De WKO-installatie onroerende aanhorigheid; verhuurders staan in de kou
De Hoge Raad heeft op 21 januari 2022 uitspraak gedaan over een onderwerp waarover in de praktijk veel vragen worden gesteld. Namelijk: op welke wijze mogen de kapitaals- en onderhoudslasten van een warmte-koudeopslag-installatie (hierna: ‘WKO-installatie’) aan een huurder worden doorbelast?
Achtergrond
Verhuurder is eigenaar van twee woontorens. Ten behoeve van de leverancier van de WKO-installatie is een opstalrecht gevestigd voor de WKO-installatie. De verhuurder is dus geen eigenaar van de WKO-installatie. Verhuurder brengt de kosten voor het ‘vastrecht’ van de WKO-installatie via de servicekosten in rekening aan de huurders. Huurders zijn echter van mening dat deze kosten in de kale huurprijs zijn inbegrepen.
Onroerend
Volgens artikel 7:233 BW behoren bij een woonruimte de ‘onroerende aanhorigheden’. Dit zijn voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk zijn verbonden met de gehuurde woonruimte of daarvan krachtens overeenkomst deel uitmaken. Dit is onder meer het geval, wanneer (i) een onderdeel van zodanig met een gebouw wordt verbonden dat dit onderdeel niet van het gebouw kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan het onderdeel of het gebouw of (ii) wanneer een gebouw als onvoltooid moet worden beschouwd zonder het betreffende onderdeel.
De Hoge Raad oordeelt, in lijn met het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, dat de WKO-installatie in dit geval onroerend is, fysiek is verbonden met het gehuurde en naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw behoort. Immers, omdat een andere manier van verwarmen van de appartementen in het gebouw niet mogelijk is, zou het gebouw bij het ontbreken van de WKO-installatie als onvoltooid moeten worden beschouwd. De WKO-installatie is daarmee een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW.
De Hoge Raad merkt nadrukkelijk op dat het voor de toepassing van artikel 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de WKO-installatie.
De kapitaals- en onderhoudslasten
Het bepalen van de omvang van het gehuurde is van belang bij de vaststelling van de kale huurprijs en andere betalingsverplichtingen, zoals de kapitaals- en onderhoudslasten. In het bijzonder, wanneer gemeenschappelijke ruimten of voorzieningen worden mee verhuurd. Als zij onroerend zijn in de zin van artikel 7:233 BW, maken zij deel uit van het gehuurde en moet de vergoeding voor het gebruik uit de huurprijs worden gedekt. Op grond van artikel 7:237 lid 2 BW mogen de kapitaals- en onderhoudslasten van onroerende aanhorigheden dan niet via de servicekosten aan de huurder worden doorberekend.
Intermezzo: Warmtewet
Onder de Warmtewet 2014 was het voor verhuurders van sociale huurwoningen – die dus tevens warmteleverancier zijn in de zin van de Warmtewet – mogelijk de kapitaals- en onderhoudslasten via het systeem van de Warmtewet aan de huurder in rekening te brengen. Dat systeem was daarmee in strijd met het destijds ook al geldende huurrechtelijke systeem op grond waarvan kapitaals- en onderhoudslasten van onroerende aanhorigheden niet via de servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend. De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat artikel 7:237 lid 2 BW voorgaat op de Warmtewet. Ook onder toepassing van de Warmtewet 2014 mogen de kapitaals- en onderhoudslasten dus niet via de servicekosten in rekening worden gebracht.
Na herziening van de Warmtewet in 2019 vallen verhuurders, die tevens warmteleverancier zijn, grotendeels niet meer onder de werking van de Warmtewet. De levering van warmte aan huurders loopt sindsdien via het huurrecht.
Vervolg: onroerende installatie en servicekosten
Doordat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat een WKO-installatie moet worden aangemerkt als onroerend én het huurrechtelijke artikel 7:237 lid 2 BW voorgaat op de Warmtewet, kunnen verhuurders de kosten (kapitaals- en onderhoudslasten) van een WKO-installatie niet via de servicekosten aan huurders in rekening brengen. Voor een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte is dat geen probleem: die kan de kosten in de kale huurprijs onderbrengen. Dat geldt echter niet voor een verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte (‘sociale huurwoningen’). Deze verhuurder is gebonden aan het woningwaarderingsstelsel op basis waarvan de maximaal redelijke huurprijs wordt bepaald. Een WKO-installatie is geen onderdeel dat leidt tot een hogere maximaal redelijke huurprijs. Verhuurders van sociale huurwoningen draaien vooralsnog dus zelf op voor deze kosten. Dit is natuurlijk ongewenst.
Gevolgen voor ontwikkelaars
Deze uitspraak heeft dus grote gevolgen voor onder meer ontwikkelaars die op dit moment sociale huurwoningen ontwikkelen, waarin een WKO-installatie is voorzien. Veel gemeenten eisen dat sociale huurwoningen worden voorzien van een WKO-installatie, zodat ontwikkelaars niet kunnen kiezen voor alternatieven die wel via de kale huurprijs of de servicekosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht.
De Hoge Raad constateert terecht dat het aan de wetgever is een oplossing te bieden voor deze leemte in de wet. Al op 12 juli 2018 werd het Ontwerpbesluit servicekosten gepubliceerd, waarna een internetconsultatie plaatsvond. Sindsdien ligt het wetgevingsproces echter stil. Het is zaak dat de wetgever het wetsvoorstel alsnog snel doorzet!
Tot slot
De wetgever heeft een behoorlijk hiaat laten ontstaan waardoor verhuurders op dit moment de kosten van een WKO-installatie niet via de servicekosten in rekening kunnen brengen. Bij niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen verhuurders de kosten ook niet via de kale huurprijs doorberekenen. Dit strookt natuurlijk niet met de duurzaamheidsambities van dit kabinet. Wij hopen en verwachten dat het kabinet het al in 2018 voorgestelde ontwerpbesluit servicekosten, die dit hiaat moet wegnemen, nu snel in de Tweede Kamer in stemming brengt.
Wij denken graag met u mee over een passende oplossing voor dit probleem. Neem gerust contact op met onze vastgoedspecialisten Malou Siebers, Mark van der Meijs en Egbert Schelhaas.
Via deze link kunt u zich direct inschrijven voor onze nieuwsbrief om altijd eenvoudig onze updates te ontvangen.
Interessante artikelen voor u
Heeft u vragen of wilt u een afspraak maken?
