De Wet passende huurcontracten

De meest ingrijpende wijziging betreft de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW voor woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is.

Deze uitzondering kent op dit moment geen wettelijke maximale duur. Deze is met name bedoeld voor situaties als de huur van een hotelkamer of vakantiewoning. In de praktijk verhuren verhuurders ook, met een beroep op de ‘naar zijn aard van korte duur’-regeling vaak tijdelijk woonruimte aan arbeidsmigranten, studenten en expats. Volgens het kabinet leidt dit ertoe dat huurders ten onrechte geen aanspraak kunnen maken op belangrijke vormen van huurbescherming. 

Het wetsvoorstel bevat een grens van 30 dagen. Zodra de huur langer duurt dan 30 dagen is geen sprake meer van huur die naar haar aard van korte duur is. De regels over huurbescherming bij woonruimte zijn dan van toepassing. Dit is voor de praktijk van grote invloed en beperkt de tijdelijke verhuur aan onder meer arbeidsmigranten. Aan die tijdelijke verhuur bestaat in de markt grote behoefte.

Een huurperiode van minder dan 30 dagen betekent volgens het wetsvoorstel niet automatisch dat sprake is van een huur die naar zijn aard van korte duur is. Ook onder het voorgestelde regime blijft daarvoor een beoordeling van alle omstandigheden van het geval nodig. De grens van 30 dagen werkt dus slechts één kant op: boven de 30 dagen is altijd sprake van een ‘gewone’ huurovereenkomst, bij een verhuur korter dan 30 dagen hangt dat van de omstandigheden af.

Het wetsvoorstel introduceert een nieuwe opzeggingsgrond voor woonruimte die zich bevindt op het terrein van de werkgever. Daarbij moet, net als bij veel andere doelgroephuurovereenkomsten, een clausule in de huurovereenkomst worden opgenomen.

Door de nieuwe opzeggingsmogelijkheid kan een verhuurder een huurovereenkomst opzeggen wanneer de arbeidsrelatie eindigt én de betreffende woonruimte nodig is voor een opvolgende werknemer. De regeling is met name bedoeld voor situaties waarin werknemers wonen op of direct bij het bedrijf waarvoor zij werkzaam zijn, zoals regelmatig voorkomt in de agrarische sector.

Het gaat om een opzeggingsgrond, de huurovereenkomst eindigt niet door de opzegging. Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging (dat is de praktijk), dan moet de verhuurder een huurbeëindigingsprocedure starten.

Het is de vraag of deze regeling voldoende tegemoetkomt aan behoeften uit de praktijk. In de meeste gevallen wonen werknemers niet op het erf van de werkgever. Daarnaast is het moeten voeren van een huurbeëindigingsprocedure te tijdrovend. Zeker bij de wachttijden waarvan bij veel kantongerechten sprake is. Deze voorgestelde regeling lijkt ons dan ook niet erg nuttig.

Het kabinet erkent dat een verplichting om arbeidsmigranten uitsluitend op basis van een huurcontract voor onbepaalde tijd te huisvesten in de praktijk niet altijd wenselijk is.

Daarom wordt voorgesteld om arbeidsmigranten toe te voegen aan het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Overigens was de verhuur aan arbeidsmigranten in een eerdere concept-versie van het huidige besluit opgenomen, maar dat is er in een latere versie uitgehaald. Hieraan worden wel voorwaarden verbonden. Gedacht wordt aan woonruimten die voldoen aan specifieke kwaliteitseisen. Hierbij noemt de memorie van toelichting op het wetsvoorstel de ‘Roemer-normen’. Deze normen zijn opgenomen in een rapport uit 2020. Het gaat hierbij onder meer om een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m2 en minimaal 15 m2 leefruimte per persoon. Er is nog geen concept van een nieuw besluit specifieke groepen tijdelijk huurovereenkomst bekend. 

Let wel: het gaat hierbij om een tijdelijke huurovereenkomst met een bepaalde looptijd. De looptijd kan hierbij niet gekoppeld worden aan de looptijd van de tijdelijke arbeidsovereenkomst. Dit maakt het minder praktisch. 

Deze voorgestelde regeling is in ieder geval een stuk praktischer en nuttiger dan de in het wetsvoorstel opgenomen regeling over de huisvesting van arbeidsmigranten op het eigen erf van de werkgever. 

In ons artikel Ontwikkelingen huurrecht woonruimte 2026/2027 zijn wij hierop ingegaan.

Met de Wet passende huurcontracten kiest het kabinet voor een verdere versterking van de huurbescherming. De voorgestelde begrenzing van huurcontracten die naar hun aard van korte duur zijn gesloten tot maximaal 30 dagen is voor de praktijk van groot belang. Tegelijkertijd wordt geprobeerd voldoende ruimte te behouden voor tijdelijke huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals arbeidsmigranten en studenten. Of dat helemaal geslaagd is, is de vraag.

De wetgever streeft ernaar om de Wet passende huurcontracten per 1 juli 2028 in werking te laten treden. Het wetsvoorstel moet op het moment van het schrijven van dit artikel nog worden ingediend. 

Mocht u vragen hebben dan kunt u terecht bij de praktijkgroep Vastgoed & Overheid van Holla legal & tax.