Opzeggen voor de hoogste bieder? Niet bij winkelruimte

Mag een verhuurder van winkelruimte de huurovereenkomst opzeggen, om te kunnen verhuren aan een huurder die (veel) meer huur wil betalen?

Nee, volgens de Hoge Raad niet. In haar uitspraak van 19 december 2025 oordeelde de Hoge Raad dat een opzegging op grond van de wens van de verhuurder om een supermarktruimte aan een andere huurder te verhuren die bereid is om veel meer huur te betalen geen grond is voor een huurbeëindiging.

Ahold huurde sinds juni 1989 een supermarktruimte. In 2019 bedraagt de huur € 488.000,00 per jaar. De verhuurder komt in contact met een partij die € 775.000,00 per jaar wil betalen. Dat is natuurlijk een behoorlijk verschil. Ahold mag de huur van de verhuurder ‘matchen’. Ahold wil niet verdergaan dan € 541.650,00. De verhuurder zegt de huur vervolgens op. Dit, op basis van de algemene belangenafweging. 

De verhuurder voert aan dat de veel hogere huur voor haar van groot belang is en dat de belangen van Ahold daarvoor na zoveel jaar moeten wijken. De vraag ligt voor of het belang van Ahold moet wijken voor het financiële belang van de verhuurder. Het gerechtshof oordeelt echter dat zij aan die vraag niet toekomt, omdat een opzegging om een hogere huurprijs te realiseren sowieso ongeldig is. Vroeger stond in de wet dat een opzegging om een hogere huur te bewerkstelligen nietig is. Echter: bij de invoering van het huidige huurrecht is deze bepaling ‘stilzwijgend’ geschrapt. De verhuurder legt deze kwestie vervolgens voor aan de Hoge Raad.

De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het gerechtshof. De Hoge Raad oordeelt dat bij de wetswijziging niet de bedoelding bestond om het systeem te veranderen. Een opzegging van artikel 7:290 BW ruimte (zoals winkelruimte), uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen, is volgens de Hoge Raad dan ook nietig.

Opvallend is dat de Procureur-Generaal de Hoge Raad had geadviseerd om te oordelen dat een dergelijke huuropzegging via de algemene belangenafweging in principe mogelijk is. Ik was het met dat advies eens, omdat de belangen van huurder en verhuurder dan goed tegen elkaar kunnen worden afgewogen. De huurprijs is hoe je het ook wendt of keert een belang van de verhuurder en de huurder heeft belang om te blijven huren.  Ahold had ook aangevoerd dat zij dit goede verkooppunt niet wilde verliezen. Het zou dan voor een verhuurder nog steeds niet gemakkelijk zijn om een huurovereenkomst te laten eindigen. Maar goed, de Hoge Raad heeft anders geoordeeld.

Huurprijsaanpassing

Allereerst kan de verhuurder een huurprijsaanpassingsprocedure volgen (een artikel 7:303 BW procedure) . Dat levert normaliter alleen niet de markthuur op, lees: de huur die een andere partij op dat moment wil betalen. De wet gaat uit van de ‘herzieningshuur’: het gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte. Die ligt normaliter lager. 

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst met de huurder overeenkomen dat bij een huurprijsaanpassing de markthuur geldt en niet de zogeheten herzieningshuur. Daar moet de huurder natuurlijk wel mee akkoord gaan. Daarnaast moet ook de (kanton)rechter goedkeuring verlenen. Bij een grote huurder zoals Ahold ligt het voor de hand dat de kantonrechter deze goedkeuring verleent. 

Renovatieplan

Ook zou de verhuurder kunnen proberen om een renovatieplan op te tuigen. Daaruit moet dan blijken dat de verhuurder een substantieel financieel belang heeft bij de renovatie. Let op: dat belang mag dan niet alleen bestaan uit een hogere huur doordat de verhuurder het pand kan verhuren aan een andere partij die de markthuur wil betalen. 

De uitspraak is hier terug te vinden. 

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met Egbert Schelhaas of één van onze andere huurrechtspecialisten.