Ontwikkelingen huurrecht woonruimte 2026/2027

Op 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten (“Wms”) in werking. Met deze wet wil de wetgever meer duidelijkheid creëren over de vraag welke kosten als servicekosten aan huurders kunnen worden doorberekend. 

Op dit moment bevat artikel 7:237 lid 3 BW een open norm: “Servicekosten zijn kosten voor leveringen en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte”. Het huidige besluit servicekosten bepaalt welke vergoeding voor ‘zaken en diensten’ in ieder geval als servicekosten kunnen worden aangemerkt. Daardoor blijft er ruimte voor discussie bestaan. 

De Wms bepaalt dat alleen de kosten die zijn opgenomen in het nieuwe Besluit servicekosten als servicekosten worden aangemerkt. Verhuurders kunnen alleen deze kosten als servicekosten in rekening brengen. 

Verhuurders kunnen acht soorten servicekosten aan huurders in rekening brengen:

• Warmte en koude;
• Elektriciteit, gas en water;
• Roerende zaken zoals meubels en stoffering; 
• Kleine herstellingen die anders door de huurder moeten worden uitgevoerd zoals kleine reparaties, schoonmaakkosten en tuinonderhoud;
• Toezicht, beveiliging en vuilnis, zoals de huismeester en het in gebruik geven van een afvalcontainer;
• Signaallevering, zoals voor tv of internet;
• Verzekeringen en fondsvorming zoals een inboedelverzekering of een glasfonds;
• Administratiekosten.

Ook past de wet een aantal zaken aan met betrekking tot servicekosten bij de Huurcommissie: 

• De wet kent een strengere regeling voor verhuurders die niet op tijd een correct servicekostenafschrift aanleveren. De Huurcommissie kan in dat geval de jaarafrekening vaststellen op een normbedrag.
• Het onderscheid tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten verdwijnt. Daardoor kan het hele voorschotbedrag door de Huurcommissie worden getoetst.
• Het wordt voor kleine groepen huurders mogelijk om een collectief verzoek voor het toetsen van servicekosten in te dienen bij de huurcommissie. 

De wet is van toepassing op alle huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Let wel: de “service” moet nog steeds overeengekomen worden. 

Daarnaast is een deel van de wet ook op bestaande huurovereenkomsten van toepassing. Daarbij gaat het kort gezegd om de aanpassingen die betrekking hebben op de Huurcommissie.

Op 1 januari 2027 treedt ook de Wet toekomstbestendige Huurcommissie in werking. De wet is inmiddels gepubliceerd in het Staatsblad (Stb. 2026, 311). Hierdoor worden verschillende procedures bij de Huurcommissie aangepast en krijgt de Huurcommissie meer mogelijkheden om haar werkzaamheden doelmatig uit te voeren.

Het wetsvoorstel brengt de volgende veranderingen met zich mee:

• Huurders in het middensegment krijgen de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen huurverhogingen als er sprake is van gebreken aan het gehuurde die niet hersteld zijn;
• Huurders in het laagsegment kunnen bij de Huurcommissie terecht met een zaak over een huurverhogingsbeding;
• Een huurder moet een gebrek voortaan schriftelijk aan de verhuurder melden voordat een procedure bij de Huurcommissie kan worden gestart;
• Huurders worden verplicht om de actuele huurprijs mede te delen bij een verzoek tot huurverlaging vanwege gebreken;
• Er komen gedifferentieerde leges en de mogelijkheid voor huurders om een deel van de betaalde leges terug te krijgen bij intrekking van een procedure vervalt. Dit moet oneigenlijke procedures ontmoedigen;
• De afzonderlijke klachtprocedure over gedragingen van verhuurders wordt afgeschaft;
• De termijn voor een voorzittersuitspraak wordt verlengd van vier naar zes weken; 
• De termijn voor het instellen van verzet tegen een voorzittersuitspraak wordt verlengd van drie naar zes weken; 
• De Huurcommissie krijgt de mogelijkheid om een lopende procedure te pauzeren als extra tijd nodig is om te wachten op informatie van derden;
• Partijen kunnen niet alleen vóór, maar ook tijdens de behandeling van een zaak een lid van de zittingscommissie wraken.

De Tweede Kamer heeft op 7 juli 2026 een wetsvoorstel in behandeling genomen dat als doel heeft om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken. Er geldt al sinds 2003 een regeling voor hospitaverhuur. Het kabinet streeft naar een inwerkingtreding per 1 januari 2027. Het wetsvoorstel moet echter nog worden aangenomen.

De hoofdlijnen van het wetsvoorstel zijn:

• Er komt de mogelijkheid van een tijdelijk huurcontract van maximaal vijf jaar voor hospitaverhuur. Dit is onder de huidige wet niet mogelijk. De hospitaverhuurder kan op dit moment alleen door tijdig binnen de 9 maanden proeftijd op te zeggen het huurcontract zonder huurbescherming laten eindigen. Wel bestaat er een iets soepeler opzeggingsgrond, de algemene belangenafweging. Maar het blijft op dit moment lastig en vooral tijdrovend om een hospita-huurovereenkomst na de proefperiode te laten eindigen;
• Er geldt net als nu al het geval is een proefperiode van negen maanden met een opzegtermijn van drie maanden;
• De mogelijkheden om hospitaverhuur te beëindigen worden uitgebreid. Zo kan de hospita die zelf ook huurder is de huur beëindigen bij een verhuizing en kan de huur door hospita-eigenaren worden beëindigd bij gedwongen verkoop van de woning. Ook kan het huurcontract worden opgezegd wanneer de hospita overlijdt. De opzeggingstermijn bedraagt in deze gevallen drie maanden. Let wel: de verhuurder (of de erfgenamen) moet(en) na de huuropzegging nog steeds een huurbeëindigingsprocedure voeren die in ieder geval tijdrovend is, zeker met de huidige wachttijden bij veel kantongerechten.

In augustus 2026 is de internetconsultatie voor de Wet passende huurcontracten afgerond. Te verwachten valt dat de minister het wetsvoorstel binnenkort aan de Tweede Kamer stuurt. 

De kern van het voorstel is dat de uitzondering voor huur die “naar zijn aard van korte duur” is, wordt beperkt tot maximaal 30 nachten. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat woonruimte langdurig wordt verhuurd via short stay-constructies zonder huurbescherming. Dit is van groot belang voor de huisvesting van arbeidsmigranten. 

Daarnaast wordt het (weer) mogelijk om alle studenten een tijdelijk huurcontract aan te bieden. Op grond van de letterlijke tekst van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst geldt de mogelijkheid om tijdelijk aan studenten te verhuren op dit moment alleen voor “personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren”. De achtergrond van de in deze tekst opgenomen beperking is overigens onduidelijk. 

Ook gaan specifieke regels gelden voor de (tijdelijke) verhuur aan arbeidsmigranten. Het kabinet streeft naar een inwerkingtreding per 1 juli 2028. De wet moet echter nog bij de Tweede Kamer worden ingediend. 

Gelet op het belang van dit wetsvoorstel publiceren wij een afzonderlijk artikel op onze website. 

Uit de kamerbrief van minister Boekholt-O’Sullivan van 20 april 2026 blijkt dat zij van plan is om een paar voor verhuurders ongunstige gevolgen van het puntenstelsel weg te nemen. Het gaat hierbij om de volgende plannen:

• Het maximumaantal punten dat aan de WOZ-waarde wordt toegekend is sinds 2022 beperkt tot 33%, dit is de zogeheten WOZ-cap. Het plan is om deze WOZ-cap onder voorwaarden los te laten. Dat kan er dan niet toe leiden dat de huurprijs van een woning daardoor geliberaliseerd wordt;
• De minpunten voor het ontbreken van een buitenruimte, die waren ingevoerd in het kader van de “wet betaalbare huur” van Hugo de Jonge, worden weer geschrapt;
• Er komt een regeling voor kleinere rijksmonumenten (tot 40 m2) waardoor deze meer WOZ-punten ontvangen;
• De tijdelijke verhuur aan studenten wordt verruimd. Dit is inmiddels opgenomen in het wetsvoorstel passende huurcontracten (zie hiervoor onder sub d).

Mocht u vragen hebben dan kunt u terecht bij de praktijkgroep Vastgoed & Overheid van Holla legal & tax.