Circulair bouwen en eigendom
In het traditionele bouwproces wordt de opdrachtgever die een aannemer de opdracht geeft om een gebouw te bouwen, eigenaar van het gebouw inclusief de onderdelen van het gebouw. De circulaire economie richt zich op het efficiënt en maatschappelijk verantwoord omgaan met producten, materialen en hulpbronnen.[1] Door het hergebruik van bouwelementen wordt een bijdrage geleverd aan de circulaire economie. In het circulaire bouwproces kan het voordelig zijn als de leverancier en/of producent van bouwelementen eigenaar blijft van de bouwelementen om het hergebruik ervan te bevorderen. Het behouden van de eigendom van geleverde bouwelementen kan echter door natrekking bemoeilijkt worden. Hieronder zal uitgelegd worden wat natrekking is. Vervolgens zullen enkele mogelijke oplossingen voor natrekking worden besproken.
Natrekking
In de wet is opgenomen dat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen.[2] De eigenaar van een onroerende zaak wordt in beginsel ook eigenaar van een roerende zaak die een onderdeel gaat vormen van die onroerende zaak. De eigenaar van grond wordt ook eigenaar van het huis dat daarop wordt gebouwd.[3] Overeenkomstig wordt de eigenaar van een roerende zaak ook eigenaar van de roerende zaak die een bestanddeel gaat vormen van de eerstgenoemde zaak.[4] De eigenaar van een fiets wordt ook eigenaar van een op die fiets gemonteerd fietsslot. Voor de verschillende vormen van natrekking gelden bepaalde criteria. Hieronder zal hier kort op ingegaan worden.
Verticale natrekking
Van verticale natrekking is bijvoorbeeld sprake wanneer een gebouw of installatie duurzaam wordt verbonden met de grond. Daarnaast is het mogelijk dat een zaak verticaal wordt nagetrokken door de grond via een gebouw, bijvoorbeeld als een warmtepompinstallatie duurzaam verenigd is met een gebouw en het gebouw weer duurzaam verenigd is met de grond. In de rechtspraak zijn er criteria genoemd voor de beoordeling van de duurzame verbondenheid. Van belang is of de zaak naar haar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, zelfs als het technisch mogelijk is om de zaak te verplaatsen. Verder dient voor de beoordeling van de verbondenheid te worden gelet op de bedoeling van de opdrachtgever en/of bouwer. Bovendien dient de bestemming van de zaak naar buiten kenbaar te zijn. De verkeersopvattingen kunnen worden meegewogen bij de beantwoording of de zaak duurzaam met de grond is verenigd.[5]
Horizontale natrekking / bestanddeelvorming
Natrekking kan ook gebeuren door bestanddeelvorming. Een bestanddeel is alles dat volgens verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van een zaak. De wet stelt dat een zaak die met een hoofdzaak zodanig is verbonden dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat er beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een van deze zaken, bestanddeel wordt van de hoofdzaak.[6] Hierbij kan gedacht worden aan de oven die in een keuken is ingebouwd. De oven is daardoor een bestanddeel van de keuken geworden.
Gevolg van natrekking
Zodra natrekking heeft plaatsgevonden, heeft de nagetrokken zaak geen zelfstandigheid meer. Omdat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen, wordt de eigenaar van de onroerende zaak tevens eigenaar van de nagetrokken zaak. De leverancier en/of producent heeft in dat geval dus zijn eigendom verloren en heeft geen recht meer op de nagetrokken zaak.
Mogelijke oplossingen
Contractuele afspraken
Vaak worden er contractuele afspraken gemaakt over de eigendom van zaken. Hieronder worden een aantal voorbeelden van contractuele afspraken over eigendom besproken en waarom deze contractuele afspraken mogelijk geen oplossing zijn voor natrekking.
Eigendomsvoorbehoud
In een overeenkomst kan expliciet worden opgenomen dat de leverancier/producent eigenaar blijft van de roerende zaak: een eigendomsvoorbehoud. Het eigendomsvoorbehoud doet echter niets af aan een eventuele natrekking, omdat natrekking immers van rechtswege (automatisch) gebeurt. Ondanks het eigendomsvoorbehoud gaat het eigendomsrecht van de leverancier dus alsnog verloren.
Leaseovereenkomst
Door het sluiten van een leaseovereenkomst wordt er afgesproken dat de eigendom bij de originele eigenaar blijft en de persoon die de zaak leaset enkel het recht heeft om de zaak te gebruiken. Echter, ook in dit geval geldt dat de leaseovereenkomst niets af doet aan de natrekking. De natrekking vindt vanzelf plaats en de eigendom van de leverancier/producent zal verloren gaan.
Kwalitatieve verplichtingen
Eventueel is het mogelijk, ook in geval van eigendomsvoorbehoud en/of een leaseovereenkomst, om kwalitatieve verplichtingen overeen te komen die inhouden dat de originele eigenaar de zaak mag verwijderen bij het einde van de leaseovereenkomst of indien niet wordt betaald bij het eigendomsvoorbehoud. Deze verplichting heeft echter geen derdenwerking (anderen zijn dus niet aan deze afspraak gebonden) en het is zeer de vraag of een dergelijke verplichting ook in geval van faillissement aan een curator kan worden tegengeworpen.
Opstalrecht
Een andere mogelijkheid is om ervoor te kiezen om zakelijke rechten te vestigen, zoals het opstalrecht. Dit recht heeft goederenrechtelijke werking. De wet omschrijft het recht van opstal als het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.[7] Het recht van opstal doorbreekt de natrekking door onroerende zaken. De eigenaar van grond kan bijvoorbeeld het recht van opstal geven aan de leverancier van een werk dat op zijn grond wordt geplaatst. Het werk van de leverancier kan dan niet worden nagetrokken en de leverancier behoudt zijn eigendomsrecht. De vestiging van een opstalrecht gebeurt door middel van een notariële akte.
Conclusie
Zoals blijkt uit dit artikel kan natrekking een obstakel vormen voor de circulaire bouw. Afhankelijk van de situatie zijn er verschillende mogelijkheden om de eigendom van zaken te regelen en veilig te stellen. Aangezien de wet nog geen specifieke juridische oplossingen bevat voor de circulaire bouw, is het aan te raden hierbij stil te staan en voorafgaand aan opdrachten hierover goede afspraken te maken.
Dit artikel is onderdeel van een reeks artikelen over circulariteit. Heeft u vragen over natrekking en/of eigendomsrechten? Neem dan contact op met Alissa Van Tongerloo of Monique Jansen.
Via deze link kunt u zich direct inschrijven voor onze nieuwsbrief, om altijd eenvoudig onze updates te ontvangen.
[1] SER Advies, 16/05, 2016, Werken aan een circulaire economie: geen tijd te verliezen, p. 34.
[2] Artikel 5:3 Burgerlijk Wetboek.
[3] Artikel 5:20 Burgerlijk Wetboek.
[4] Artikel 5:14 Burgerlijk Wetboek.
[5] HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin).
[6] Artikel 3:4 Burgerlijk Wetboek.
[7] Artikel 5:101 Burgerlijk Wetboek.
Interessante artikelen voor u
Heeft u vragen of wilt u een afspraak maken?
