Verduurzaming van woningen: maak duidelijke afspraken!
Het verduurzamen van woningen blijft een belangrijk en terugkerend onderwerp. Zeker gezien de circulaire doelstellingen van de Rijksoverheid. Zo kondigde het Kabinet op 17 mei 2022 aan dat vanaf 2026 hybride warmtepompen de standaard worden voor het verwarmen van woningen. Dat betekent dat bij vervanging van de cv-installaties moet worden overgestapt op een duurzamer alternatief. In veel gevallen is dit een hybride warmtepomp, maar ook alternatieven zoals de volledig elektrische warmtepomp of een aansluiting op een warmtenet zijn mogelijk.[1]
Het is van groot belang hierover duidelijke afspraken te maken. In twee recente uitspraken van de rechtbank Gelderland van 8 juni 2022[2] komt duidelijk naar voren hoe belangrijk het is als (onder)aannemer om daarbij het doel van de opdrachtgever voor ogen te houden. In het bijzonder wanneer sprake is van garanties.
Wat is er gebeurd?
De opdracht: nul op de meter
Een particuliere opdrachtgever wil zijn woning verduurzamen. Hij benadert daarvoor een aannemer die op haar beurt een onderaannemer bij het project betrekt. Alle partijen overleggen over de aan te brengen installaties, zoals zonnepanelen en warmtepompen. De opdrachtgever laat meermaals aan de aannemer weten dat het uitgangspunt is ‘nul op de meter’ te bereiken. De aannemer brengt vervolgens in samenspraak met de onderaannemer een offerte uit aan de opdrachtgever voor Thermodynamische warmtepompen. Enige tijd later komen de opdrachtgever en de aannemer overeen welke installaties worden geplaatst en wat ten aanzien van die installatie wordt gegarandeerd. Dit houdt onder meer in dat de onderaannemer garandeert dat de aan te brengen installatie leidt tot een verbruik van ‘nul op de meter’.
Al kort na het aanbrengen van de installatie ervaart de opdrachtgever daarmee problemen en doet daarvan melding bij de onderaannemer. Een door de onderaannemer ingeschakelde partij heeft de installatie bekeken en concludeert dat de installatie verkeerd is aangelegd.
De deskundige
De situatie gaat van kwaad tot erger en de opdrachtgever besluit de rechtbank te verzoeken een voorlopig deskundigenbericht te bevelen. Op deze manier is het mogelijk – vooruitlopend op een procedure – informatie en bewijs te verzamelen. De rechtbank honoreert het verzoek en wijst een deskundige aan. De conclusie van de deskundige is niet mals: de geoffreerde installatie kan mogelijk in de warmtevraag voorzien met de zelf opgewekte energie, maar de geleverde installatie kan onmogelijk in de warmtevraag voorzien.
De gerechtelijke procedures
De opdrachtgever start een procedure tegen zowel de aannemer als de onderaannemer en stelt dat zij hun verplichten uit hoofde van de overeenkomst niet zijn nagekomen en daarom zijn gehouden de daaruit volgende schade te vergoeden. De rechtbank oordeelt bij tussenvonnis dat de onderaannemer geen partij is bij de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de aannemer en dat de aannemer inderdaad is tekortgeschoten richting de opdrachtgever. Dit resulteert erin dat, voor zover de opdrachtgever schade heeft geleden, de aannemer daarvoor aansprakelijk is.
De aannemer start vervolgens een gerechtelijke procedure tegen de onderaannemer, om – kort gezegd – haar schadeplichtigheid te kunnen doorleggen naar de onderaannemer. De aannemer stelt dat de onderaannemer haar verplichting op grond van de overeenkomst niet is nagekomen, omdat de installatiewerkzaamheden door haar gebrekkig zijn uitgevoerd, het gegarandeerde resultaat niet is gehaald en de geplaatste installatie niet geschikt is om dat resultaat te behalen.
De onderaannemer meent dat geen garantie door haar is afgegeven. De garantie is alleen door de aannemer aan de opdrachtgever afgegeven, maar in het geheel niet door de onderaannemer afgegeven. Daarom is zij niet tekortgeschoten, zo stelt de onderaannemer.
Beoordeling door de rechtbank
Garantie
De aannemer stelt dat de overeenkomst die zij met de opdrachtgever heeft gesloten, feitelijk werd uitgevoerd door de onderaannemer en dat de onderaannemer zich richting de aannemer ook heeft verbonden om voor de met de opdrachtgever overeengekomen garanties in te staan.
De onderaannemer voert daartegen aan dat zij de door de opdrachtgever getekende offerte niet heeft voorbereid en ook niet heeft geaccordeerd, voordat de aannemer deze aan de opdrachtgever heeft gestuurd. De onderaannemer bestrijdt ook dat de aannemer enige offerte van haar heeft doorgestuurd naar de opdrachtgever. Daarnaast heeft de aannemer op eigen initiatief, zonder medeweten en/of instemming van de onderaannemer, de bewuste garantietekst ingevoegd en daarmee (te) vergaande garanties aan de opdrachtgever verstrekt.
De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat enige door de onderaannemer opgestelde offerte voor de opdrachtgever de garantiebepaling bevatte die in de uiteindelijke opdrachtbevestiging van de aannemer aan de opdrachtgever terecht is gekomen. Verder is ook niet gebleken dat de aannemer deze opdrachtbevestiging ter goedkeuring aan de onderaannemer heeft toegestuurd alvorens deze aan de opdrachtgever te versturen. Tot slot is ook niet komen vast te staan dat de onderaannemer mondeling aan de aannemer heeft gegarandeerd dat het door de onderaannemer geoffreerde en te leveren systeem erin zou resulteren dat opdrachtgever geen energiekosten meer zou hebben.
Conclusie: de onderaannemer heeft noch aan de aannemer noch aan de opdrachtgever gegarandeerd dat de installatie een ‘nul op de meter’ situatie resulteert. Dat het theoretisch wel mogelijk was dat het energieverbruik op nul zou uitkomen, doet daar niet aan af.
De geleverde installatie voldoet niet aan de overeenkomst
De rechtbank is echter wel van oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat de onderaannemer in opdracht van de aannemer een installatie zou leveren en monteren die geschikt was om het door de opdrachtgever geuite doel te behalen en dat de onderaannemer met dit doel bekend was. De rechtbank concludeert dat sprake is van wanprestatie, omdat de onderaannemer een installatie heeft geleverd die überhaupt ongeschikt was om het ‘nul op de meter’ doel te bereiken. De rechtbank volgt de conclusie van de deskundige, die heeft vastgesteld dat de door de onderaannemer geplaatste installatie met zonnecollectoren (in plaats van warmtepompen) bestaat uit een passief opweksysteem, aangevuld met elektrische verwarmingselementen. Deze installatie kan onmogelijk in de warmtevraag voorzien met de zelf opgewekte energie.
Conclusie: de door de onderaannemer geplaatste installatie was niet geschikt om het met de aannemer overeengekomen doel te realiseren. De installatie beantwoordt daarom niet aan de tussen de aannemer en de onderaannemer gesloten overeenkomst. Dit wordt de onderaannemer toegerekend, waardoor de onderaannemer schadevergoeding dient te betalen aan de aannemer. De schadevergoeding die de onderaannemer dient te betalen wordt nader opgemaakt.
Tot slot
Het is van groot belang dat zowel de aannemer en de onderaannemer als de aannemer en de opdrachtgever onderling duidelijke afspraken maken en vastleggen over het doel dat partijen voor ogen hebben en op welke wijze dat doel wordt bereikt. Hierbij dient in het bijzonder te worden gedacht aan welke werkzaamheden in dat kader moeten worden verricht en welke installaties daarvoor geschikt zijn.
Heeft u vragen over warmte installaties of over aannemingsovereenkomsten en garanties? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten Mark van der Meijs en Gertjan Hamers of één van onze andere specialisten uit het Transitieteam.
Via deze link kunt u zich direct inschrijven voor onze nieuwsbrief. Zo ontvangt u altijd eenvoudig onze updates.
[1] Www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/05/17/hybride-warmtepomp-de-nieuwe-standaard-vanaf-2026.
[2] Rechtbank Gelderland 8 juni 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:2883 en ECLI:NL:RBGEL:2022:2884.
