(Ver)huur en duurzaamheid: zonnepanelen op 7:230a BW-bedrijfsruimte
Veel verhuurders en huurders van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (‘7:230a BW-bedrijfsruimte’) willen elkaar ondersteunen bij het behalen van (gezamenlijke) doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Met de stijgende vraag naar duurzame energiebronnen is het plaatsen van zonnepanelen op (het dak van) het gehuurde een steeds vaker voorkomende manier om deze doelstellingen te behalen. De verhuurder kan bovendien de opgewekte warmte verkopen aan de huurder.
Wij stellen voorop dat verhuurders en huurders in grote mate vrij zijn bij het bepalen van de inhoud van de huurovereenkomst. Als het voornemen tot plaatsen van zonnepanelen bestaat bij het aangaan van de huurovereenkomst, is het verstandig daarover op dat moment afspraken te maken. Daarnaast komt het vaak voor dat tijdens een lopende huurovereenkomst de wens ontstaat zonnepanelen op (het dak van) het gehuurde te plaatsen. Zowel de verhuurder als de huurder moet een aantal zaken goed in het oog houden bij het plaatsen van zonnepanelen, zoals:
Heeft de verhuurder of huurder toestemming nodig van de andere partij voor het plaatsen van zonnepanelen op (het dak van) een ver- of gehuurde 7:230a BW-bedrijfsruimte?
Het is voor het antwoord op deze vraag van belang of algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard in de huurovereenkomst. In de praktijk zijn vaak de ‘ROZ-voorwaarden’
[1] van toepassing verklaard. Wij beantwoorden de hiervoor gestelde toestemmingsvraag daarom op grond van zowel de wet als de ROZ-voorwaarden.
De wet
Voor de verhuurder is het enkel op grond van de wet snel duidelijk: als de huurovereenkomst geen regeling bevat over het plaatsen van zonnepanelen, is de verhuurder niet bevoegd (het dak van) het gehuurde daarvoor te gebruiken, zonder toestemming van de huurder.
Voor de huurder komt er meer bij kijken.
[2] Op grond van de wet (artikel 7:215 BW) is een huurder bevoegd de inrichting of de gedaante van het gehuurde te veranderen - waaronder valt, het plaatsen van zonnepanelen, indien:
- die veranderingen bij het einde van de huur zonder ‘noemenswaardige kosten’ ongedaan kunnen worden gemaakt; of
- de huurder toestemming heeft van de verhuurder; of
- de huurder een vervangende machtiging heeft van de rechter.
Noemenswaardige kosten
Of sprake is van ‘noemenswaardige kosten’ is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. De jurisprudentie daarover loopt uiteen. Er zijn uitspraken waarbij kosten van € 1.000,00 al noemenswaardig werden geoordeeld. Van belang is dan ook of het gaat om geïntegreerde of niet-geïntegreerde zonnepanelen. Indien het wel om geïntegreerde zonnepalen gaat, kunnen deze waarschijnlijk niet zonder ‘noemenswaardige kosten’ worden verwijderd en heeft de huurder toestemming van de verhuurder nodig. Een huurder doet er verstandig aan schriftelijke toestemming aan de verhuurder te vragen, voordat hij zonnepanelen wil aanbrengen.
Vervangende machtiging
Indien de verhuurder de gevraagde toestemming weigert, kan de rechter een vervangende machtiging verlenen. De rechter maakt een belangenafweging en betrekt daarbij het antwoord op de vraag of i) de zonnepanelen noodzakelijk zijn voor doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder en ii) zwaarwichtige bezwaren bestaan aan de zijde van verhuurder tegen het plaatsen van zonnepanelen.
De ROZ-voorwaarden
De verhuurder wil zonnepanelen plaatsen
In de ROZ-voorwaarden (versies 2003 en 2015) is opgenomen dat de verhuurder het recht heeft onder meer de daken en buitengevels van het gehuurde te gebruiken voor “
het plaatsen van (licht-)reclame, aanduidingen, antenne-installaties of andere doeleinde”.
[3] Daaronder valt ook het plaatsen van zonnepanelen. De verhuurder kan dus zonder toestemming van huurder zonnepanelen op het dak van het gehuurde plaatsen. De verhuurder dient wel de huurder hierover vooraf te informeren en rekening te houden met de belangen van de huurder.
De huurder wil zonnepanelen plaatsen
Indien de huurder zonnepanelen wil plaatsen op (het van dak) het gehuurde, hangt het af van de toepasselijke voorwaarden of de huurder daarvoor al dan niet toestemming van de verhuurder nodig heeft. In de ROZ-voorwaarden (versies 2003 en 2015) is opgenomen dat de huurder de verhuurder vooraf schriftelijk moet informeren over veranderingen of toevoegingen in, aan of op het gehuurde (en daarmee het plaatsen van zonnepanelen). Op dat moment kan discussie ontstaan over de vraag of toestemming van de verhuurder is vereist.
[4]
Zo heeft de huurder bijvoorbeeld, op grond van deze ROZ-voorwaarden, toestemming van de verhuurder nodig voor het betreden van de daken.
[5] In de ROZ-voorwaarden 2003 is bepaald dat de huurder voorts voorafgaande, schriftelijke toestemming nodig heeft van de verhuurder bij het plaatsen van zonnepanelen, tenzij deze zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt (vergelijk de wettelijke regeling, zoals hiervoor behandeld).
[6] In de ROZ-voorwaarden 2015 is bepaald dat de huurder geen toestemming nodig heeft van de verhuurder, zolang de veranderingen en/of toevoegingen nodig zijn voor exploitatie van het bedrijf en deze de constructie en/of technische voorzieningen van het gehuurde niet beïnvloeden. Voor al het andere is wel toestemming van de verhuurder vereist. Sterker nog, voor veranderingen en/of toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde (zoals het plaatsen van zonnepanelen) is altijd toestemming van verhuurder vereist.
[7]
Conclusie
Zowel voor de verhuurder als de huurder loont het om tijdig te bedenken of zij wil overgaan tot het plaatsen van zonnepanelen op (het dak van) het gehuurde. Zelfs indien toestemming van de andere partij niet is vereist, is het wel raadzaam hierover in overleg te treden en - bij voorkeur schriftelijke - afspraken te maken.
Indien deze wens ontstaat tijdens een lopende huurovereenkomst, bekijk dan goed of hierover een regeling staat opgenomen in de huurovereenkomst of in de eventueel van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, zoals de ROZ-voorwaarden. Wij helpen u graag bij het bekijken van uw mogelijkheden.
Dit is het vierde artikel in een reeks artikelen van Holla Advocaten. Heeft u vragen over het plaatsen van zonnepanelen op 7:230a BW-bedrijfsruimte? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten Malou Siebers en Mark van der Meijs of één van onze andere specialisten uit het
Transitieteam.
[1] ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW, met versies uit onder meer 2003 en 2015.
[2] Zie ook [
het voorgaande artikel] over onder meer het wettelijke wegneemrecht van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst, voor het geval de huurder de zonnepanelen wil wegnemen.
[3] Artikel 6.5 (2003) en artikel 5.6 (2015) van de ROZ-voorwaarden.
[4] Artikel 6.11.2.1 (2003) en artikel 12.1 (2015) van de ROZ-voorwaarden.
[5] Artikel 6.11.2.9 (2003) en artikel 8.3 (2015) van de ROZ-voorwaarden.
[6] Artikel 6.11.2.3 en 6.11.2.4 van de ROZ-voorwaarden 2003.
[7] Artikel 12.2, 12.3 en 12.4 van de ROZ-voorwaarden 2015.
