Update warmte en huurrecht: blokverwarming ’s nachts lager levert geen gebrek op

Op 22 september 2020 deed het Gerechtshof Den Haag uitspraak in een zaak waarin een huurder van zijn verhuurder – een woningcorporatie – vordert dat de centrale verwarmingsinstallatie ook tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ’s ochtends volgens ‘gangbare normen’ functioneert.

De casus

De huurder huurt één van de 29 appartementen in een flatgebouw dat wordt verwarmd door middel van blokverwarming. Deze verwarming is tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ’s ochtends ingesteld op een nachtstand, waardoor de installatie minder warmte levert dan overdag. De huurder stelt dat dit een gebrek aan het gehuurde oplevert dat tot huurprijsvermindering zou moeten leiden.

Juridisch: gebrek en huurprijsvermindering

Van een gebrek aan het gehuurde is op grond van artikel 7:204 lid 2 BW sprake als het gehuurde de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Is sprake van een gebrek dat leidt tot vermindering van huurgenot, dan kan de huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 BW vermindering van de huurprijs vorderen vanaf het moment waarop hij bij de verhuurder melding heeft gemaakt van het gebrek tot het moment waarop het gebrek is verholpen. Uit de jurisprudentie blijkt dat sprake moet zijn van een wezenlijke aantasting van het huurgenot om tot vermindering van de huurprijs te komen.

In geval van een sociale huurwoning komt daar nog bij dat op grond van artikel 7:257 BW sprake is van een vervaltermijn van zes maanden na het moment waarop de huurder bij de verhuurder melding heeft gemaakt van het gebrek. Deze termijn heeft tot gevolg dat de in het verleden gelegen periode waarop de huurprijsvermindering ziet, maximaal zes maanden bedraagt.

Overigens kan een huurder er op grond van artikel 7:257 lid 2 BW ook voor kiezen de huurcommissie te verzoeken de huurprijs te verminderen.

Het oordeel van het hof

Het hof constateert dat de blokverwarming al aanwezig was ten tijde van het aangaan van de overeenkomst en dat niet is gebleken dat de blokverwarming bij het aangaan van de overeenkomst meer warmte leverde dan nu het geval is. Dat heeft tot gevolg dat geen sprake kan zijn van een gebrek. Het hof oordeelt ook dat aan blokverwarming inherent is dat de vrijheid van de bewoners om hun woning op de door hen gewenste temperatuur te verarming in enigerlei mate wordt beperkt en dat de huurder dit heeft geaccepteerd bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het hof concludeert dat door een nachtstand van de blokverwarming geen gebrek aan het gehuurde ontstaat.

Het hof oordeelt vervolgens dat wel sprake zou kunnen zijn van een gebrek indien de temperatuur in de woning na het aangaan van de huurovereenkomst ’s nachts tot een dermate laag niveau zakt dat de woning daardoor niet meer het woongenot verschaft dat de huurder van de betreffende woning mag verwachten. In de betreffende casus zakte de temperatuur ’s nachts tot 15-20 graden. Het hof acht dat begrijpelijkerwijze voldoende. Daar komt nog bij dat de woning ’s ochtends zeer snel weer opwarmt, zodat de woning ’s nachts niet al te zeer afkoelt. Om die reden acht het hof het niet aannemelijk dat de temperatuur in de woning ’s nachts tot een zo laag niveau daalt dat sprake is van een gebrek.

Doordat geen sprake is van een gebrek, komt het hof niet toe aan de vraag of het gebrek ook aanleiding vormt tot vermindering van de huurprijs.

Tot slot

Voor een verhuurder die tevens warmteleverancier is, leert deze uitspraak dat de installatie ’s nachts niet al te laag moet worden ingesteld. Een te lage temperatuur kan er toe leiden dat de temperatuur in de woning tot een onaanvaardbaar niveau daalt, zodat sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde. Of dat gebrek ook leidt tot vermindering van de huurprijs, hangt af van de ernst van het gebrek. Naar mijn mening is dat niet snel het geval. Helemaal ondenkbaar is het echter niet, nu de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2013 oordeelde dat de gebrekkige capaciteit van radiatoren een gebrek aan het gehuurde vormde. De kantonrechter verlaagde de huurprijs met maar liefst € 200,00 per maand.

Meer weten? Lees dan ook onze andere artikelen over dit onderwerp. Ons Transitieteam publiceert regelmatig updates over de Warmtewet. Schrijf u in voor de nieuwsbrief om niets meer te missen of neem direct contact op met één van onze specialisten.