Verhoging van de VvE-bijdrage?

Een verhoging van de VvE-bijdrage kan in strijd zijn met de splitsingsakte en het reglement: wat is het gevolg daarvan?

Het komt regelmatig voor dat de belangen van de Vereniging van Eigenaars (hierna: ‘VvE’) enerzijds en de belangen van individuele appartementseigenaars anderzijds haaks op elkaar staan. Uit een recent arrest van het hof Den Bosch blijkt hoe vergaand de gevolgen kunnen zijn als deze uiteenlopende belangen niet correct worden opgenomen in de splitsingsakte.

Achtergrond

De VvE van een ‘serviceflat’ wil diensten aanbieden aan haar leden. Daartoe neemt zij in het reglement van de splitsingsakte op dat de appartementseigenaars niet alleen lid moeten zijn van de VvE, maar ook van een coöperatieve vereniging. Het doel van de VvE is het beheer voeren over het gebouw en het doel van de coöperatieve vereniging is het behartigen van de stoffelijke belangen van de leden. De coöperatieve verenging wordt op enig moment omgezet in een ‘gewone’ vereniging tot verlening van diensten (hierna: ‘VvD’). Enkele leden van de VvE willen geen lid worden van de VvD. Desondanks worden ook aan die leden door de VvD bijdragen in rekening gebracht. Enkele leden van de VvE hebben deze bijdrage niet (helemaal) betaald. De VvE en de VvD besluiten daarom het volgende. De VvD staakt haar activiteiten en de VvE brengt de bedragen in rekening die voorheen door de VvD in rekening werden gebracht. De algemene vergadering van de VvE heeft daartoe de VvE-bijdrage van € 170,- verhoogd naar € 344,-. Nog steeds weigeren enkele leden om meer dan de oorspronkelijke € 170,- te betalen. De VvE start een gerechtelijke procedure tegen die leden, maar wordt in het ongelijk gesteld. De VvE gaat in tussentijds hoger beroep.

Het Hof Den Bosch

De VvE stelt dat ten onrechte is overwogen dat het besluit van de algemene vergadering tot verhoging van de VvE-bijdrage nietig is wegens strijd met de statuten. De leden van de VvE stellen dat de doelstelling van de VvE geen ruimte biedt voor dergelijke kostenposten. Het hof ziet zich gesteld voor de vraag of de door de VvE aangedragen kosten zijn te beschouwen als kosten ‘gemaakt in het belang van alle eigenaars’, zoals staat opgenomen in artikel 15 van het reglement. Beantwoording van die vraag vereist uitleg van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement. Bij de uitleg daarvan vergt de rechtszekerheid dat slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.[1]

Het doel van de VvE

Het hof oordeelt dat artikel 15 van het reglement niet los kan worden gezien van het doel van de VvE: het voeren van het beheer over het gebouw. Daarvoor is het aanbieden van allerlei diensten niet vereist. Dat geldt te meer nu het reglement ook voorziet in een coöperatieve vereniging. Dat de oorspronkelijke coöperatieve vereniging is omgezet in de VvD en dat de door de VvD aangespannen procedures vruchteloos bleken, brengt niet mee dat de VvE de kosten voor de dienstverlening die de coöperatieve vereniging zou aanbieden, in de VvE-bijdrage mag opnemen.

Het hof concludeert dat in ieder geval ten dele niet gezegd kan worden dat de kosten gemaakt zijn in het belang van alle appartementseigenaars of door de gezamenlijke eigenaars verschuldigd zijn. Uit deze overwegingen volgt dat het besluit van de algemene vergadering om de VvE-bijdrage te verhogen in strijd is met het in de akte van de splitsing opgenomen reglement. Terecht heeft de kantonrechter dit besluit daarom nietig geoordeeld, aldus het hof. De nietigheid hangt samen met het feit dat in de VvE-bijdrage kostenposten zijn opgenomen die de leden nu eenmaal niet tegen hun wil hoeven te accepteren.

Tip van het hof

Het hof geeft de VvE in overweging om te bezien of de gerezen problematiek op te lossen is via een wijziging van de akte van splitsing of via het kiezen van een andere rechtsvorm waarin het dienstenaanbod kan worden aangeboden aan (en in rekening gebracht worden bij) de VvE-leden die daar prijs op stellen.

Conclusie

Het is dus zowel voor de VvE als voor individuele appartementseigenaars van belang om goed te kijken of bepaalde kostenposten in strijd kunnen zijn met de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement. Indien de VvE naast het beheer ook andere diensten wenst aan te bieden aan haar leden, dan is het belangrijk om duidelijk in het reglement te vermelden welke partij die diensten zal aanbieden en bij wie die kosten in rekening gebracht kunnen en mogen worden.

De volledige uitspraak is te vinden via deze link: ECLI:NL:GHSHE:2019:794.

Voor meer informatie over appartementsrechten, neem contact op met onze specialisten Elnaz Fotowatkasb en Mark van der Meijs.

[1] HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.

Mark van der Meijs

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar