Zorgplicht bij woningverkoop: hoe ver reikt de mededelingsplicht?

Twee mensen kopen samen een woning. Na de aankoop van de woning ontdekken zij dat deze diverse gebreken vertoont. Volgens de kopers hadden zij deze gebreken niet hoeven te verwachten en had de verkoper hen op de hoogte moeten stellen. Zo blijkt sprake te zijn van een ernstig ongedierteprobleem, een gebrekkige houten pui, ontbreekt de zonwering en ontbreekt ook de beloofde Quooker. Daarnaast had de verkoper niet aan de kopers verteld dat er bouwplannen waren voor het perceel achter de woning.

De kopers besluiten schadevergoeding te vorderen voor de herstelkosten van de gebreken en de waardevermindering van de woning door de aankomende bouwplannen. Zij leggen hieraan ten grondslag dat de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De verkoper betwist dat daarvan sprake is. Zo geeft hij onder meer aan dat de kopers op de bestemmingsplankaart zelf hadden kunnen zien dat het achterliggende perceel bouwgrond was.

De rechtbank overweegt dat bij de koop van een woning niet iedere onvolkomenheid maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. Op grond van deze koopovereenkomst dragen de kopers in beginsel het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. Alleen gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren, komen daarom volgens de rechtbank voor rekening en risico van de verkoper.

Uit de feiten blijkt volgens de rechtbank dat de kopers slechts voor een aantal gebreken een ingebrekestelling hebben gestuurd. Met betrekking tot de quooker en de zonwering heeft daarbij volgens de rechtbank te gelden dat de kopers tijdens de bezichtiging zelf hadden kunnen zien en dus hadden kunnen weten dat deze voorzieningen ontbraken. Eveneens waren de gebreken aan de pui voor de kopers kenbaar ten tijde van de koop. Wat betreft het ongedierteprobleem, oordeelt de rechtbank dat kopers van een woning van dit bouwjaar en op deze locatie redelijkerwijs rekening moeten houden met enig ongedierte. Daar komt volgens de rechtbank bij dat de kopers onvoldoende bewijs hebben geleverd dat het ongedierteprobleem het normaal gebruik van de woning belemmert.

Met betrekking tot de overige gebreken oordeelt de rechtbank dat verweerder nog niet in verzuim is. Voor deze gebreken is namelijk geen ingebrekestelling verstuurd en er is zodoende geen herstelmogelijkheid geboden aan verweerder. Het feit dat de kopers er vervolgens zelf voor hebben gekozen om op korte termijn herstelwerkzaamheden uit te voeren, brengt volgens de rechtbank met zich mee dat deze herstelkosten voor eigen rekening komen.

Ten slotte wordt ingegaan op de mededelingsplicht met betrekking tot de bouwplannen op het achterliggende perceel. De rechtbank oordeelt dat de voorgenomen bebouwing op het achterliggende perceel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onvoldoende concreet was om een mededelingsplicht voor de verkoper te doen ontstaan. Op basis van bovenstaande oordeelt de rechtbank dat de vorderingen van de kopers moeten worden afgewezen.

Deze uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldigheid bij de aankoop van een woning. Deze zorgvuldigheid geldt zowel voor het onderzoek naar mogelijke gebreken in het nieuwe huis als voor het nagaan van de bepalingen in de koopovereenkomst. Voor de aansprakelijkheid van de verkoper is met name van belang of de gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning belemmeren. Verder blijkt uit deze zaak hoe de mededelingsplicht van de verkoper beperkt kan zijn, bijvoorbeeld wanneer de bouwplannen van het achterliggende perceel nog niet concreet waren op het moment van de verkoop.