Palace Hotel Amsterdam betaalt vooralsnog minder huur wegens corona

In kort geding is bepaald dat het Palace Hotel in Amsterdam wegens de coronacrisis een deel van de huur kan opschorten totdat in de bodemprocedure een uitspraak is gewezen. Wat speelde er? Palace Hotel huurt van de grote Duitse belegger Deka twee panden aan de Spuistraat in Amsterdam. Het gaat om een behoorlijk complex waarin Palace Hotel onder meer een hotel (het W-hotel onder de Marriot-formule) met wellness/fitness en een zwembad en drie restaurants exploiteert. De huur bedraagt ruim € 833.000,00 per maand. Op 15 maart 2020 moesten op last van de overheid de restaurants en de wellness/fitness dicht. Het hotel werd niet op last van de overheid gesloten maar Palace Hotel besloot door de wegvallende omzet het hotel ook te sluiten. Vanaf 1 juni 2020 kon alles weer open. Palace Hotel kampt echter nog steeds met aanzienlijk minder bezoekers. In dit kort geding is de inzet of Palace Hotel de volledige huur moet betalen. Bijzonder is dat Palace Hotel in kort geding een huurvermindering vordert. Zo’n vordering kan alleen in een bodemprocedure worden ingesteld . Wat oordeelt de kortgedingrechter? De rechter overweegt allereerst dat het hotel weliswaar niet door de overheid gesloten is maar de beslissing om het hotel tijdelijk te sluiten begrijpelijk is. Hierdoor werden de exploitatieverliezen beperkt. Verder overweegt de rechter dat beide partijen aan elkaar gewaagd zijn, het zijn allebei grote spelers. De verhuurder krijgt een kleine veeg uit de pan: Deka is geen belegger van ‘zuurverdiende spaarcentjes van grotendeels  Duitse burgers’ maar is toch echt een wereldwijde grote belegger. Verder oordeelt de rechter dat een beroep op onvoorziene omstandigheden voor de hand ligt. De coronacrisis valt niet onder het ondernemersrisico. Het wegblijven van Amerikaanse toeristen valt aldus de rechter, ook onder de gevolgen van de coronacrisis. Het gaat hier niet om ‘veranderde marktomstandigheden’. Dat sprake is van een ‘triple net’ huurovereenkomst (waarbij kort gezegd het onderhoud bij de huurder ligt) leidt er niet toe dat het risico van de coronacrisis bij Palace Hotel ligt. Nu geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt van de coronacrisis moet het financiële nadeel tussen Palace Hotel en Deka worden verdeeld. De kortgedingrechter schort vervolgens, als ordemaatregel, de huurbetaling als volgt op:

• tweede kwartaal 2020: 50%;
• derde kwartaal 2020: 40%;
• vierde kwartaal 2020: 25%.

Dit geldt totdat is beslist in een door Palace Hotel aanhangig te maken bodemprocedure. Palace Hotel moet die bodemprocedure binnen één maand na het kortgedingvonnis aanhangig maken. Commentaar De verhuurder (Deka) was tegen Palace Hotel nog geen incassoprocedure gestart en had nog geen aanspraak gemaakt op boetes en rente. De huurder (Palace Hotel) was hier echter kennelijk niet gerust op en vorderde in dit kort geding een forse huurprijsvermindering. Een dergelijke vordering hoort thuis in een bodemprocedure. Palace Hotel komt goed weg doordat de rechter de vorderingen tot huurvermindering creatief uitlegde als vorderingen tot opschorting van de huurbetaling totdat in een bodemprocedure is beslist. Bij een beroep op huurvermindering wegens de coronacrisis heeft een huurder twee juridische middelen. De huurder kan zich op een gebrek beroepen of kan zich beroepen op onvoorziene omstandigheden. In de meeste huurovereenkomsten is het beroep op huurprijsvermindering wegens een gebrek uitgesloten. Dat was ook hier het geval. Daardoor resteerde het beroep op onvoorziene omstandigheden. Het ligt naar mijn mening voor de hand dat Palace Hotel zich in een bodemprocedure met succes op onvoorziene omstandigheden kan beroepen. De coronacrisis heeft niemand zien aankomen en was echt onvoorzien. Een deel van de exploitatie is op last van de overheid 2,5 maand gesloten geweest en de coronacrisis veroorzaakte ook een zeer sterke terugloop van hotelgasten. Het ligt, zoals de kortgedingrechter ook overweegt,  voor de hand dat de financiële gevolgen van de coronacrisis, met onder meer een gedwongen sluiting,  niet volledig voor rekening van een huurder behoren komen. De rechter zal in de bodemprocedure het risico van de coronacrisis, als onvoorziene omstandigheid, op een eerlijke manier willen verdelen. De vraag wat een eerlijke verdeling concreet inhoudt valt alleen nog niet zo gemakkelijk te beantwoorden. In de bodemprocedure dient te worden bepaald met welke percentages de huurprijs gedurende bepaalde periodes wordt verlaagd. Dat zal onder meer afhangen van de onderbouwde financiële gegevens die de huurder in de bodemprocedure moet overleggen. Ook is natuurlijk van belang vanaf welk moment de coronacrisis weer voorbij is. Ongewis is of er in verband met een mogelijke ‘tweede golf’ op enig moment misschien weer strengere restricties worden ingevoerd. Wordt vervolgd! Tot slot U kunt de uitspraak hier vinden. Voor de vragen & antwoorden over huurovereenkomsten en corona, klik hier. Neem voor meer informatie contact op met onze huur- en vastgoedspecialisten.