Q&A huurovereenkomsten en corona

Moet een huurder de huur tijdens de coronamaatregelen volledig blijven betalen?

Inleiding

Dit is zo ongeveer de belangrijkste vraag die speelt. Of een huurder met succes een beroep kan doen op een huurprijsvermindering hangt van de nodige omstandigheden af. Is het gehuurde gesloten op last van de overheid of heeft de huurder zelf (bijvoorbeeld vanwege gezondheidsrisico’s) het gehuurde gesloten? In hoeverre kan het bedrijf van de huurder nog omzet genereren? Bij woonruimte zal een beroep op het niet volledig betalen van de huur erg lastig zijn: je zou zelfs kunnen stellen dat woonruimte nu intensiever dan voor de corona-uitbraak wordt gebruikt. Verder rijst de vraag wat de invloed van de steunmaatregelen van de overheid is. Zit daarin al (deels) een compensatie? Ook hangt het antwoord af van de huurvoorwaarden. Over deze uitzonderlijke situatie bestaat nog weinig rechtspraak (voor de recente uitspraken: zie het slot van deze Q&A).

Er zijn twee juridische gronden voor een (tijdelijke en/of gedeeltelijke) huurverlaging: (i) een beroep op een ‘gebrek’,  gevolgd door een vordering tot huurprijsvermindering of (ii) een beroep op onvoorziene omstandigheden. Het vaak gehoorde argument ‘overmacht’ kan niet tot een huurvermindering leiden.

Gebrek en huurprijsvermindering

Voordat sprake is een gebrek moet allereerst sprake zijn van, zoals de wet het omschrijft, een omstandigheid waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde krijgt dat hij mocht verwachten (artikel 7:204 BW). De sluiting van een horecaruimte door de overheid kan naar onze mening worden gezien als zo’n omstandigheid. De wet voegt, om te kunnen spreken van een gebrek, echter als eis toe dat die omstandigheid niet voor rekening van de huurder mag komen. In 2008 besliste de hoogste rechter (de Hoge Raad) in het zogeheten ‘Amicitia’ arrest dat achterblijvende bezoekersaantallen in een winkelcentrum voor rekening van de huurder komen. In juridische termen: die omstandigheid werd aan de huurder toegerekend. Dat was naar onze mening echter een heel andere situatie dan de huidige coronasituatie. Wij hebben nu te maken met een medische crisis die heeft geleid tot ingrijpende overheidsmaatregelen die niemand had voorzien.

Het is de vraag hoe rechters uiteindelijk zullen omgaan met het ontbreken van het (volledige) huurgenot tijdens de corona-uitbraak. De kans bestaat dat rechters in bepaalde gevallen tijdens deze corona-uitbraak maar een deel van het gemiste huurgenot (bijvoorbeeld de helft) aan de huurder toerekenen. De kans op het aannemen van een gebrek, en een behoorlijke huurvermindering, is het grootst bij ruimten die verplicht gesloten zijn zoals horecaruimten en de ruimten van ‘contactberoepen’.

Is sprake van een gebrek, dan kan een huurder bij de rechter vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd (art. 7:207 BW).

Prettig voor verhuurders maar minder prettig voor huurders is het feit dat in de meer recente ROZ algemene bepalingen het recht om een beroep te doen op huurprijsvermindering is uitgesloten. In sommige omstandigheden kan een verhuurder daar echter geen beroep op doen.

Onvoorziene omstandigheden

Een huurder kan ook beroep doen op onvoorziene omstandigheden en stellen dat (zoals de wet bepaalt) het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wanneer de verhuurder de ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangt (Art. 6:258 BW). Op deze grond kan een huurder vorderen dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt of aanpast. Denk bij dit laatste aan een (gedeeltelijke en tijdelijke) verlaging van de huur.

De eisen voor een succesvol beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ zijn streng. In het verleden is een beroep hierop veelal afgewezen. In de vorige economische crisis oordeelden rechters in de regel dat het risico op een economische crisis niet ‘onvoorzien’ is, in de overeenkomst is verdisconteerd of in ieder geval als ‘ondernemersrisico’ voor rekening van de huurder komt. Een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden die zijn veroorzaakt door de corona-uitbraak sluiten wij echter beslist niet uit. De tot nu toe gewezen gerechtelijke uitspraken onderschrijven dat ook. Ook hierbij hangt het van de omstandigheden af of een huurder met succes een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ kan doen en wat de gevolgen daarvan zijn. Eén van die omstandigheden is de vraag of het gehuurde door de overheid is gesloten. Is dat niet het geval dan is van belang in hoeverre de huurder zijn in het gehuurde uitgeoefende onderneming nog kon exploiteren (denk aan een winkel).

Een rechter kan tijdens de periode van gedwongen sluiting een huurovereenkomst wijzigen waardoor gedurende de periode van de gedwongen sluiting de huurprijs wordt verminderd tot – bijvoorbeeld – de helft. Dit lijkt ons ook mogelijk te zijn wanneer een huurder wegens de overheidsmaatregelen (‘social distancing’) niet of nauwelijks gebruik van het gehuurde kon/kan maken.

Vroege publicatie

Zie over deze materie ook ons artikel dat al op 17 maart 2020 in het Vastgoedjournaal werd gepubliceerd: corona en huur Vastgoedjournaal_2503128_1

Overleg over huurverplichtingen – het Steunakkoord

Tussen brancheverenigingen van huurders en verhuurder vindt met regelmaat overleg plaats. In de retailsector is in april 2020 het zogeheten Steunakkoord bereikt, tussen belangenbehartigers van huurders en verhuurders. Deze regeling is voor individuele huurders en verhuurder niet bindend. Het Steunakkoord bevat een regeling voor retailers (winkeliers) die gedurende de maanden april tot en met juni 2020 als gevolg van de coronacrisis een omzetdaling van minimaal 25% hebben ondergaan. De regeling komt neer op een huuropschorting van tenminste 50%. In de regeling is vastgelegd dat maatwerk vereist is voor internationale winkelketens, winkelketens met vestigingen en formules in het buitenland en winkelketens met een internationale aandeelhouder. Hieraan wordt toegevoegd dat maatwerkafspraken alleen worden aangegaan bij een constructieve opstelling van de winkelketen (retailer). Mogelijke kwijtscheldingen van de huur komen na drie maanden aan de orde.

Dit akkoord is dus redelijk algemeen opgesteld. Ook is het akkoord zoals gezegd niet bindend. De kans bestaat echter dat er een zekere ‘reflexwerking’ vanuit gaat in gerechtelijke procedures. De tekst van het Steunakkoord kunt u hier vinden. Op 2 juni 2020 is de tekst van het tweede steunakkoord gepubliceerd.

Verder zijn er ook lokale initiatieven. In Breda zijn de meeste verhuurders en huurders eind april overeengekomen om de huur van horeca bedrijfsruimten tijdelijk met 2/3 deel te verlagen. Zie hiervoor de publicatie in de pers.

Vanzelfsprekend hebben dit soort huurverlagingen ook een economische achtergrond. Verhuurders hebben immers geen belang bij huurders die in staat van faillissement worden verklaard.

Komt er wetgeving over de huurbetalingsverplichting?

Er is wel gepleit voor een noodwet om huurverlagingen re realiseren. Dat heeft nog niet veel concrete navolging gekregen. Het tijdelijk verlagen van de huur hangt af van veel verschillende factoren die zich erg lastig laten vangen in een wet. Wetgeving die erop neerkomt dat tijdens de corona-uitbraak alle huurprijzen van bedrijfsruimte worden aangepast lijkt ons dan ook erg lastig te realiseren en dat zal er, denken wij, niet snel van komen. Daarvoor verschillen de omstandigheden te veel. Denk alleen al aan het verschil tussen een horecaonderneming en een supermarkt.

Kan de verhuurder aanspraak maken op de volledige huurbetaling?

De verhuurder heeft het in zoverre gemakkelijker dan de huurder dat de huurbetalingsverplichting het uitgangspunt is. De huurder kan zich meestal niet op een opschortingsrecht beroepen aangezien dat vaak in de huurovereenkomst (zoals in de ROZ Algemene Bepalingen) is uitgesloten. Een huurder moet in feite eerst de huur betalen en vervolgens aanspraak maken op (i) een huurprijsvermindering of (ii) een huurprijsaanpassing wegens onvoorziene omstandigheden. Doet de huurder dat niet dan verbeurt de huurder in ieder geval (indien overeengekomen) boetes of is de huurder is de wettelijke rente verschuldigd. Ook loopt de huurder het risico op ontbinding van de huurovereenkomst.

Het is daarbij wel enigszins de vraag of een rechter die sancties in alle gevallen (volledig) honoreert nu te verwachten valt dat rechters enig begrip zullen hebben voor de positie van huurders in deze tijd van corona-uitbraak.

Hoe zit het met de exploitatieverplichting?

Wanneer het gehuurde gesloten is op grond van een overheidsvoorschrift, zoals ten aanzien van de horeca, dan levert dit al snel overmacht op. Een huurder kan daardoor niet gehouden worden aan zijn exploitatieverplichting en de huurder verbeurt in de regel geen boetes. Wanneer de huurder zelf besluit om het gehuurde te sluiten levert dit meer discussie op.

Op zijn minst genomen bestaat de mogelijkheid dat eventuele boetes (sterk) gematigd worden gelet op de bijzondere omstandigheden.

Kan een verhuurder het faillissement van de huurder aanvragen?

Wanneer een huurder de huur niet (volledig) betaalt en ook andere schulden onbetaald laat kan een verhuurder het faillissement van de huurder aanvragen. Faillissementszittingen bij de rechtbanken vonden ook na de invoering van de coronamaatregelen doorgang.

Een faillissementsaanvraag is natuurlijk een erg ingrijpend middel. Veel verhuurders gebruiken dit middel om druk te zetten en daar is een faillissementsaanvraag goed voor geschikt. In de praktijk zwichten veel huurders voor de druk van een faillissementsaanvraag. De huurder betaalt, of treft alsnog een regeling met de verhuurder. Wij verwachten wel dat rechters coulanter zullen zijn voor partijen met betalingsachterstanden. Hierbij kan ook een rol spelen of de kans groot is dat een huurder met succes een beroep kan doen op huurprijsvermindering wegens een gebrek of op grond van onvoorziene omstandigheden. Ook hier kunnen onder meer van belang zijn: het soort gehuurde (horeca die verplicht gesloten is of andere ruimte?), de positie van de huurder (een grote partij die wellicht ook tussenhuurder is of een kleinere eindgebruiker?) en het betalingsgedrag (betaalt de huurder een gedeelte of betaalt deze niets?). Onze afdeling Insolventierecht ondersteunt in dit soort situaties de afdeling vastgoed.

Hoe zit het met ontruimingen?

Deurwaarders voerden na de invoering van de coronamaatregelen alleen nog de zeer spoedeisende handelingen uit. Die situatie is gelukkig weer genormaliseerd.  Ontruimingen worden sinds 27 mei 2020 weer uitgevoerd, uiteraard met inachtneming van de RIVM-richtlijnen. Zie hiervoor ook de mededelingen van de beroepsorganisatie van gerechtsdeurwaarders.

Kan een huurder een huurovereenkomst ontbinden?

Een huurder zou kunnen redeneren dat hij de huurovereenkomst mag ontbinden wanneer hij door de overheidsmaatregelen het gehuurde niet kan gebruiken. Denk in dit kader aan een tijdelijke huurovereenkomst (bijvoorbeeld met betrekking tot een vakantiehuis) of een huurovereenkomst waarvan de huurlasten te knellend worden voor een huurder. Alleen wanneer de andere partij (lees: de verhuurder) niet nakomt is het mogelijk om ontbinding te vorderen. Let op: ontbinding is ook bij overmacht van de partij die moet nakomen mogelijk. Gelet op de bijzondere omstandigheden verwachten wij dat een rechter een vordering tot ontbinding niet erg snel zal toewijzen.

Hoe zit het met de tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte?

Het ministerie heeft hiervoor een noodwet opgesteld die op 6 april 2020 is ingediend. De wet is inmiddels in werking getreden en werkt terug tot en met 1 april 2020.

De wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte. Een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst kan voor zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar worden aangegaan en voor onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning) voor maximaal vijf jaar. De wet heeft tot doel om deze tijdelijke huurders enig respijt te geven en komt kort gezegd neer op het volgende. Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020 afloopt kan deze toch tijdelijk worden verlengd, voor maximaal drie maanden. Dit kan op basis van overeenstemming tussen huurder en verhuurder of op verzoek van de huurder. De verhuurder kan vervolgens bezwaar maken tegen een dergelijk verzoek van de huurder. De huurder kan daarna een verzoekschrift bij de kantonrechter indienen. De kantonrechter kan het verzoek van de huurder afwijzen wanneer de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst. Denk aan de situatie dat de verhuurder al een huurovereenkomst met een andere huurder heeft gesloten.

Zie in dit kader onze publicatie over de spoedwet en huisuitzettingen die reeds op 26 maart 2020 verscheen in het Vastgoedjournaal, en ons artikel over de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten.

Verder ontwikkelingen ten aanzien van de huur van woonruimte

Het voornemen bestaat om de toegestane verhoging van huurprijzen onder de liberalisatiegrens te bepalen op 0%. Zie in dit kader de brief van de minister aan de Tweede Kamer van 17 februari 2021.

Ook is wetgeving in voorbereiding die het geven van een tijdelijke huurkorting vergemakkelijkt (wetsvoorstel 35516)

De eerste gerechtelijke uitspraken over de huur van bedrijfsruimte en de coronamaatregelen

Vanaf mei/juni 2020  zijn de eerste gerechtelijke uitspraken gepubliceerd over de invloed van de coronamaatregelen op de verplichting om de huur van bedrijfsruimte te betalen.

Zie ook de publicaties op onze website:

Zoals wij in ons artikel in het Vastgoedjournaal van 17 maart 2020 al hadden voorspeld overwegen rechters in voorkomende gevallen dat sprake is van een huurrechtelijk gebrek en (vooral) dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Deze twee gronden kunnen leiden tot een (tijdelijke) vermindering van de huur. De genoemde gerechtelijke uitspraken worden echter gekleurd doordat sprake is van kort geding procedures. Een kort geding procedure dient ertoe om een spoedeisende, in beginsel tijdelijke, maatregel te treffen. Verder worden deze uitspraken in sommige gevallen ook gekleurd door de aanpak van de huurders.

Hoe in een concreet geval het risico van de Corona crisis eerlijk moet worden verdeeld over huurders en verhuurders is in de praktijk nog niet zo gemakkelijk

De verdere ontwikkelingen in de rechtspraak

In de periode vanaf mei 2020 zijn vervolgens tientallen gerechtelijke uitspraken gewezen over de invloed van de coronamaatregelen op huurovereenkomsten. Er is sprake van ingrijpende overheidsmaatregelen zoals de gedwongen sluitingen van onder meer horeca-ondernemingen en winkels.

Bij de gewezen gerechtelijke uitspraken gaat het vaak om kortgedinguitspraken. Deze zijn meestal gewezen door de kantonrechter die als kortgedingrechter optreedt.

Er is inmiddels ook een enkele uitspraak door van een gerechtshof gewezen, zoals de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020.

Ook zijn inmiddels uitspraken in bodemprocedures gewezen, onder meer door de rechtbank Amsterdam op 10 december 2020 en door de kantonrechter Den Haag op 21 januari 2021. Deze uitspraken volgen de lijn die in de kortgedinguitspraken is uitgezet. Hoewel met name deze laatste uitspraak de nodige publiciteit heeft gekregen is daarin geen nieuwe lijn uitgezet.

De grote lijn in de vele uitspraken in de Covid-19 pandemie en de als gevolg daarvan genomen overheidsmaatregelen vallen aan te merken als onvoorziene omstandigheden die niet aan de huurders vallen toe te rekenen. Veelal wordt aangenomen dat de huurder nadeel ondervindt van de coronamaatregelen. Dit geldt zeker in geval van de gedwongen sluitingen. Het algemene uitgangspunt van de rechters is dat dit nadeel gelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Op grond van het leerstuk van ‘onvoorziene omstandigheden’ kan de huurovereenkomst worden aangepast. Dit kan ertoe leiden dat de huurprijs tijdelijk wordt verminderd. Het gaat hierbij om uiteenlopende percentages tot 50%.

Ook wordt in de meeste gevallen geoordeeld dat de coronamaatregelen, zeker indien deze bestaan uit een gedwongen sluiting, leiden tot een gebrek. Een gebrek kan leiden tot een huurprijsvermindering. Die vordering is echter veelal uitgesloten, onder meer in de meer recente ROZ-modellen.

De vraag speelt wat het nadeel is dat de huurder ondervindt. De verhuurder ondervindt vanzelfsprekend ook nadeel indien de huur niet volledig wordt voldaan. Bij de mate van de huurprijsvermindering spelen diverse factoren een rol. Eén van die factoren is de invloed van de diverse steunmaatregelen. Meer in het bijzonder de NOW en de TVL regelingen. Een andere factor is hoeveel omzet de huurder nog kan realiseren door een webshop, afhaalproducten etc. In diverse gerechtelijke uitspraken spelen de door huurders aangeleverde omzetcijfers een rol.

Tot slot

Egbert Schelhaas is co-auteur van het artikel 2020 – TVHB De impact van corona op de huur van bedrijfsruimte. Dit omvangrijke artikel is in juni 2020 gepubliceerd in het vaktijdschrift Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (TvHB). Daarnaast vindt u hier een artikel over de rechtspraak tot nu toe.

Neem voor meer informatie contact op met onze huur- en vastgoedspecialisten.