Q&A huurovereenkomsten en corona

Q&A over huurovereenkomsten & corona

Hoe zit het met tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte?

Op 22 april 2020 is de spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ in werking getreden. Deze tijdelijke wet voorziet in de mogelijkheid om gedurende de Corona/Covid-19 crisis aflopende tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte voor korte bepaalde duur te verlengen.  Het initiatief tot verlenging kan zowel van de huurder als de verhuurder uitgaan. De verlenging is mogelijk voor een termijn van één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Voorwaarde is wel dat de huurovereenkomst oorspronkelijk zou eindigen na 31 maart 2020 maar voor 1 juli 2020. Indien de Corona/Covid-19 crisis ook na 1 juli 2020 voortduurt, biedt de tijdelijke wet aan de regering de mogelijkheid om de datum van 1 september 2020 op te schuiven naar maximaal 1 december 2020 en op die wijze een tweede tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst mogelijk te maken.

Moet ik als huurder de huur volledig betalen?

Of u als huurder een beroep kunt doen op een huurprijsvermindering hangt van de nodige omstandigheden af. Is het gehuurde gesloten op last van de overheid of heeft u als huurder zelf (bijvoorbeeld vanwege gezondheidsrisico’s) het gehuurde gesloten? In hoeverre kan uw bedrijf nog omzet genereren? Bij woonruimte zal een beroep op het niet volledig betalen van de huur erg lastig zijn: je zou zelfs kunnen stellen dat woonruimte nu intensiever dan voor de Corona uitbraak wordt gebruikt. Verder rijst de vraag wat de invloed van de steunmaatregelen van de overheid is. Zit daarin al (deels) compensatie?  Ook hangt het antwoord af van de huurvoorwaarden. Over deze uitzonderlijke situatie bestaat nog geen rechtspraak.

Er zijn twee juridische aanknopingspunten voor een (tijdelijke / gedeeltelijke) huurverlaging: (i) een beroep op een ‘gebrek’,  gevolgd door een vordering tot huurprijsvermindering of (ii) een beroep op onvoorziene omstandigheden. Het vaak gehoorde argument ‘overmacht’ kan niet tot een huurvermindering leiden.

Gebrek en huurprijsvermindering

Voordat sprake is een gebrek moet allereerst sprake zijn van – zoals de wet het omschrijft– een omstandigheid waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde krijgt dat hij mocht verwachten (artikel 7:204 BW). Een sluiting van een horecaruimte door de overheid kan worden gezien als zo’n omstandigheid. De wet voegt, om te kunnen spreken van een gebrek, echter als eis toe dat die omstandigheid niet voor rekening van de huurder mag komen. In 2008 besliste de hoogste rechter, de Hoge Raad, in het ‘Amicitia’ arrest dat achterblijvende bezoekersaantallen in een winkelcentrum voor rekening van de huurder komen. In juridische termen: dat wordt aan de huurder toegerekend. Het is de vraag hoe rechters hiermee omgaan tijdens de corona uitbraak. De kans bestaat dat rechters in bepaalde gevallen tijdens deze corona uitbraak maar een deel van het gemiste huurgenot (bijvoorbeeld de helft) aan de huurder toerekenen. De kans daarop lijkt het grootst te zijn bij ruimten die verplicht gesloten zijn zoals horecaruimten.

Is sprake van een gebrek, dan kan een huurder bij de rechter vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd (art. 7:207 BW).

Prettig voor verhuurders maar minder prettig voor huurders is het feit dat in de meer recente ROZ algemenen bepalingen het recht om een beroep te doen op huurprijsvermindering is uitgesloten.

Onvoorziene omstandigheden

Een huurder kan ook beroep doen op onvoorziene omstandigheden en stellen dat (zoals de wet bepaalt) het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is indien de verhuurder de ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangt (Art. 6:258 BW). Op deze grond kan een huurder vorderen dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt of aanpast. Denk bij dit laatste aan een (gedeeltelijke en tijdelijke) verlaging van de huur. De eisen voor een succesvol beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ zijn streng. In het verleden is een beroep hierop veelal afgewezen. In de vorige economische crisis oordeelden rechters in de regel dat het risico op een economische crisis niet ‘onvoorzien’ is, in de overeenkomst is verdisconteerd of in ieder geval als ‘ondernemersrisico’ voor rekening van de huurder komt. In verband met deze Corona uitbraak sluiten wij in bepaalde gevallen een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden echter beslist niet uit. Ook hierbij hangt het van de omstandigheden af of een huurder met succes een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ kan doen. Eén van die omstandigheden is de vraag of het gehuurde door de overheid is gesloten. Denkbaar is dat een rechter in bepaalde omstandigheden een beroep van een huurder op onvoorziene omstandigheden, bestaande uit de Corona uitbraak, honoreert. Een rechter zou tijdens de periode van gedwongen sluiting, in bepaalde omstandigheden, een huurovereenkomst kunnen wijzigen waardoor gedurende de periode van de gedwongen sluiting de huurprijs wordt verminderd tot –bijvoorbeeld – de helft. Dit lijkt onder omstandigheden ook mogelijk te zijn indien een huurder wegens de overheidsmaatregelen (‘social distancing’) niet of nauwelijks gebruik van het gehuurde kan maken.

Tot slot

De tijd zal leren hoe rechters met deze juridische acties van huurders omgaan. Het is in ieder geval zaak om de positie met het ook daarop te versterken. Zie over deze materie ook ons artikel van 17 maart jl. in het Vastgoedjournaal.

corona en huur Vastgoedjournaal_2503128_1

Overleg over huurverplichtingen – het ‘Steunakkoord’

Tussen brancheverenigingen van huurders en verhuurder vindt met regelmaat overleg plaats. In de retailsector is in april 2020 het zogeheten ‘Steunakkoord’ bereikt, tussen belangenbehartigers van huurders en verhuurders. Deze regeling is voor individuele huurders en verhuurder niet bindend. Het ‘Steunakkoord’ bevat een regeling voor retailers (winkeliers) die gedurende de maanden april tot en met juni 2020 als gevolg van de ‘Corona crisis’ een omzetdaling van minimaal 25% hebben ondergaan. De regeling komt neer op een huuropschorting van tenminste 50%. In de regeling is vastgelegd dat maatwerk vereist is voor internationale winkelketens, winkelketens met vestigingen en formules in het buitenland en winkelketens met een internationale aandeelhouder. Hieraan wordt toegevoegd dat maatwerkafspraken alleen worden aangegaan bij een constructieve opstelling van de winkelketen (retailer). Mogelijke kwijtscheldingen van de huur komen na drie maanden aan de orde.

Dit ‘akkoord’ is dus redelijk algemeen opgesteld. Ook is het ‘akkoord’ niet bindend. De kans bestaat echter dat er een zekere ‘reflexwerking’ vanuit gaat in gerechtelijke procedures.

De tekst van het steunakkoord kunt u hier vinden: https://www.ivbn.nl/actueel-artikel-detail/steunakkoord-voor-en-door-de-nederlandse-retailsector

Verder zijn er ook lokale initiatieven. In Breda zijn de meeste verhuurders en huurders eind april overeengekomen om de huur van horeca bedrijfsruimten tijdelijk met 2/3 deel te verlagen. Zie hiervoor de publicatie in de pers: https://www.omroepbrabant.nl/nieuws/amp/3191549/Pandeigenaren-en-brouwerijen-redden-Bredase-horeca-in-coronacrisis-huur-met-twee-derde-verlaagd

Vanzelfsprekend hebben dit soort huurverlagingen (mede) een economische achtergrond. Verhuurders hebben in de regel geen belang bij huurders die in staat van faillissement worden verklaard.

Komt er wetgeving over de huurbetalingsverplichting?

In de pers verschenen berichten dat het ministerie van EKZ zou aandringen op een akkoord tussen huurders en verhuurders. Daarbij werd in de pers ook aangegeven dat het ministerie wetgeving zou overwegen indien geen akkoord wordt bereikt. Wetgeving die erop neerkomt dat tijdens de corona uitbraak alle huurprijzen van bedrijfsruimte worden aangepast lijkt ons vrijwel uitgesloten. Daarvoor verschillen de omstandigheden te veel. Denk alleen al aan het verschil tussen een horecaonderneming en een supermarkt.

Kan ik als verhuurder aanspraak maken op de volledige huurbetaling?

Als verhuurder heeft u het in zoverre gemakkelijker dan de huurder dat de huurbetalingsverplichting het uitgangspunt is. De huurder kan zich meestal niet op een opschortingsrecht beroepen aangezien dat vaak in de huurovereenkomst (zoals in de ROZ bepalingen) is uitgesloten. Een huurder moet in feite eerst de huur betalen en vervolgens aanspraak maken op (i) een huurprijsvermindering of (ii) een huurprijsaanpassing wegens onvoorziene omstandigheden. Doet de huurder dat niet dan verbeurt de huurder in ieder geval (indien overeengekomen) boetes of is de huurder is de wettelijke rente verschuldigd. Ook loopt de huurder het risico op ontbinding van de huurovereenkomst. Het is daarbij wel enigszins de vraag of een rechter die sancties in alle gevallen (volledig) honoreert nu te verwachten valt dat rechters enig begrip zullen hebben voor de positie van huurders in deze tijd van Corona uitbraak.

Hoe zit het met de exploitatieverplichting?

Indien het gehuurde gesloten is op grond van een overheidsvoorschrift, zoals ten aanzien van de horeca, dan levert dit al snel overmacht op. Een huurder kan daardoor niet gehouden worden aan zijn exploitatieverplichting en de huurder verbeurt in de regel geen boetes. Indien de huurder zelf besluit om het gehuurde te sluiten levert dit meer discussie op. Op zijn minst genomen bestaat de mogelijkheid dat eventuele boetes (sterk) gematigd worden gelet op de bijzondere omstandigheden.

Kan een verhuurder het faillissement van de huurder aanvragen?

Indien de huurder de huur niet (geheel) betaalt en ook andere schulden onbetaald laat kan de verhuurder het faillissement van de huurder aanvragen. Faillissementszittingen bij de rechtbanken vinden ook doorgang. Een faillissementsaanvraag is natuurlijk een erg ingrijpend middel. Veel verhuurders gebruiken dit middel om druk te zetten. Wij verwachten dat rechters coulanter dan voor de corona uitbraak zullen zijn voor partijen met betalingsachterstanden. Hierbij kan ook een rol spelen of de kans groot is at een huurder met succes een beroep kan doen op huurprijsvermindering wegens een gebrek of op grond van onvoorziene omstandigheden. Ook hier kunnen onder meer van belang zijn: het soort gehuurde (horeca die verplicht gesloten is of andere ruimte?), de positie van de huurder (een grote partij die wellicht ook tussenhuurder is of een kleinere eindgebruiker?) en het betalingsgedrag (betaalt de huurder een gedeelte of betaalt deze niets?). Onze afdeling Insolventierecht ondersteunt in dit soort gevallen onze afdeling vastgoed.

Hoe zit het met ontruimingen?

Deurwaarders voeren op dit moment alleen nog de zeer spoedeisende handelingen uit. Zie hiervoor ook ons artikel dat verschenen is in Vastgoedjournaal.

Kan een huurder een huurovereenkomst ontbinden?

Een huurder zou kunnen redeneren dat hij een huurovereenkomst mag ontbinden wanneer hij door de overheidsmaatregelen het gehuurde niet kan gebruiken. Denk in dit kader aan een tijdelijke huurovereenkomst (bijvoorbeeld met betrekking tot een vakantiehuis) of een huurovereenkomst waarvan de huurlasten te knellend worden voor een huurder. Dit is echter niet snel mogelijk. De verhuurder komt zijn verplichtingen immers na. Alleen wanneer de andere partij niet nakomt is het mogelijk om ontbinding te overwegen. Let op: ontbinding is ook bij overmacht van de partij die moet nakomen mogelijk. Gelet op de bijzondere omstandigheden valt te verwachten dat ook in dat geval de rechter een vordering tot ontbinding lang niet altijd zal honoreren.

Hoe zit het met de tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte?

Het ministerie heeft hiervoor een noodwet opgesteld die op 6 april is ingediend  en door de Tweede Kamer is aangenomen.

Ter verwachten valt dat de wet snel in werking treedt. Na inwerkingtreding werkt de wet terug tot en met 1 april 2020.

De bijgewerkte tekst van het wetsvoorstel vindt u hier: https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2020Z06274&did=2020D14496

Het wetsvoorstel is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte.. Een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst kan ten aanzien van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar worden aangegaan en voor onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning) voor maximaal vijf jaar. De wet heeft tot doel om deze tijdelijke huurders enig respijt te geven. De wet komt kort gezegd neer op het volgende. Wanneer een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020 afloopt kan deze toch tijdelijk worden verlengd, voor maximaal drie maanden. Dit kan op basis van overeenstemming tussen huurder en verhuurder of op verzoek van de huurder. De verhuurder kan vervolgens bezwaar maken tegen een dergelijk verzoek van de huurder. De huurder kan dan een verzoekschrift bij de kantonrechter indienen. De kantonrechter kan het verzoek van de huurder afwijzen indien de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst. Denk aan de situatie dat de verhuurder al een huurovereenkomst met een andere huurder heeft gesloten.

Het ministerie heeft hiervoor een noodwet opgesteld die op 6 april is ingediend (nummer 35.431). Zie ook hiervoor ons artikel dat gepubliceerd is in Vastgoedjournaal.

Een kritische blik op de spoedwet en huisuitzettingen_2503126_1

Neem voor meer informatie contact op met onze huur- en vastgoedspecialisten.

Gertjan Hamers

Egbert Schelhaas

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar