Q&A huur, vastgoed en corona

Q&A over huurbetaling, vastgoed en corona

Moet ik als huurder de huur volledig betalen?

Dat hangt van de nodige af. Is het gehuurde gesloten op last van de overheid of heeft u als huurder zelf (bijvoorbeeld vanwege gezondheidsrisico’s) het gehuurde gesloten? Ook hangt het antwoord af van de huurvoorwaarden waarin bijvoorbeeld een beroep op opschorting uitgesloten kan zijn. Over deze uitzonderlijke situatie bestaat nog geen heldere rechtspraak. Een beroep op een gebrek of onvoorziene omstandigheden biedt zeker kansen.

Kan ik als verhuurder aanspraak maken op de volledige huurbetaling?

Zie hiervoor de vorige vraag. Als verhuurder heeft u het in zoverre gemakkelijker dat de huurbetalingsverplichting het uitgangspunt is en een beroep op opschorting vaak ik uit.

Hoe zit het met de exploitatieverplichting?

Indien het gehuurde gesloten is op grond van een overheidsvoorschrift, zoals ten aanzien van de horeca, dan levert dit overmacht op. Een huurder kan daardoor niet gehouden worden aan zijn exploitatieverplichting en de huurder verbeurt geen boetes. Indien de huurder zelf besluit om het gehuurde te sluiten levert dit meer discussie op. Op zijn minst genomen bestaat de mogelijkheid dat verbeurde boetes (sterk) gematigd worden gelet op de omstandigheden.

Kan een huurder de huurovereenkomst ontbinden?

Een huurder zou kunnen redeneren dat hij de huurovereenkomst mag ontbinden wanneer hij door de overheidsmaatregelen het gehuurde niet kan gebruiken. Dit is echter niet snel mogelijk. De verhuurder komt zijn verplichtingen na. Alleen wanneer de andere partij niet nakomt is het mogelijk om ontbinding te overwegen. Let op: ontbinding is ook bij overmacht van de partij die moet nakomen mogelijk. Gelet op de bijzondere omstandigheden valt te verwachten dat ook in dat geval de rechter een vordering tot ontbinding lang niet altijd zal honoreren.

Kunnen de directe gevolgen van het Corona-virus, zoals het niet meer kunnen krijgen van bouwmateriaal of het wegblijven van onderaannemers, een beroep op overmacht rechtvaardigen?

Er kan een beroep op overmacht worden gedaan als de tekortkoming– oftewel wanprestatie – de schuldenaar niet kan worden toegerekend omdat deze niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. (art. 6:75 BW).

Bij een beroep op overmacht wordt bekeken of de omstandigheden voorzienbaar waren of hadden voorzorgsmaatregelen genomen kunnen worden. Een beroep op overmacht wordt door een rechter niet snel geaccepteerd, nu het nakomen van een overeenkomst het uitgangspunt is. Tot bepaalde hoogte is er sprake van ondernemersrisico. Een omstandigheid die uitsluitend te wijten is aan het Corona-virus maakt een goede kans. Als onderaannemers niet komen opdagen omdat zij hebben besloten om geen risico op besmetting te willen lopen, dan achten wij de kans aanwezig dat een beroep op overmacht gedaan kan worden.

Met regelmaat zijn algemene voorwaarden van toepassing, zoals bijvoorbeeld de UAV 2012. Hierin zijn bepalingen opgenomen die betrekking hebben op overmacht, zoals §8 lid 5 en §42 lid 3 UAV 2012 over termijnverlenging, respectievelijk korting bij bouwtijdoverschrijding en § 47 over kostenverhogende omstandigheden.

Het is in ieder geval van belang om zo snel mogelijk de andere partij te informeren als een ongebruikelijke situatie zich voordoet. Conflicten kunnen door een goede en snelle communicatie worden voorkomen.

Neem voor meer informatie contact op met onze huur- en vastgoedspecialisten.

Gertjan Hamers

Egbert Schelhaas

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar