Criterium Herenhuis-arrest niet vereist bij sloop

Op 16 juni 2023 oordeelde de Hoge Raad dat woningcorporatie Vestia de huurovereenkomsten voor een woning mag opzeggen wegens dringend eigen gebruik, met het oog op sloop ter verwezenlijking van een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel.

Achtergrond

Vestia verhuurde sinds 1987 de woning aan eiser. Vestia zegt de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2020. Dit doen ze nadat zij eind 2018 een akkoord had bereikt met de gemeente Rotterdam over de herstructurering van de Tweebosbuurt. Onderdeel van die herstructurering is de sloop van een groot aantal woningen, waaronder de woning van de huurder. Omdat de huurder niet instemde met de huuropzegging, heeft Vestia in een procedure voor de kantonrechter gevorderd de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter wees die vordering af. In het daaropvolgende hoger beroep wees het hof de vordering toe en bepaalde dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2022. De huurder moet uiterlijk op die datum de woning ontruimen. Daarop stelde de huurder cassatie in.

Opzegging huurovereenkomst woonruimte

Een verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van limitatief in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan komt de huurovereenkomst niet automatisch te eindigen als gevolg van de opzegging door verhuurder. De verhuurder moet daarvoor bij de kantonrechter vorderen dat deze de einddatum van de huurovereenkomst zal bepalen. Eén van de in de wet opgenomen opzeggingsgronden betreft het geval dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Er moet dus sprake zijn van dringend eigen gebruik én de belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Van dringend eigen gebruik kan onder meer sprake zijn indien de verhuurder de woning zelf met zijn gezin wil bewonen, maar ook indien de woning wordt gesloopt en/of gerenoveerd waarbij de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

Herenhuisarrest

Al sinds het bekende Herenhuis-arrest  uit 2010 wordt aangenomen dat indien de verhuurder de woning wil slopen of renoveren uit oogpunt van financiële motieven, altijd sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In de lagere rechtspraak is een bestendige lijn waarneembaar dat die structurele wanverhouding niet vereist is, wanneer de sloop of renovatie niet is ingegeven door financiële motieven, maar uit stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogpunt. De Hoge Raad heeft die lijn nu bevestigd. Bovendien oordeelt de Hoge Raad dat voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik bij renovatie met een overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, de verhuurder ook niet aannemelijk hoeft te maken dat sprake is van een onrendabele exploitatie. De huurder had nog aangevoerd dat de verhuurder alternatieven voorhanden had om haar doelen te verwezenlijken. Om die reden zou de huurovereenkomst niet mogen worden beëindigd. De Hoge Raad ging daar niet in mee en oordeelt dat de verhuurder enkel aannemelijk hoeft te maken dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan een stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. De aanwezigheid van alternatieven kan wel worden betrokken in de belangenafweging. Met dit arrest heeft de Hoge Raad het Herenhuis-arrest genuanceerd. Opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte blijft echter lastig.

Mogelijk interessante artikelen voor u

• Motorschade aan een gehuurde Lamborghini. Wie betaalt: huurder of verhuurder? 
• Flexwoningen en modulaire bouw
• Hoe geliefd zijn verhuurders van woningen nog in Den Haag?