Waarde huuraanbieding?

Wat is de waarde van een ondertekende huuraanbieding of huurbevestiging? Het is redelijk gebruikelijk dat de overeenstemming over het sluiten van een huurovereenkomst wordt vastgelegd in een ondertekende huuraanbieding of huurbevestiging. De complete huurovereenkomst wordt dan later opgemaakt, meestal conform een ROZ-model. Is dit waterdicht? Uit een uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 10 juli 2018 blijkt dat door deze aanpak discussie kan ontstaan over de vraag of er wel of geen huurovereenkomst is gesloten. Wat speelde er? Tussen de stichting ouderenhuisvesting Rotterdam als verhuurder en de exploitant van een Chinees restaurant werd onderhandeld over de verhuur van winkelruimte die zich onder een aantal woningen bevindt. De Chinese exploitant, vertegenwoordigd door een (ook Chinese) makelaar, doet een bieding. Aan de hand daarvan vindt een bespreking plaats. Na afloop wordt door de horecaexploitant een “huuraanbieding” voor akkoord ondertekend. Deze ondertekende huuraanbieding is zeer gedetailleerd. Vermeld worden onder meer: wat er wordt gehuurd met inbegrip van het afwerkingsniveau, de huurprijs, de afbouwvergoeding en het voorbehoud van het verkrijgen van alle vergunningen. De ondertekende huuraanbieding vermeldt verder dat de huurovereenkomst op basis van het ROZ-model 2008 voor art. 7:290 BW bedrijfsruimte wordt opgesteld. Het verkrijgen van de vergunningen duurt wat langer dan voorzien en wanneer alles zo ver is krabbelt de exploitant terug. Zij wil eerst essentiële dingen anders overeenkomen waar de verhuurder uiteindelijk niet mee instemt. Daarna verschijnt zij zonder bericht niet op de oplevering. Daarna neemt zij het standpunt is dat er geen bindende overeenkomst is. Er was, zo stelt zij kort gezegd, slechts sprake van een ‘intentie’. Het oordeel van het gerechtshof De ondertekende huuraanbieding is dermate gedetailleerd dat, zou je zeggen, over alles overeenstemming is bereikt. Zeker over ‘de essentiële zaken”. De kantonrechter had, naar mijn mening begrijpelijk, een huurovereenkomst aangenomen. Het gerechtshof oordeelt echter anders. Het gerechtshof is van oordeel dat uit de ondertekende huuraanbieding onvoldoende blijkt dat partijen overeenstemming hebben bereikt. De verhuurder mag getuigen laten horen om te proberen dat bewijs alsnog te leveren. Hoe kan dit? Het gerechtshof overweegt dat een duidelijke verklaring dat de huurder wil gaan huren ontbreekt. Gelet op de duidelijke tekst van de huuraanbieding acht ik dat moeilijk te begrijpen. Verder overweegt het gerechtshof onder meer dat één en ander nog nader uitgewerkt moest worden in een (volledige) huurovereenkomst. Maar: doordat wordt verwezen naar de ROZ-modelhuurovereenkomst stond de inhoud van die overeenkomst vast. Bedacht moet echter worden dat ieder stuk, ook een ondertekende huuraanbieding, door een rechter uitgelegd kan worden overeenkomstig – kort gezegd – wat partijen bedoeld hebben. Dit is de zogeheten ‘Haviltex” uitleg methode. Wat hier een rol speelde is de door de huurder aangevoerde minder goed beheersing van de Nederlandse taal. Zij gaf later aan dat zij met de ondertekening bedoelde een intentie uit te spreken en niet om een overeenkomst te sluiten. De lessen die hieruit getrokken kunnen worden Had de verhuurder deze discussie kunnen voorkomen? De (makelaar van) de verhuurder had er ook voor kunnen kiezen om de inhoud van de huuraanbieding meteen in een ingevulde ROZ-huurovereenkomst op te nemen. Dat had waarschijnlijk niet veel extra tijd gekost. Er had dan meteen een huurovereenkomst gelegen. Wanneer de exploitant die had ondertekend had er vermoedelijk weinig discussie gevoerd kunnen worden. En wanneer de exploitant die niet had willen onderteken was ook meteen duidelijk geweest dat de exploitant zich (nog) niet wilde binden. U vindt de uitspraak hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2018:6329 Noot in een vaktijdschrift Over deze uitspraak heb ik een noot geschreven die is gepubliceerd in het vakblad Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte. U vindt dit artikel hier: Hof Arnhem Leeuwarden 10 juli 2018 TVHB met noot Egbert Schelhaas (website) Meer weten? Bij vragen kunt u contact opnemen met ondergetekende of met een andere advocaat van de sectie huurrecht van Holla Advocaten. Egbert Schelhaas