Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding heeft grote gevolgen voor verhuurders

Op 3 augustus 2023 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gewezen over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst tussen de professionele verhuurder Bouwinvest en particuliere huurders. De rechtbank heeft het huurprijswijzigingsbeding vernietigd, omdat het beding volgens de rechtbank ‘oneerlijk’ is. Bouwinvest kan hierom geen aanspraak maken op enige huurverhoging sinds de aanvang van de huurovereenkomst in 2005 en moet een aanzienlijk bedrag aan de huurders terugbetalen. De vorderingen van Bouwinvest die waren gebaseerd op huurachterstanden werden afgewezen.

Waar ging de zaak over?

Bouwinvest is een procedure gestart tegen twee huurders wegens een huurachterstand van € 4.425,27. In de procedure vordert Bouwinvest kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand. De huurovereenkomst dateert uit 2005 met een aanvangshuurprijs van € 856,- per maand. In de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen waarin is bepaald dat de huur jaarlijks wordt verhoogd aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI) én verhuurder daarbovenop de mogelijkheid heeft de huurprijs te verhogen met ‘maximaal 5%’. Over het beding is niet door partijen onderhandeld. Door de indexeringen was de huurprijs gestegen tot € 1.535,75 per maand.

De Richtlijn oneerlijke bedingen

Een overeenkomst, dus ook een huurovereenkomst, die is gesloten tussen een professionele partij (dat kan ook een verhuurder van woonruimte zijn) en een consument (zoals een woninghuurder) moet door rechters ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. Van belang hierbij is de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen[1]. In deze richtlijn is bepaald dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.[2] Indien een rechter oordeelt dat een beding oneerlijk is moet het beding in zijn geheel buiten toepassing worden verklaard. Matiging of gedeeltelijke nietigheid is op grond van Europese rechtspraak niet mogelijk. Volgens vaste Europese rechtspraak is het dan niet mogelijk om terug te vallen op de wettelijke regeling.^[3] Een huurprijswijzigingsbeding zoals is opgenomen in de huurovereenkomsten van Bouwinvest kwam vaker voor. Eenzelfde benadering geldt voor de veelvoorkomende boetebedingen in huurovereenkomsten. Boetebedingen kúnnen als oneerlijk worden aangemerkt indien een maximumbedrag ontbreekt, het beding onduidelijk is of vanwege het zogeheten cumulatieve effect. Indien een rechter oordeelt dat een boetebeding oneerlijk is, brengt dit met zich dat het gehele beding buiten toepassing wordt verklaard. Matiging is niet mogelijk. De verhuurder kan dan ook niet terugvallen op de wettelijke regeling.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank overweegt (terecht!) dat een indexeringsclausule die is gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) in ieder geval geldig is. Maar Bouwinvest had volgens de huurovereenkomst het recht die CPI indexering met ‘maximaal 5%’ ter verhogen. Daardoor kon ieder jaar sprake zijn van een forse prijsverhoging. Niet duidelijk is wanneer Bouwinvest de CPI indexering met 5% verhoogt en wanneer Bouwinvest dat niet doet of met een lager percentage doet. Ook bepaalt de huurovereenkomst dat de huurprijs als gevolg van de CPI indexering alleen kan worden verhoogd maar niet kan worden verlaagd. Door dit alles is volgens de rechtbank sprake van een jegens een consument oneerlijk beding. Het gevolg hiervan is dat het gehele beding buiten toepassing moet worden gelaten. Bouwinvest kan ook geen aanspraak maken op de in beginsel toegestane jaarlijkse verhoging op grond van de consumentenprijsindex. Omdat ook niet kan worden teruggevallen op de wettelijke regels is het gevolg dat Bouwinvest sinds de aanvang van de huurovereenkomst in 2005 ten onrechte aanspraak heeft gemaakt op huurverhogingen. Er is hierom geen sprake van een huurachterstand, maar van een enorme huur voorstand.

Commentaar

Helemaal verrassend is de uitspraak van 3 augustus 2023 niet. Op 12 mei 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam in een vergelijkbare zaak al dat het huurverhogingsbeding van Bouwinvest oneerlijk is en de huurder slechts de aanvangshuur verschuldigd is.^[4] Ook heeft de rechtbank Amsterdam op 20 januari 2023[5] in een huurzaak vragen aan de Hoge Raad gesteld over de toepassing van de richtlijn oneerlijke bedingen. Zoals uit deze uitspraak van 3 augustus 2023 blijkt kunnen de consequenties van een oneerlijk beding in een huurovereenkomst met een consument ver gaan. Voor verhuurders van woningen die aangemerkt kunnen worden als een professionele verhuurder is het dan ook van belang bij het opstellen van een huurovereenkomst kritisch te kijken naar bedingen zoals een huurprijswijzigingsbeding en een boetebeding. Het risico bestaat dat zo’n beding als ‘oneerlijk’ wordt aangemerkt. Dan vervalt het beding en kan de verhuurder ook niet op de wet terugvallen. U kunt de uitspraak hier vinden. Meer weten? Neem contact op met één van onze specialisten. [1] Richtlijn 93/13 EEG. [2] Artikel 3.1 Richtlijn 93/13 EEG. [3] HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR 2023:198. [4] Rechtbank Amsterdam 12 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124. [5] Rechtbank Amsrerdam 20-1-2023, ECLI:NL:RBAMS:023:1208