Advies aan de Hoge Raad over de corona-huurkortingen

De advocaat-generaal heeft op 30 september advies uitgebracht aan de Hoge Raad over de corona-huurkortingen

Op 30 september 2021 heeft de Advocaat-generaal Wissink (‘AG’) een advies uitgebracht aan de Hoge Raad over de huurprijsvermindering wegens corona. Klik hier voor dit advies. Het is een lang en voor juristen/advocaten interessant advies. Een dergelijk advies wordt vaak door de Hoge Raad gevolgd, maar dat hoeft de Hoge Raad uiteraard niet te doen. De uitspraak van de Hoge Raad volgt nog.

De zaak bij de Hoge Raad vloeit voort uit een vonnis van de kantonrechter te Roermond van 31 maart 2021. De kantonrechter stelde in dit vonnis vragen aan de Hoge Raad (zogeheten pre-judiciële vragen) over de uitleg van de wet. De zaak ging om de huur van een horeca ruimte. De eigenaar/hoofdverhuurder verhuurt deze horeca ruimte van Heineken die deze ruimte op haar beurt weer aan de exploitant/onderhuurder verhuurt. De hoofdverhuurder wordt geconfronteerd met een inhouding van de huur door Heineken. Heineken geeft aan dat zij twee maanden huurkorting aan de onderhuurder verleent waarvan zij één maand doorberekent aan de hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder is het hier niet mee eens en vordert de betaling van de volledige huur. Het gaat om een bedrag van € 2.444,54, te vermeerderen met kosten. Gelet op de hoogte van dit bedrag gaat het de hoofdverhuurder vermoedelijk vooral om het principe dat haar huurder (Heineken) eenzijdig een ‘huurkorting’ bepaalt.

De eerste twee vragen die de kantonrechter aan de Hoge Raad stelt zien toe op de vraag of de coronamaatregelen, waardoor het gehuurde enige tijd gedwongen werd gesloten, een gebrek opleveren. Anders geformuleerd: is sprake van een inbreuk op het huurgenot die niet (volledig) aan de huurder valt toe te rekenen?

De andere twee vragen hebben betrekking op de onvoorziene omstandigheden. Kort gezegd vraagt de kantonrechter of de coronamaatregelen moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden die kunnen leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst en – zo ja – welke omstandigheden een rol spelen bij het verdelen van het nadeel.

De AG verwijst naar de publicaties op dit gebied (waaronder het mede door ondergetekende in juli 2020 in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte gepubliceerde artikel). De AG concludeert dat, tenzij in de huurovereenkomst iets bijzonders is bepaald, een gedwongen sluiting van het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen normaliter moet worden aangemerkt als een gebrek. Dit leidt in de regel tot een huurvermindering. Een vordering tot huurvermindering is echter vaak in de huurovereenkomst uitgesloten. Daardoor is dit advies voor de praktijk van minder groot belang dan het advies over de onvoorziene omstandigheden.

Vervolgens concludeert de AG dat ‘de coronacrisis’ in beginsel een onvoorziene omstandigheid oplevert ten aanzien van huurovereenkomsten die vòòr de coronacrisis zijn gesloten. Dit is in lijn met de rechtspraak die tot nu toe is gewezen. Een gedongen sluiting valt dan, aldus de AG, gelijk te stellen aan een dringend overheidsadvies waaraan de huurder gehoor gaf of aan andere gevolgen van de corona maatregelen. Verder is de AG van oordeel dat voor een tijdelijke huurprijsvermindering het bij helfte (50% – 50%) tussen huurder en verhuurder verdelen van het nadeel een ‘goed vertrekpunt’ is.

De huurder moet het omzetverlies, kort gezegd, onderbouwen en moet dit omzetverlies ook voldoende aannemelijk maken. Een harde ondergrens van 30% omzetvermindering (zoals sommige kantonrechters hanteren en waar ook de TVL subsidie vanuit gaat) acht de AG echter niet op zijn plaats.

In deze zaak was sprake van onderhuur. De AG is van oordeel dat de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst zelfstandig moeten worden beoordeeld. Dat lijkt ook logisch te zijn.

Eén van de eerste vragen die vervolgens speelt is wat het uitgangspunt van de omzet is, zonder de invloed van de coronamaatregelen. Volgens de AG moet dan in principe worden gekeken naar 2019. Maar ook de pre-corona maanden januari en februari 2020 kunnen voor de omzet als ‘referentie’ genomen worden. Dit houdt echter geen rekening met ondernemingen in een opstartfase. In deze zaak speelde dit niet zodat de AG zich daarover niet hoefde te buigen. Latere ‘inhaalomzet’ zal zich volgens de AG niet snel voordoen maar hetzelfde geldt ook voor omzetderving die een huurder stelt te leiden nà het einde van de coronamaatregelen.

De AG gaat vervolgens uitvoerig in op de diverse manieren waarop met name de TVL subsidie moet kan worden betrokken bij de berekening van het nadeel dat de huurder lijdt. Dit kan tot behoorlijke verschillen in de huurvermindering leiden en is voor de praktijk van groot belang. De AG acht de ‘vastelasten methode’ die het gerechtshof Amsterdam recent toepaste het meest in aanmerking komen. Dit leidt tot de volgende formule:

(totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%

De AG sluit zich aan bij de meerderheid van de lagere uitspraken waarin de loonkostensubsidie NOB buiten beschouwing blijft. Hetzelfde geldt voor de Tozo regeling terwijl de (éénmalige) OGS subsidie op dezelfde manier als de TVL kan worden behandeld.

Onder omstandigheden kan met bijzondere situaties rekening worden gehouden zoals de vraag of één van partijen een grote professionele partij is en de andere niet. Terughoudendheid lijkt daarbij op zijn plaats  te zijn.

Al met al is dit een voor de praktijk interessant advies van de AG. De Hoge Raad moet hier zoals gezegd nog over oordelen. De kans is groot dat de rechtspraak (onderdelen van) het advies van de AG nu al volgt. Dit geldt zeker ten aanzien van de invloed van de steunmaatregelen op de huurprijsvermindering waarover nu veel discussie wordt gevoerd.

Bekijk hier onze volledige Q&A huurovereenkomsten en corona.