Nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2026: de impact van Didam

Wie de Reiswijzer 2026 beziet door een aanbestedingsrechtelijke bril, treft in de kern een vertrouwd kader aan. De fundamentele uitgangspunten zijn ongewijzigd gebleven. De klassieke systematiek van werken, diensten en concessies blijft leidend, evenals de bekende aandachtspunten rondom integrale gebiedsontwikkeling, het knipverbod en de toepassing van de Gids Proportionaliteit.

Ook de vraag of en wanneer sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht volgt nog steeds de bekende lijnen. De bestaande jurisprudentie, in het bijzonder het Müller-arrest (HvJ-EU 25 maart 2010, ECLI:EU:C:2010:168), behoudt haar centrale en richtinggevende rol. Opvallend is wel dat de Reiswijzer 2026 geen aandacht besteedt aan het recente NFS-stadion arrest (HvJ-EU 17 oktober 2024, ECLI:EU:C:2024:2823). In dat arrest bevestigt het Europees Hof van Justitie dat ook een constructie waarbij een subsidie wordt gecombineerd met een (voorwaardelijke) aankoopverplichting kan kwalificeren als een overheidsopdracht voor werken. Daarmee concretiseert het Europees Hof van Justitie de lijn uit het Müller-arrest: ook bij hybride financierings- en samenwerkingsvormen kan sprake zijn van een bezwarende titel. In zoverre kan worden vastgesteld dat de aanbestedingsrechtelijke basis uit de editie van 2019 nog onverkort geldt. Dat betekent echter niet dat de praktijk ongewijzigd is gebleven.

Voor de Didam-regels ligt dat fundamenteel anders. De nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2026 wijkt op dit punt wezenlijk af van de editie uit 2019. Het Didam-arrest (zie: HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) en de daaropvolgende rechtspraak dateren immers van ná die eerdere editie en hebben het juridisch kader voor grondtransacties fundamenteel gewijzigd. De Hoge Raad heeft vastgesteld dat overheden bij de verkoop van onroerende zaken het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren en in beginsel mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden. Met het Didam-arrest is een zelfstandige civielrechtelijke norm ontstaan die direct doorwerkt in de wijze waarop gebiedsontwikkelingen worden ingericht en marktpartijen worden geselecteerd. De selectie van een private partij kan sindsdien niet meer uitsluitend langs de lijnen van het aanbestedingsrecht worden beoordeeld.

De Reiswijzer 2026 sluit daarop aan door de Didam-regels expliciet en integraal te verwerken. In hoofdstuk 14 wordt niet alleen het arrest zelf besproken, maar ook de daaropvolgende rechtspraak en de wijze waarop deze in de praktijk wordt toegepast. Daarmee positioneert de Reiswijzer Didam als een volwaardig en zelfstandig onderdeel van het juridische toetsingskader.

Deze ontwikkeling leidt tot een fundamentele verschuiving in de benadering van gebiedsontwikkeling. Waar de Reiswijzer 2019 primair focuste op aanbestedingsrecht en staatssteun, erkent de editie 2026 dat ook het civielrechtelijke gelijkheidsbeginsel een zelfstandige en bepalende rol speelt. De selectie van marktpartijen vindt daardoor plaats binnen een breder en gelaagd juridisch kader. De vraag of een samenwerking aanbestedingsplichtig is, vormt niet langer het eindpunt, maar slechts één schakel in de analyse.

Dit heeft concrete gevolgen. Ook wanneer geen aanbestedingsplicht bestaat, kan een overheid verplicht zijn een transparante en non-discriminatoire selectieprocedure te organiseren. De constatering dat het aanbestedingsrecht niet van toepassing is, volstaat niet meer. Overheden moeten steeds actief toetsen of het gelijkheidsbeginsel open mededinging vereist. Daarmee verdwijnt de klassieke tweedeling tussen “wel” en “niet” aanbesteden. In de plaats daarvan ontstaat een spectrum waarin verschillende juridische regimes gelijktijdig en in samenhang moeten worden toegepast.

De Reiswijzer 2026 vertaalt deze ontwikkeling ook naar haar terminologie. De term “tender” maakt plaats voor “selectieprocedure” als overkoepelend begrip voor zowel aanbestedingen als andere vormen van marktselectie. Op zichzelf is dat een terminologische wijziging, maar in de praktijk is de betekenis daarvan groter. Zij onderstreept dat het selectieproces niet langer uitsluitend door het aanbestedingsrecht wordt bepaald. Ook buiten het formele aanbestedingsrecht kan een overheid gehouden zijn om op transparante en objectieve wijze een marktpartij te selecteren.

Voor de praktijk betekent dit dat de focus verschuift van de vraag óf moet worden aanbesteed, naar de vraag hoe een selectie juridisch houdbaar wordt ingericht. Juist die verschuiving is van belang voor de inrichting van gebiedsontwikkelingen en de keuze van samenwerkingsvormen.

De kern is helder. De aanbestedingsrechtelijke fundamenten van de Reiswijzer zijn intact gebleven. Tegelijkertijd is het speelveld waarin die regels functioneren aanzienlijk verbreed. Met het Didam-arrest heeft het civielrechtelijke gelijkheidsbeginsel zich ontwikkeld tot een zelfstandig en dwingend kader naast het aanbestedingsrecht. Dat heeft directe en zichtbare gevolgen voor de praktijk. Overheden moeten selectieprocessen vaker openstellen, keuzes expliciet onderbouwen en transparantie structureel borgen. De juridische toetsing verschuift daarmee naar de voorkant van het proces. Voor overheden én marktpartijen betekent dit dat gebiedsontwikkeling vraagt om een geïntegreerde benadering, waarin aanbestedingsrecht, Didam en andere regimes niet los van elkaar, maar in onderlinge samenhang worden toegepast. Precies in die samenhang ligt de meerwaarde van de Reiswijzer 2026. 

Heeft u vragen over de toepassing van de in dit artikel besproken selectie‑ en samenwerkingsvraagstukken, of over de gevolgen van het Didam‑arrest voor uw project? Neem dan gerust contact met ons op.