Nieuws

Hoe geliefd zijn verhuurders van woningen nog in Den Haag?

Gepubliceerd op 30 mei 2023

Onze mensen

I Stock 1338645134
De afschaffing van tijdelijke verhuur van woonruimte, de invoering van de Wet goed verhuurderschap en de huurprijsplannen van minister De Jonge. Hoe geliefd zijn verhuurders van woningen nog in Den Haag? In dit artikel gaan wij in op de recente, op 16 mei 2023, door de Tweede Kamer aangenomen Wet vaste huurcontracten. Daarnaast bespreken wij de Wet goed verhuurderschap die binnenkort,  vermoedelijk op 1 juli a.s., in werking treedt. Tot slot komt het Wetsvoorstel betaalbare huur aan de orde, evenals eerder ingevoerde wetgeving.

De Wet vaste huurcontracten

De achtergronden voor de wet
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om zelfstandige woningen tijdelijk voor twee jaar te verhuren en onzelfstandige woningen voor vijf jaar. In 2020 bestond nog het plan om deze termijn van twee jaar te verlengen tot drie jaar. Dat plan heeft het niet gehaald. Het voorstel voor de wet vaste huurcontracten is ingediend door twee Tweede Kamer leden van de PvdA en de CU. Uit de toelichting op het wetsvoorstel blijkt dat zij geen hoge dunk hebben van woning verhuurders. In de toelichting spreken zij over ’de machtspositie van vastgoedspeculanten, huisjesmelkers en pandjesbazen’. Feit is in ieder geval dat een belangrijke doelstelling van de tijdelijke verhuur, het beschikbaar komen van meer huurwoningen, volgens de uitgevoerde evaluatie niet is gerealiseerd.
De behandeling in de Tweede Kamer
De behandeling van de wet in de Tweede Kamer verliep nogal tumultueus. Diverse Kamerleden dienden voorstellen tot wijzigingen in (amendementen) en op 18 april werd de stemming uitgesteld. Een aantal van de ingediende amendementen is op 16 mei jl. ook aangenomen.
De wet is aangenomen door de Tweede Kamer
Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer de wet vaste huurcontracten aangenomen. De wet bepaalt dat de op 1 juli 2016 ingevoerde wetgeving over de tijdelijke verhuur na de inwerkingtreding van de wet vaste huurcontracten niet langer mogelijk is.
Amendementen
Het belangrijkste aangenomen amendement is het door het CDA-Kamerlid Inge van Dijk ingediende amendement dat het mogelijk maakt om huurovereenkomsten woonruimte voor twee jaar of korter aan te gaan wanneer wordt verhuurd aan specifieke categorieën huurders. Deze categorieën moeten worden bepaald in een vast te stellen algemene maatregel van bestuur. Daarbij valt te denken aan: buitenlandse studenten, bewoners van wisselwoningen, huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijk opvang of in een sociale noodsituatie verkeren en huurders die van de woningcorporatie een ‘laatste kans huurovereenkomst’ mogen aangaan. Dit haalt de scherpste kantjes van de wet vaste huurcontracten. Een ander aangenomen amendement van ditzelfde Kamerlid heeft tot doel om het mogelijk te maken voor iemand die wil samenwonen binnen twee jaar terug te keren in de huurwoning indien de samenleving is mislukt. Deze wettelijke uitzondering is wat lastig leesbaar en het is de vraag of deze in de praktijk vaak wordt toegepast.
Inwerkingtreding
De wet vaste huurcontracten moet nog door de Eerste Kamer worden behandeld. Wanneer, hetgeen valt te verwachten, de wet ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, volgt een datum voor inwerkingtreding. Tot dat moment kunnen nog tijdelijk huurovereenkomsten worden aangegaan.

De Wet goed verhuurderschap

De achtergronden voor de wet
De wet goed verhuurderschap is op 21 maart 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt vermoedelijk op 1 juli 2023 in werking. Deze wet kon in de Tweede Kamer rekenen op brede steun. Alleen de groep van Haga stemde tegen. De wet heeft tot doel om een landelijke norm voor ‘goed verhuurderschap’ te bepalen en richt zich op woonruimte. In de memorie van toelichting worden als problemen onder meer gesignaleerd: het niet garanderen van woongenot, het vragen van excessieve huren, het intimideren van huurders en het niet bieden van gelijke kansen bij de mogelijkheid om te huren. Meer in zijn algemeenheid wil de wet ‘huisjesmelkersgedrag’ voorkomen. Hoewel de huidige wetgeving aan huurders van woonruimte al veel bescherming biedt (denk aan de huurprijs wetgeving, het bestaan van de huurcommissie en het feit dat de verhuurder verantwoordelijk is voor bijna al het onderhoud) signaleert de toelichting dat sprake is van een groep malafide verhuurders. Deze zijn vaak actief in bepaalde wijken en zij maken misbruik van de sociaaleconomische kwetsbare positie van bewoners. In de memorie toelichting wordt ook expliciet aandacht geschonken aan de positie van arbeidsmigranten. De wet geeft gemeenten meer bevoegdheden om op te treden.
Goed verhuurderschap
Artikel 2 lid 1 van de wet definieert wat goed verhuurderschap is. Dit houdt onder meer in:
  1. De verhuurder mag niet discrimineren. In dit kader moet de verhuurder beschikken over een heldere en transparante selectieprocedure. De verhuurder moet motiveren waarom deze voor een bepaalde huurder gekozen heeft. Een verhuurder, bemiddelaar of beheerder moet beschikken over een werkwijze die gericht is op het voorkomen van discriminatie (zoals nader uitgewerkt in artikel 3 van de wet);
  2. De verhuurder mag een huurder niet intimideren. De memorie van toelichting noemt in het kader onder meer het dreigen met een huuropzegging, uitschelden, de elektra uitschakelen e.d.;
  3. Er gelden beperkingen ten aanzien van de waarborgsom;
  4. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan althans later schriftelijk worden vastgelegd;
  5. De verhuurder moet schriftelijk informatie verstrekken over de rechten en plichten van de huurder, de wijze van afrekening van de waarborgsom, de contactgegevens van de beheerder, de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waar de huurder kan klagen en de berekening van de servicekosten;
  6. De servicekosten moeten volgens de wet worden afgerekend;
  7. De verhuurder leeft het al lang bestaande wettelijk verbod op dubbele courtage na (lid 4).
Taken en bevoegdheden gemeente - verhuurvergunning
Gemeenten krijgen in het kader meer taken en bevoegdheden. Zo dient de gemeente een meldpunt in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag gemeld kunnen worden. Gemeenten kunnen gebieden aanwijzen waarbinnen het verboden is om zonder vergunning te verhuren. Onder meer de gemeente Den Haag heeft al aangekondigd om ‘foute huisjesmelkers hard te zullen aanpakken en in dat kader een verplichte verhuurvergunning in te voeren’. Afhankelijk van de verordening kunnen gemeenten diverse voorwaarden aan het verlenen van een vergunning verbinden. Een vergunning kan onder meer worden geweigerd (art. 6) indien aan de verhuurder binnen vier jaar voorafgaand aan de aanvraag wegens een overtreding een administratieve sanctie is opgelegd, sprake is van een inbreuk op de wet BIBOB of van een inbreuk op de Huisvestingswet. Artikel 8 van de wet noemt als mogelijke vergunningsvoorwaarden onder meer:
  1. De wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de hiervoor omschreven regels van goed verhuurderschap;
  2. Het in acht nemen van de maximale huurprijs en de maximale huurprijsverhoging. In de memorie van toelichting komt aan de orde dat de gemeente de maximale huurprijs zo nodig zelf aan de hand van het puntenstelsel kan vaststellen. Het gaat hierbij alleen om de huurprijzen van zelfstandige woonruimte (art. 8 lid 1 sub b). De puntentelling voor kamers ‘sluit niet meer volledig aan bij de huidige praktijk en kan daardoor tot te lage prijzen leiden’ aldus de memorie van toelichting. Volgens de memorie van toelichting moet voorkomen worden dat het aanbod van onzelfstandige woonruimte flink terugloopt terwijl er al een tekort aan studentenwoningen is. Het lijkt mij dat het dan zaak is om het puntenstelsel voor kamers snel aan te passen.
  3. Het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Een dergelijk onderhoudsplan dient onder meer te bevatten de werkzaamheden die de verhuurder de komende vijf jaar uitvoert, een schatting van daaraan verbonden kosten en een schatting van de jaarlijkse reservering daarvoor.
Komt de verhuurder de voorwaarden niet na, dan kan de gemeente onder meer een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Ook kan de gemeente de vergunning intrekken. In dat geval kan een gemeente ook het vastgoed van die verhuurder in beheer nemen. Naar verwachting zal een gemeente niet snel naar dat middel grijpen. Een gemeente kan de vergunning verplichting beperken tot een bepaalde categorie woonruimte. In de memorie van toelichting wordt als mogelijkheid genoemd om een verbod in te voeren voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten tenzij de verhuurder beschikt over een vergunning.
Arbeidsmigranten
Ten aanzien van een arbeidsmigrant geldt dat de huurovereenkomst separaat van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd . Ook moet de verhuurder de hiervoor genoemde informatie verstrekken in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt die de arbeidsmigrant goed beheerst.  De huurovereenkomst zelf mag wel in het Nederlands worden opgesteld. Verder gelden aanvullende voorwaarden die een gemeente aan een vergunning mag stellen omtrent:
  1. Het in gebruik geven van een afsluitbare slaapkamer;
  2. De aanwezige voorzieningen voor koken en douchen.
Volgens de toelichting verdient het ‘aanbeveling te sturen op het gebruik van het keurmerk SNF en AKF’, maar dat mag een gemeente niet verplichten.
Bonafide verhuurders
De memorie van toelichting merkt ietwat sussend op dat de wet zoveel mogelijk rekening houdt met het minimaliseren van de effecten en de administratieve lasten voor bonafide verhuurders. Maar: ‘het volledig voorkomen van effecten voor bonafide verhuurders is onmogelijk’.  De memorie van toelichting verwacht dat bonafide verhuurders ‘in de regel’ zonder problemen een vergunning krijgen.

De Wet betaalbare huur

Dit wetsvoorstel is afkomstig van minister Hugo de Jonge en heeft al geleid tot de nodige publiciteit. Het wetsvoorstel is pas recent door de internetconsultatie heen. De behandeling in de Tweede Kamer moet nog plaatsvinden. Mede om deze reden zal ik alleen de hoofdpunten van deze wet kort aanstippen:
  1. De sociale huurprijzen gaan gelden voor woningen tot 187 punten (per 1-1-2023: € 1021,02);
  2. De huurprijsverhoging van sociale huurwoningen wordt beperkt tot de cao-loonontwikkeling vermeerderd met 0,5%;
  3. Het woningwaarderingsstelsel wordt aangepast. Er wordt meer waarde toegekend aan het energielabel. De labels E, F en G krijgen aftrekpunten (dit is met name knellend bij oudere woningen die moeilijk energiezuinig vallen te maken). Verder worden buitenruimtes beter gewaardeerd;
  4. Bij nieuwbouwwoningen is sprake van een tijdelijke huurtoeslag van 5% gedurende 10 jaar. Het doel hiervan is om nieuwbouw te stimuleren;
  5. De toetsing van de aanvangshuurprijs wordt niet langer beperkt tot zes maanden na de ingang van de huur.
Onduidelijk is nog of het wetsvoorstel in de Tweede Kamer, al dan niet ingrijpende, wijzigingen ondergaat. Diverse marktpartijen hebben aangegeven dat dit wetsvoorstel het nog moeilijker maakt om nieuwe huurwoningen te realiseren en om woningen in binnensteden op te knappen. Zoals nu ook al het geval is kan de huurprijs nog steeds alleen naar beneden toe worden bijgesteld. De huur kan wel ‘te hoog’ maar niet ‘te laag’ zijn. Uitzonderingen zijn een zekere mogelijkheid van een huurprijsverhoging bij een ingrijpende woningverbetering en de jaarlijkse (gereguleerde) indexering.

Overige recente wetgeving

Eerdere voor verhuurders van woonruimte belangrijke wetgeving is onder meer:
  1. Op 1 januari 2022 is de wet opkoop bescherming ingevoerd. Deze wet bepaalt onder meer dat in een door de gemeente aangewezen gebied voor woningen tot een bepaalde prijsklasse een verhuurvergunning vereist is. De wet heeft tot doel om het kopen van woningen voor de verhuur te bemoeilijken. Een aangekochte woning moet, op enkele uitzonderingen na, gedurende ten minste 4 jaar door de eigenaar zelf worden bewoond;
  2. Een koper die een woning niet zelf bewoont betaalt niet langer 2% overdrachtsbelasting, maar betaalt het algemene tarief. Dit algemene tarief is per 1 januari 2023 verhoogd van 8% tot 10,4%. Deze differentiatie in de overdrachtsbelasting richt zich met name tegen beleggers;
  3. Op basis van het sinds 1 januari 2021 geldende besluit gemeentelijke schuldhulpverlening moeten verhuurders huurachterstanden melden. Dit leidt er in de praktijk toe dat het voor verhuurders lastiger en tijdrovender is om op te treden tegen een huurder die de huur niet betaalt.
Daarnaast bestaan fiscale plannen ten aanzien van de verdere belastbaarheid van huurinkomsten van particulieren.

Conclusie

Verhuurders van woningen zijn in Den Haag dan ook niet erg populair. Het is natuurlijk goed dat malafide verhuurders worden aangepakt en uitwassen worden bestreden. Maar ook bonafide huurders krijgen hier (tenminste enige) last van. De verschillende wetten en wetsvoorstellen bieden geen oplossing voor een aantal belangrijke oorzaken van de problemen op de woningmarkt. Er is sprake van te weinig woningen voor een groeiende bevolking. Dat probleem wordt door deze wetgeving niet aangepakt. Sterker nog: de vraag rijst of het aantal beschikbare (huur)woningen als gevolg van al deze wetgeving niet gaat afnemen. Het kabinet rekent inmiddels op een dip in de bouwproductie in 2024.

Meld je aan voor onze nieuwsbrief

Geen juridische updates missen? Maak dan een selectie uit de diverse expertises van Holla legal & tax.

Aanmelden nieuwsbrief