Verhuurderheffing

De Hoge Raad legt de verhuurderheffing ruim uit

In zijn uitspraak van 17 augustus 2018 gaat de Hoge Raad in op de vraag wanneer de verhuurderheffing verschuldigd is en komt – in het nadeel van de betreffende eigenaar – tot een ruime uitleg

De verhuurderheffing
De verhuurderheffing is een bijzondere belasting. De ‘gerechtigden’ van meer dan 50 sociale huurwoningen betalen een belasting van (in 2018) 0,591 % van de WOZ waarde, na aftrek van 50 maal de gemiddelde WOZ waarde van de woningen. Bij sociale huurwoningen gaat het om woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Deze bedraagt op dit moment (2018) € 710,68 per maand. Sociale huurwoningen van grote verhuurders (veelal woningcorporaties) worden dus extra belast.

De reden voor het invoeren van de verhuurderheffing was eenvoudig: de overheid wilde de nationale schuld verminderen en had geld nodig. Daaraan konden, zo meende de overheid, de sociale verhuurders een steentje bijdragen. Het idee was ook dat verhuurders de sociale huren konden verhogen door aan huurders met hogere inkomens een hogere indexering in rekening te brengen. Dat lukt echter niet altijd terwijl woningcorporaties ook aan de huursombendering werden gebonden. Zo mocht de gemiddelde huurprijsstijging van woningen van een woningcorporatie in 2018 ten hoogste de inflatie plus 1,4% bedragen.

Het was van meet af aan al een bijzondere belasting waarvan de redelijkheid niet altijd gemakkelijk viel uit te leggen.

De feiten van deze zaak
Wat was het geval? De sociale huurwoningen waar het in deze zaak om ging werden, zo vond de eigenaar in ieder geval, niet daadwerkelijk verhuurd maar werden aan tijdelijke bewoners ter beschikking gesteld. Deels op basis van anti-kraak overeenkomsten (€ 113,45 per woning per maand) en deels op basis van de Leegstandwet (met huurprijzen van € 417,22 tot € 648,66 per maand). De woningen waren bestemd voor herontwikkeling, bestaande uit sloop- en nieuwbouw. De eigenaar stelde zich kort gezegd op het standpunt dat de woningen niet voor de verhuur maar voor sloop en nieuwbouw bestemd waren.

Grond voor belastingplicht, advies advocaat-generaal
Voor de verhuurderheffing is noodzakelijk dat de woningen ‘voor de verhuur bestemd zijn’. Over de vraag wat ‘verhuur’ inhoudt oordeelde de Hoge Raad al eerder, in het ‘Hofjeswoning arrest’. De Hoge Raad bepaalde toen dat voor het begrip ‘verhuur’ aangesloten moet worden bij het huurrecht.

Hier speelde met name de vraag of de woningen door de concrete sloopplannen en de bijzondere gebruiksovereenkomsten nog wel bestemd waren voor de verhuur.

De Advocaat- Generaal, die de Hoge Raad adviseert, was van oordeel dat de verhuurderheffing niet van toepassing was. Hij betoogde dat bij sloopwoningen (zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 4 BW en in de Leegstandwet) de woningen bestemd zijn voor afbraak en dus niet voor verhuur.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad beslist anders. Is een sociale huurwoning van een ‘grote sociale verhuurder’ daadwerkelijk verhuurd, dan valt niet aan de verhuurderheffing te ontkomen door aan te geven dat dat slechts tijdelijk is nu de woning op de nominatie staat om gesloopt te worden. Er bestaat dus een categorie verhuurde, maar niet voor de verhuur bestemde woningen. De Hoge Raad wijst er op dat eenvoud en uitvoerbaarheid bij de vormgeving van de verhuurderheffing een grote rol hebben gespeeld. Verder is volgens de Hoge Raad beoogd in elk geval bij de bepaling van de belastinggrondslag zoveel mogelijk te abstraheren van het gedrag en de keuzes van de belastingplichtige. Dat moge zo zijn, maar bij het aanbieden voor de verhuur spelen het gedrag en de keuzes van een belastingplichtige nu juist wel een rol. Dat maakt het arrest lastig te begrijpen.

Het gerechtshof had in deze zaak beslist dat alle woningen werden verhuurd. In de eerste plaats gold dat voor de op basis van de Leegstandwet verhuurde woningen. Dat lijkt logisch, gezien de hoogte van de huurprijzen en het feit dat sprake is van tijdelijke huurovereenkomsten. Ook de ‘anti-kraak’-overeenkomsten moesten volgens het gerechtshof echter als huurovereenkomsten worden gezien. De tegenprestatie van € 113,50 per maand achtte het gerechtshof niet symbolisch. Het feit dat de eigenaarslasten hoger lagen achtte het gerechtshof niet van belang. Het gerechtshof maakte echter geen berekening van de gebruikerslasten die de eigenaar mogelijk voor zijn rekening nam. Dit oordeel kan overigens implicaties hebben voor anti-kraak overeenkomsten.

Tot slot
De vraag rijst hoe de zaak eruit had gezien indien de eigenaar aan de gebruikers alleen een vergoeding had gevraagd voor gemeentelijke lasten en gas, elektra en water. Dan zouden het geen huurovereenkomsten zijn geweest maar bruikleenovereenkomsten. In dat geval wordt naar onze mening aan de verhuurderheffing niet meer toegekomen. Gelet op de voorgenomen sloop zou het goed zo kunnen zijn dat in dat geval (i) de woningen niet waren verhuurd en (ii) ook niet anderszins voor de verhuur waren bestemd. Deze uitspraak leert in ieder geval dat bij iedere verhuur van meer dan 50 sociale huurwoningen de verhuurderheffing van toepassing is, ongeacht de plannen met deze woningen. Echter, met een zorgvuldige juridische en fiscale planning zijn er mogelijkheden om de verhuurderheffing achterwege te laten. Het is mogelijk om hierover vooraf een standpunt te vragen van de Belastingdienst.

U kunt de uitspraak hier inzien:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2018:1313

Heeft u vragen over dit onderwerp? Egbert Schelhaas en Boris Emmerig staan u graag te woord.