Planschade: drempel voor ontwikkeling?

Planschade remt gemeenten vaak bij de doorvoering van planologische maatregelen en vormt zo een heikel punt bij de vorming van nieuwe plannen. De mogelijke (planschade)rekening kan met een verhaalsovereenkomst uitkomst bieden, maar verlegt het probleem naar de ontwikkelaar. Planschade is echter al lang niet meer zo dreigend als het was. Weet welke drempels u kunt opgooien en u hoeft als gemeente of ontwikkelaar uw portemonnee niet te trekken.

Nederland is het enige land in de EU dat een regeling kent voor indirecte planschade, waarmee we bedoelen: schade die het gevolg is van een ruimtelijke ontwikkeling buiten het eigen perceel. Het gaat hierbij om omwonenden of eigenaren van naburige panden. Het succesvol claimen van die planschade wordt de laatste jaren steeds lastiger.

Normaal maatschappelijk risico

Planschade komt niet voor tegemoetkoming in aanmerking als de schadeveroorzakende ruimtelijke ontwikkeling behoort tot het normaal maatschappelijk risico van de benadeelde. De kans dat de verandering tot het ‘normaal maatschappelijk risico’ behoort is sinds 2012 vergroot.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State rekte het begrip ‘normaal maatschappelijk ontwikkeling’ in 2012 op met deze overweging: iedere ontwikkeling die, gelet op de ruimtelijke structuur van de omgeving, in de lijn der verwachting ligt. Dit zijn ontwikkelingen waarmee men rekening had kunnen houden, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen.

Met deze uitleg van het begrip ‘normaal maatschappelijk risico’ is een succesvolle claim van bijvoorbeeld omwonenden minder aannemelijk geworden.

Compensatie in natura

Maar ook als wel sprake is van planologisch nadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt, betekent dat voor gemeenten en ontwikkelaars niet dat zij hun portemonnee moeten trekken. Het is namelijk mogelijk om planschade in natura te compenseren. Die mogelijkheid wordt steeds vaker benut.

Zo kan een gemeente, ter opheffing van planschade, planologische medewerking verlenen aan een voor de benadeelde waarde vermeerderende ontwikkeling. Sterker nog, het is soms voldoende als de gemeente een toezegging doet om – desgevraagd – planologische medewerking te verlenen. Dat de benadeelde wellicht helemaal geen gebruik wil maken van deze mogelijkheid doet dan niet ter zake. De gronden vertegenwoordigen door de toezegging direct al een hogere waarde.

Recentelijk ging de rechtbank Oost-Brabant nog een stapje verder door te oordelen dat een toezegging om planologische medewerking te verlenen ook mogelijk is zonder instemming van de benadeelde. Wat was er aan de hand? Door een wijziging in het bestemmingsplan konden op korte afstand van een autoschadeherstelbedrijf woningen worden gerealiseerd. Door deze ontwikkeling kon het bedrijf niet meer voldoen aan milieuregelgeving op het gebied van geur. Uit onderzoek bleek echter dat het bedrijf met een verhoging van de schoorsteen wel weer zou voldoen aan de milieuregelgeving. De gemeente besloot in reactie daarop planologische medewerking te verlenen voor de verhoging van de schoorsteen. De benadeelde stemde daar niet mee in en wenste een financiële vergoeding. De rechtbank oordeelde echter dat de toezegging om planologische medewerking te verlenen een adequate planschadevergoeding was.

Door het inbouwen van compenserende planologische maatregelen aan de voorkant verkleint u het risico op succesvolle claims achteraf. En als al met succes een planschadeclaim wordt ingediend, dan betekent dit niet dat daarmee direct een geldelijke financiële vergoeding aan de orde is.

Masterclass 17 september 2015

Op donderdag 17 september 2015 reiken we u op het kantoor van Holla Advocaten in ’s-Hertogenbosch tips en trucs aan om planschade- en nadeelcompensatieclaims te voorkomen, zodat de gemeente en de ontwikkelaar veel geld kunnen besparen. Klik hier om u aan te melden.

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar