Dringend eigen gebruik bij art. 7:290 BW-bedrijfsruimte

De Hoge Raad oordeelde op 1 april 2022 over de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot het Amsterdamse Centre Hotel. In de uitspraak staat centraal wanneer sprake is van dringend eigen gebruik door de verhuurder.

Wat speelde er?

Het gaat om een hotel aan de Leidsegracht in Amsterdam, gedurende de procedures over de huurovereenkomst is dit hotel bekend onder de namen ‘de Lantaerne’, ‘Centre Hotel’ en ‘Amsterdam Inn’. De verhuurder exploiteerde in het pand eerst zelf een hotel, van maart 2002 tot maart 2006. Per 1 maart 2006 verkoopt hij de exploitatie voor € 400.000 en verhuurt het pand aan de koper. In 2009 wisselt de huurder door middel van een indeplaatsstelling. De koopsom voor de onderneming bedraagt dan € 1.000.000. De verhuurder wil vervolgens de huur met ingang van 2011, na de eerste vijf jaar, verhogen. Hierover wordt driftig geprocedeerd. De Hoge Raad doet zowel in 2015 als in 2017 uitspraken over deze huurprijswijziging. Het ziet er aanvankelijk naar uit dat de huurprijs wordt verlaagd tot € 84.200 per jaar. Dit is de geadviseerde huurprijs conform het advies van de huurprijsdeskundige in zijn rapport van december 2013. De verhuurder redeneert dat hij het pand dan beter weer zelf kan exploiteren. Met deze huurprijs wordt de verhuur, zo stelt hij, zelfs verlieslatend. Hij zegt in 2014 de huurovereenkomst op tegen 28 februari 2016. De huurovereenkomst heeft dan 10 jaar geduurd. De primaire opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik. Daarnaast voert de verhuurder slechte bedrijfsvoering en de algemene belangenafweging aan.

De uitspraken van de lagere rechters

De kantonrechter wijst de vorderingen tot huurbeëindiging af. De verhuurder stelt hoger beroep in bij het gerechtshof Amsterdam. Gedurende deze huurbeëindigingsprocedure wordt de huurprijs vastgesteld op € 180.000 per jaar ingaande 13 september 2012.

Ook het gerechtshof wijst de vorderingen tot huurbeëindiging af. In de uitspraak klinkt een beetje door dat het gerechtshof van oordeel is dat deze huurprijs van € 180.000 voor de verhuurder een mooi rendement oplevert. Het gerechtshof overweegt dat de winstpotentie van hotel aanzienlijk is en wanneer de verhuurder zelf kan exploiteren hij een hoger rendement behaalt dan met de verhuur. Dit komt met name door de gestegen hotelkamerprijzen in Amsterdam. Het gerechtshof meent echter dat de verhuurder dit gemis aan exploitatiewinst aan zichzelf te wijten heeft omdat hij de hotelonderneming destijds heeft verkocht en daarna het pand is gaan verhuren. Ook overweegt het gerechtshof dat de verhuurder meer panden in eigendom heeft. Het gerechtshof vraagt zich af waarom de verhuurder juist in dit pand weer een hotelonderneming wil exploiteren. Het gerechtshof overweegt vervolgens dat het voorgenomen eigen gebruik onvoldoende dringend is. De verhuurder stelt cassatie in bij de Hoge Raad.

Het advies van de advocaat-Generaal (AG)

De AG adviseerde de Hoge Raad om de uitspraak van het gerechtshof te vernietigen. De AG wijst hierbij op de lijn in de eerdere uitspraken van de Hoge Raad. Ook wijst de AG erop dat de verhuurder het dringend eigen gebruik volgens de wet slechts aannemelijk hoeft te maken. Dat is een lichtere eis dan indien dit ‘bewezen’ zou moeten worden. Dit advies heb ik overigens besproken bij het Holla seminar actualiteiten huurrecht op 22 maart en 31 maart jl.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad volgt het advies van de AG. De Hoge Raad herhaalt nog eens dat met ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ bedoeld wordt dat het gebruik van het pand van wezenlijk belang voor de verhuurder is. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn voor dringend eigen gebruik. Dit hoeft niet zo dringend te zijn dat de verhuurder in zijn voortbestaan wordt bedreigd. Wanneer de verhuurder ook elders een hotel kan exploiteren dan staat dit in principe niet in de weg aan dringend eigen gebruik. De huurder moet een eventuele uitzondering daarop stellen en bewijzen. Het oordeel van het gerechtshof dat inhoudt dat de verhuurder een behoorlijke rendementsverbetering kan realiseren wanneer hij het pand zelf exploiteert maar dit toch geen dringend eigen gebruik oplevert acht Hoge Raad, met de motivering van het gerechtshof, onjuist. Het gerechtshof heeft onvoldoende gemotiveerd waarom zij oordeelde dat de verhuurder geen wezenlijk belang heeft bij het gebruik van het pand. Het feit dat de verhuurder er destijds voor gekozen heeft om zijn hotelbedrijf in het pand te verkopen is hiervoor in principe niet relevant. De Hoge Raad wijst er ook fijntjes op dat die keuze inmiddels al 14 jaar geleden is gemaakt. De zaak wordt vervolgens verwezen naar het gerechtshof Den Haag om met inachtneming van de aanwijzingen van de Hoge Raad uitspraak te doen.

Commentaar

De uitspraak van de Hoge Raad is niet baanbrekend. De Hoge Raad bevestigt zijn eerdere uitspraken. Het gerechtshof Amsterdam wordt door de Hoge Raad gecorrigeerd omdat de motivering van zijn uitspraak in strijd kwam met de eerdere uitspraken van de Hoge Raad over wanneer sprake is van dringend eigen gebruik. Het is mijn mening met name aardig om te zien hoe het gerechtshof tot zijn oordeel is gekomen. Het gerechtshof is, vrij vertaald, van oordeel dat de verhuurder tevreden moet zijn met het rendement op het pand en er zelf gekozen heeft om het pand te gaan verhuren. Het lijkt erop dat gerechtshof niet erg gecharmeerd is van de wens van de verhuurder tot winstmaximalisatie. De Hoge Raad wijst volgens nog eens op dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende kunnen zijn voor een huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. De kans lijkt mij redelijk groot te zijn dat het gerechtshof Den Haag alsnog het einde van de huurovereenkomst vaststelt.

Vindplaatsen:
De uitspraak van de Hoge Raad vindt u hier. Het advies van de Advocaat-Generaal vindt u hier.