Corona: huur betalen?

Corona: Moet de huurder blijven betalen?

Het kabinet heeft op 15 maart jl. aanvullende ‘coronamaatregelen’ getroffen. Deze houden
onder meer in dat de horeca vanaf 15 maart tot en met 6 april gesloten is. Wat is de invloed
hiervan op lopende huurovereenkomsten? Moet een huurder die zijn gehuurde restaurant
ruimte niet meer kan gebruiken de huur blijven betalen? En hoe zit dat met de huurder van
een winkel die besluit zijn winkelruimte wegens gezondheidsrisico’s te sluiten?

Indien de huurder zijn (horeca)onderneming in het gehuurde moet sluiten door de
kabinetsmaatregelen dan levert dit overmacht op. Overmacht houdt in dat het feit dat de huurder
zijn verplichtingen niet nakomt niet aan de huurder kan worden verweten (juridisch gezegd: niet
aan hem kan worden toegerekend).

Overmacht
Men kan zich afvragen of het sluiten van een winkel zonder een expliciete overheidsmaatregel
ook overmacht oplevert. Dat hangt er van af. Waar het om gaat is of de belemmering zo ernstig is
dat de nakoming in de concrete omstandigheden voor de huurder onmogelijk is of als te
bezwaarlijk moet worden gezien. Dat laatste is op zijn minst verdedigbaar wanneer de huurder de
winkel sluit in verband met concrete corona gezondheidsrisico’s.

Boetes
Overmacht van de huurder heeft in ieder geval tot gevolg dat de verhuurder geen aanspraak kan
maken op nakoming van de exploitatieverplichting. Ook kan de verhuurder geen aanspraak
maken op schadevergoeding doordat de huurder niet exploiteert. En de boetes?
Het is mogelijk om een boete overeen te komen die ook bij overmacht verschuldigd is. Dat
gebeurt alleen meestal niet. De boete in het ROZ model winkelruimte 2012 gaat uit van een
boete die kan worden opgeëist indien de huurder in gebreke wordt gesteld. Dus: de huurder moet
een verwijt gemaakt kunnen worden en kan dus een beroep doen op overmacht. Daarnaast is de
kans groot dat een rechter mogelijke boetes (zeer) sterk matigt.

Vermindering van de huurprijs
En dan de hamvraag: is de huurder verplicht om de huur te betalen? Op basis van de wet kan
een huurder bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een
gebrek. De definitie van ‘gebrek’ is behoorlijk ruim. Het gaat er kort gezegd om dat het gehuurde
niet het genot kan verstrekken dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht
verwachten. In de rechtspraak is echter uitgemaakt dat veel omstandigheden voor rekening van
de huurder komen. Dit vloeit voort uit, zoals de wet dat noemt, de in het maatschappelijk verkeer
geldende opvattingen. Zo komen tegenvallende bezoekersaantallen normaliter voor rekening van
de huurder.

Verdedigbaar is naar onze mening dat de omstandigheid van (in ieder geval) op last van de
overheid gesloten commerciële ruimten op grond van die ‘verkeersopvattingen’ slechts voor de
helft voor rekening van de huurder komt (juridisch vertaald: aan de huurder wordt toegerekend).
Dat zou naar onze mening passen bij deze ‘coronaramp’. Wij denken dat in het maatschappelijk
verkeer breed gedragen wordt dat de nadelige gevolgen van deze ramp zoveel mogelijk worden
verdeeld.

In de meer recente ROZ algemene voorwaarden is het beroep op een dergelijke
huurprijsvermindering echter uitgesloten. Dat maakt het voor huurders een stuk lastiger.

Vangnet
Dan is er altijd nog het ‘vangnet’ van de onvoorziene omstandigheden. In de economische crisis
werd diverse keren een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan. Daarvan werd in
verreweg de meeste gevallen aangenomen dat zo’n crisis ondernemersrisico is. Bij de
coronamaatregelen kan dat echter anders liggen. Dat zijn maatregelen die, zo lijkt ons, bij het
sluiten van de huurovereenkomsten echt niet voorzienbaar waren en niet in de overeenkomst zijn
verdisconteerd.

Wij kunnen ons voorstellen dat het redelijk is dat huurder en verhuurder op grond van
onvoorziene omstandigheden ieder de helft van de huur voor hun rekening nemen over de
periode dat een huurder het gehuurde niet mag (of eventueel kan) gebruiken als gevolg van –
kort gezegd – de coronamaatregelen . Iedere partij draagt dan de helft van het onvoorziene
nadeel als gevolg van de ‘coronasluiting’. Dit zal ongetwijfeld nog ver nadat het coronavirus in
Nederland is bedwongen tot juridische discussie gaan leiden.

Dit was een bijdrage van Egbert Schelhaas en Gertjan Hamers in het vastgoedjournaal.