Anticipatie gewijzigde Warmtewet

Kantonrechter bevestigt: afrekening warmtelevering via huurrechtelijk regime, ook voor periode vóór inwerkingtreding op gewijzigde Warmtewet

In een recente uitspraak tussen een woningcorporatie en een individuele huurder heeft de kantonrechter geanticipeerd op de gewijzigde Warmtewet. Aanleiding tot de uitspraak was een geschil tussen een woningcorporatie en een huurder over de afrekening van de kosten voor warmtelevering over de jaren 2015 en 2016.

Achtergrond

De huurder huurt van de verhuurder (woningcorporatie) een woning die onderdeel is van een complex dat wordt verwarmd door middel van blokverwarming. De verhuurder is eigenaar van meerdere complexen die op dezelfde wijze worden verwarmd.

De verhuurder heeft de eindafrekening voor de jaren 2015 en 2016 vastgesteld. Daarbij heeft de verhuurder gerekend met vaste kosten (€ 210,00 per jaar) en variabele kosten (€ 22,00 per gigajoule in beide jaren). De door de verhuurder gehanteerde tarieven zijn voor al haar huurders gelijk en zijn dus niet gebaseerd op de daadwerkelijk gemaakte kosten per complex of per woning. Deze tarieven zijn lager dan de door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) vastgestelde maximum tarieven voor de betreffende jaren.

De huurder heeft de afrekening voorgelegd aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de verhuurder hooguit de werkelijk gemaakte kosten aan de huurder mag doorberekenen en dat daarbij toebedeling naar de kleinst mogelijke eenheid moet plaatsvinden. De Huurcommissie oordeelt dat het niet toelaatbaar is dat de verhuurder één tarief voor al haar woningen hanteert.

De verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en legt deze binnen 8 weken nadien voor aan de kantonrechter. De uitspraak van de Huurcommissie is daarom niet langer bindend tussen partijen.

Situatie vóór 1 juli 2019

De verhuurder doet een beroep op de Warmtewet zoals die gold tot 1 juli 2019. Tot die tijd was de Warmtewet van toepassing op verhuurders die tevens warmte leveren doormiddel van (onder meer) blokverwarming. Op grond van de destijds geldende Warmtewet mocht de verhuurder niet meer aan de afnemer/huurder in rekening brengen dan een door de ACM jaarlijks vast te stellen maximumtarief per gigajoule. Deze regeling was niet in overeenstemming met de regels uit het huurrecht. Op grond van artikel 7:259 lid 1 BW mag een verhuurder niet meer dan de werkelijk gemaakte kosten in rekening brengen. Op grond van de Warmtewet was het wel mogelijk meer dan de werkelijk gemaakte kosten aan de huurder/verbruiker in rekening te brengen, indien het maximumtarief dat de ACM vaststelde hoger lag dan de werkelijk gemaakte kosten.

Voor wat betreft de kapitaals- en onderhoudslasten bood de Warmtewet de mogelijkheid om deze kosten als onderdeel van het maximumtarief aan de verbruiker in rekening te brengen. Ook deze regeling was in strijd met het huurrecht. Op grond van artikel 7:237 lid 2 BW in combinatie met artikel 7:233 BW mogen deze kosten enkel worden verdisconteerd in de kale huurprijs.

In het verleden moest de rechter in het geval van een geschil over de hoogte van de vergoeding voor de levering van warmte en het doorbelasten van de kapitaals- en onderhoudslasten een keuze maken tussen toepassing van de Warmtewet of toepassing van het huurrecht.

Situatie sinds 1 juli 2019

Sinds 1 juli 2019 is de Warmtewet niet langer van toepassing op warmteleveranciers die tevens verhuurder zijn. De afrekening van de kosten van warmtelevering dient daarom enkel via het huurrecht plaats te vinden. Deze wijziging vond onder meer plaats op aandringen van AEDES. Mijn collega Egbert Schelhaas en ik schreven daar in 2019 al over. De kosten voor de levering van warmte dient vanaf 1 juli 2019 plaats te vinden via de servicekosten. Destijds werd aangekondigd dat via een aanpassing van het Besluit Servicekosten mogelijk zou worden gemaakt dat de kapitaals- en onderhoudslasten ook via de servicekosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Later gaf het ministerie aan dat dit juridisch niet mogelijk bleek, zodat deze mogelijkheid niet is opengesteld. De kapitaals- en onderhoudslasten kunnen daarom enkel via de kale huurprijs aan de huurder in rekening worden gebracht. Om verhuurders tegemoet te komen, zou het ministerie de mogelijkheid bieden om de kale huurprijs eenmalig te verhogen. Deze mogelijkheid zou echter enkel open staan voor verhuurders die bij de invoering van de Warmtewet de kale huurprijs daadwerkelijk hebben verlaagd met de kosten voor afschrijving en onderhoud van de installatie.

De uitspraak

De verhuurder voert aan dat de Warmtewet zoals die gold tot 1 juli 2019 moet worden toegepast, omdat in 2015 en 2016 aanpassing van de Warmtewet nog niet was voorzien. De kantonrechter oordeelt echter dat destijds wel duidelijk was dat sprake was van knelpunten tussen de twee regelingen en anticipeert daarom op de gewijzigde wetgeving door de huurrechtelijke regeling toe te passen. De kantonrechter verwijst daarbij naar een uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden van 9 juli 2019, waarin ook werd geanticipeerd op de gewijzigde Warmtewet. De anticipatie heeft tot gevolg dat de verhuurder de verbruikskosten voor de warmtelevering moet afrekenen per complex en de kosten voor afschrijving en onderhoud enkel via de kale huurprijs in rekening mag brengen. Laatstgenoemde kosten mogen dus niet via de servicekosten in rekening worden gebracht. De verhuurder had de kale huurprijs na invoering van de Warmtewet niet verlaagd maar bracht daarvoor een bedrag als korting in mindering op de eindafrekening voor de levering van warmte. De kale huurprijs is dus onveranderd gebleven en houdt nog steeds een bedrag voor de afschrijving en het onderhoud van de installatie in.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt dat de gewijzigde Warmtewet ook kan worden toegepast op perioden vóór de inwerkingtreding. Ook voor die perioden oordeelt de rechter dat de kosten voor de levering van warmte moeten worden afgerekend volgens het principe dat niet meer dan daadwerkelijk gemaakte kosten aan de afnemer/huurder in rekening mogen worden gebracht en dat daarbij met de kleinst mogelijke eenheid zal moeten worden gerekend voor het bepalen van het tarief. In geval van blokverwarming zal dat doorgaans één complex zijn. Het is een verhuurder/woningcorporatie dus niet toegestaan één tarief te hanteren voor al haar woningen. Ook bevestigt deze uitspraak dat de kapitaals- en onderhoudslasten van de installatie niet via de servicekosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht, maar moeten worden begrepen in de kale huurprijs.