Wijziging Warmtewet

Wijziging van de Warmtewet per 1 juli 2019: wat verandert er in de relatie huurder-verhuurder? De Warmtewet is, na een lange voorgeschiedenis, op 1 januari 2014 in werking getreden. Al in 2018 werd de wet tot wijziging van de Warmtewet aangenomen. Op 1 juli 2019 is het eerste gedeelte van deze wetswijziging in werking getreden. Op 1 januari 2020 treedt het tweede gedeelte van de wijziging in werking. Dat tweede gedeelte heeft voornamelijk betrekking op de nieuwe tarieven voor de levering van warmte. Vooral het eerste gedeelte, dat dus per 1 juli 2019 in werking is getreden, heeft invloed op de relatie tussen verhuurders en huurders. In dit artikel passeren de belangrijkste wijzigingen voor huurders en verhuurders de revue. De situatie onder de huidige Warmtewet De Warmtewet is in het leven geroepen ter bescherming van kleine afnemers van warmte. De wet regelt de relatie tussen een leverancier en gebruikers van warmte met een aansluiting van minder dan 100 kilowatt. De wet was daardoor onder meer van toepassing verhuurders die warmte leveren via blok-  of stadsverwarming of WKO-installaties. De wet reguleert de tarieven, bevat een compensatieregeling bij storingen en schrijft voor dat een leverancier met iedere gebruiker een warmteleveringsovereenkomst dient te sluiten. De wet zorgde daarmee voor veel (administratieve) kosten voor verhuurders. Ook zorgde de wet voor de nodige discussie tussen verhuurders en huurders van woonruimte doordat niet duidelijk was of huurders zich bij klachten moesten beroepen op de Warmtewet of op bepalingen uit het huurrecht. De situatie sinds 1 juli 2019 De wijziging van de Warmtewet heeft de nodige gevolgen voor de relatie tussen verhuurders en huurders die tot 1 juli 2019 onder de Warmtewet vielen. De wijzigingen komen er kort gezegd op neer dat verhuurders aanzienlijk minder met de Warmtewet te maken hebben dan voorheen. a. De Warmtewet is tussen huurders en verhuurder grotendeels niet meer van toepassing. De wetgever heeft zich de kritiek van de (veelal grote) verhuurders aangetrokken, waardoor de Warmtewet vanaf 1 juli a.s. voor het grootste deel niet langer van toepassing is op verhuurders die warmte leveren aan huurders met een aansluiting onder de 100 kW. Voor de leverantie aan huurders met een grotere aansluiting dan 100 kW gold onder de oude Warmtewet dat die wet in het geheel niet van toepassing was. De wetgever is van oordeel dat huurders voldoende worden beschermd door de bepalingen uit het huurrecht. Overigens vallen ook VvE’s die warmte leveren aan hun leden of aan huurders van hun leden vallen niet langer onder het grootste deel van de Warmtewet. Hieronder zullen wij aanstippen waarvoor de Warmtewet sinds 1 juli (nog) wel van belang is voor huurders en verhuurders. Hiermee is voor verhuurders de angel uit de warmtewet gehaald. Zo geldt voor verhuurders geen registratieplicht meer van hun ‘warmtenet’, is de voor verhuurders bezwarende compensatieregeling niet langer van toepassing en is de maximumprijs ook niet langer van toepassing. Hetzelfde geldt voor VVE’s. b. De kosten van warmtelevering moeten nu weer worden doorberekend via de ‘servicekosten’ Doordat de Warmtewet niet langer van toepassing is op de relatie verhuurder-huurder, is de verhuurder zoals al opgemerkt niet langer gebonden aan de maximumtarieven uit de Warmtewet. Dit betekent echter geen vrijbrief voor de verhuurder. Gaat het om de verhuur van woonruimte dan geldt dat  de huurcommissie  van oordeel is dat de hoogte van servicekosten zo veel mogelijk moet aansluiten bij de werkelijke verbruikskosten. De verhuurder zal de door te belasten kosten dus moeten afstemmen op de werkelijke verbruikskosten. Bijzonder daarbij is dat de kosten voor onderhoud en afschrijving van de collectieve warmte-installatie ook via de servicekosten aan de huurder kunnen worden doorberekend. Voorheen oordeelde de huurcommissie steevast dat dergelijke kosten onderdeel dienen te zijn van de kale huurprijs. Omdat een verhuurder de kale huurprijs niet kan verhogen enkel als gevolg van de wijziging van de Warmtewet, mogen deze kosten toch via de servicekosten aan de huurder in rekening worden gebracht. Bij bedrijfsmatige verhuur geldt hetgeen tussen partijen overeengekomen is. In de ROZ algemene voorwaarden is een algemene regeling opgenomen. Zo bepaalt art. 18.1 van de ROZ voorwaarden voor 7:230a BW bedrijfsruimte (zoals: kantoren) dat voor rekening van huurder de kosten van het verbruik van warmte komen. Artikel 18.3 van die voorwaarden bepaalt vervolgens dat verhuurder de daadwerkelijke kosten met inbegrip van de kosten van de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden hanteert.[1] c. De verhuurder kan bij zijn inkoop in sommige gevallen gebruik maken van de Warmtewet Verder kan een verhuurder die warmte inkoopt en door levert sinds 1 juli 2019 in bepaalde gevallen aanspraak maken op de bescherming die de Warmtewet biedt. De verhuurder dient dan een grote warmteaansluiting te hebben (van meer dan 100 kW) en door te leveren aan huurders met een kleine aansluiting (van minder dan 100 kW). De verhuurder kan dan onder meer aanspraak maken op de maximumprijs. De gevolgen voor lopende warmteleveringsovereenkomsten Verhuurders die niet langer onder het toepassingsbereik van de Warmtewet vallen, zijn niet langer verplicht individuele warmteleveringsovereenkomsten te sluiten met huurders. Lopende warmteleveringsovereenkomsten blijven echter van kracht. De warmtewet brengt niet met zich mee dat deze overeenkomsten komen te eindigen of opgezegd kunnen worden. Het hangt van de bepalingen van die overeenkomsten af of deze kunnen worden opgezegd. Uiteraard kunnen deze overeenkomsten in elk geval met wederzijds goedvinden worden beëindigd. De Warmtewet blijft wel gedeeltelijk van toepassing op de relatie verhuurder-huurder De artikelen 8 lid 2 t/m 4, 6, 7, 8a en 9 van de Warmtewet blijven van toepassing op de relatie tussen huurders en verhuurders wanneer sprake is van een ‘kleine’ aansluiting van maximaal 100 kW. Deze bepalingen uit de Warmtewet hebben onder meer betrekking op de wijze waarop het verbruik wordt gemeten waaronder het plaatsen van individuele meters. Daarnaast wordt iedere gebouweigenaar verplicht een inpandig leidingstelstel te onderhouden (artikel 3d lid  van de Warmtewet). In dit kader is van belang dat de Warmtewet sinds 1 juli 2019 meer definities bevat en een onderscheid maakt tussen (i) een warmtenet (ii) een inpandig leidingstelsel (iii) een centrale aansluiting (iv) en een individuele aansluiting. Ook is een nieuwe definitie van het begrip ‘afleverset’ opgenomen. De gehele wetswijziging De wet van 4 juli 2018 die de aanpassing van de Warmtewet bevat en die per 1 juli 2019 deels in werking is getreden kunt u hier downloaden. Het besluit van 26 maart 2019 waarin de inwerkingtreding is geregeld kunt u hier downloaden. Tot slot Wilt u weten welke specifieke consequenties de wijziging van de Warmtewet voor u heeft? Neem dan gerust contact op met Egbert Schelhaas of Malou Siebers. [1] Inmiddels is duidelijk dat de kosten voor onderhoud en afschrijving niet aan de huurder mogen worden doorbelast via de servicekosten maar moeten worden begrepen in de kale huurprijs. Zie onder meer de uitspraken van het hof Arnhem-Leeuwarden van 9 juli 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:5624) en de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 5 augustus 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:5805).