Aansprakelijkheid makelaar

Makelaar aansprakelijk voor opmeten?

Is een makelaar die de meetinstructie van de NVM niet hanteert aansprakelijk? De Hoge Raad doet uitspraak over deze kwestie.

Wat was de aanleiding?

De NVM heeft in 2010 een meetinstructie voorgeschreven aan de bij haar aangesloten makelaars. Die moeten de netto gebruiksoppervlakte van een woning op een bepaalde manier vaststellen. Kopers van een woning stellen de verkopende makelaar aansprakelijk voor het niet hanteren van de meetinstructie. Het verschil in woonoppervlakte was 9m2 op een woonoppervlakte van 71m2. De kopers vorderen een schadevergoeding voor de ontbrekende meters.

Wat staat er ter discussie?

Centraal staat welke betekenis toekomt aan de meetinstructie van de NVM – is een makelaar die de meetinstructie niet hanteert aansprakelijk op grond van een onrechtmatige daad? In deze zaak staat vast dat de verkopende makelaar als NVM-makelaar de meetinstructie had moeten toepassen.

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad geeft een aantal belangrijke aanwijzingen over de aansprakelijkheid van een makelaar.

Een makelaar moet de zorgvuldigheid betrachten die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mogen worden verwacht. Het geven van onjuiste of misleidende informatie over een woning, bijvoorbeeld over de netto woonoppervlakte, kan onzorgvuldig zijn. De NVM heeft de meetinstructie opgesteld om aspirant-kopers te beschermen, zo valt ook op te maken uit uitspraken die de tuchtrechter van de NVM heeft gedaan. De kopers mogen er in beginsel dus op vertrouwen dat de vermelde oppervlakte is gemeten volgens de meetinstructie – de zogenaamde netto gebruiksoppervlakte.

Dat is anders als de koper uit de verklaringen of gedragingen van de makelaar had kunnen afleiden dat er een andere meetmethode was gebruikt. Of als er andere omstandigheden waren waardoor hij had moeten twijfelen over de juistheid van de woonoppervlakte. Het is overigens de makelaar die dat zou moeten aantonen.

In de verkoop-brochures staat meestal dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dat is niet voldoende om de koper te laten twijfelen aan de meetmethode.

Ook het wetsartikel dat bepaalt dat dat de vermelding van de woonoppervlakte bij een koop van een onroerende zaak slechts een indicatie is (art. 7:17 lid 6 BW), kan de makelaar niet helpen. Dit wetsartikel gaat over de verhouding tussen de koper en verkoper.

De makelaar kan zelfs geen beroep doen op de exoneratieclausule in de koopovereenkomst ten aanzien van de woonoppervlakte. De koopovereenkomst geldt namelijk ook alleen tussen de koper en de verkoper.

Conclusie

De makelaar die de meetinstructie van de NVM niet heeft gehanteerd is aansprakelijk jegens kopers van een woning ten aanzien van de netto gebruiksoppervlakte. Alleen als de makelaar uitdrukkelijk zegt dat de meetinstructie niet gebruikt is of daarop zinspeelt, kan hij aansprakelijkheid voor de ontbrekende meters voorkomen. Kopers krijgen hun schade dus vergoed.

Heeft u vragen over de aansprakelijkheid van een makelaar? Neem dan contact op met één van onze gespecialiseerde aansprakelijkheid, verzekering & vervoeradvocaten: Martine Bouman of Barend Stroetinga. 

Dit artikel is geschreven door Janet van de Bunt, medewerker van het Wetenschappelijk Bureau van Holla advocaten.