Verkrijging van de eigendom van een perceel grond door een bezitter te kwader trouw

De Hoge Raad wees op 20 januari 2023 voor de tweede keer een uitspraak over de verkrijgende verjaring van een perceel grond door een partij die te kwader trouw is. Op grond van een eerdere uitspraak van de Hoge Raad uit 2017, de 'Gemeente Heusden' uitspraak, werd deze verkrijger te kwader trouw veroordeeld om de strook grond waar het om ging aan de buren (terug) te leveren. 

De wet

De wet bepaalt dat iemand die gedurende 10 jaar een perceel grond te goeder trouw bezit heeft eigenaar wordt. Bij te kwader trouw bezit geldt een termijn van 20 jaar. Er moet sprake zijn van ondubbelzinnig bezit. Kort gezegd: iedereen moet kunnen zien dat deze persoon zich gedraagt als eigenaar. En het bezit mag ook niet voortvloeien uit een overeenkomst zoals een huurovereenkomst of een ander gebruiksrecht. De wet gaat uit van goede trouw. De afwezigheid daarvan levert kwade trouw op en moet worden aangetoond. Met zijn eerdere "Gemeente Heusden" uitspraak uit 2017 wees de Hoge Raad een baanbrekende uitspraak waardoor de positie van een partij die de eigendom van een perceel grond verliest aan een bezitter te kwader trouw veel sterker werd.

De eerdere "Gemeente Heusden" uitspraak van de Hoge Raad uit 2017

De bewoners waar het in deze eerdere uitspraak om ging wonen sinds 1973 in Drunen tegen een bosperceel aan dat eigendom is van de gemeente Heusden. Deze bewoners trokken ruim 400 m² van het bosperceel bij hun tuin en zetten er een hek omheen. In 2003 schrijft de gemeente hen aan wegens 'illegaal gebruik van gemeentegrond'. De bewoners stellen zich op het standpunt dat zij door verjaring eigenaar van het stuk grond zijn geworden. De gemeente gaf aan dat het stuk bosperceel waar het om gaat vanaf de openbare weg (de Heijdijk) niet zichtbaar is en de gemeente niet kon zien dat zij illegaal het stuk bos bij hun tuin hadden getrokken. Het gerechtshof oordeelde dat het voor ondubbelzinnig bezit niet noodzakelijk is dat de grond, en dus de inbezitneming, vanaf de openbare weg zichtbaar is. Door het plaatsen van het hek was er sprake van ondubbelzinnig bezit. Dat gemeente pas na vele jaren haar eigendom had geïnspecteerd kwam voor wat betreft de verjaring, zo oordeelde het gerechtshof, voor rekening van de gemeente. De gemeente verloor dan ook het eigendom van dit stuk bosperceel. De Hoge Raad liet deze uitspraak in stand. De Hoge Raad oordeelde dat de wetgever ervoor heeft gekozen om ook het te kwader trouw in bezit hebben van een stuk grond gedurende tenminste 20 jaar te 'belonen' met de eigendom. Tot zover geen nieuws. De Hoge Raad voegde hier echter enkele interessante overwegingen aan toe. De Hoge Raad overwoog dat iemand die te kwader trouw een stuk grond in bezit neemt onrechtmatig handelt. Hoewel hij eigenaar is geworden, kan hij wel verplicht zijn tot schadevergoeding. Deze schadevergoeding kan ook in natura plaatsvinden door de (terug)levering van de grond. De Hoge Raad overwoog verder dat het niet doen van regelmatig onderzoek door de oorspronkelijke eigenaar geen 'eigen schuld' oplevert. De vordering tot schadevergoeding verjaart vijf jaar nadat de oorspronkelijke eigenaar bekend is met het verlies van de eigendom. Deze uitspraak versterkt de positie van een partij die de eigendom van grond is kwijtgeraakt door een inbezitneming te kwader trouw.

De feiten die leidden tot de uitspraak van de Hoge Raad uitspraak van 20 januari 2023

De zaak ging om een nieuwbouw vakantiewoning in Klimmen, Limburg. Het perceel van eigenaars A werd in 1991 twee keer opgenomen. In beide gevallen was volgens de tekening sprake van een rechthoekig perceel. Het stond vast dat eigenaars A tekeningen met de rechthoekige vorm van het perceel hadden gekregen. Bij de tweede opmeting sloeg het kadaster als afbakening nieuwe ijzeren buizen in de grond. Bij beide opmetingen bleef de grens met het naastgelegen perceel van eigenaars B ongewijzigd. Ondanks die opmetingen, waar eigenaars A (deels) aantoonbaar aanwezig waren, vroegen zij aan de verkopend makelaar om de grens aan te wijzen. De makelaar van wees de grens verkeerd aan, in een schuine lijn. Dit scheelde 46 m². Eigenaars A plantten daarna op die foutieve erfgrens 290 coniferen en trokken die strook grond bij hun perceel. Het naastgelegen perceel werd in 2000 eigendom van eigenaar B. Die liet het perceel in 2012 en 2014 opmeten waarbij bleek van de onjuiste feitelijke grens.

De uitspraak

In een eerdere uitspraak, die het ook al tot de Hoge Raad bracht, had de rechter vastgesteld dat eigenaars A door verjaring eigenaar van de strook grond van 46 m² waren geworden. De verjaringstermijn voor een bezitter te kwader trouw (20 jaar) was voltooid voordat eigenaar B aan de bel trok. Naar aanleiding van de 'gemeente Heusden' uitspraak uit 2017 begon eigenaar B een tweede procedure. Daarin vorderde hij schadevergoeding in natura door de (terug)levering van de strook grond van 46 m². Het gerechtshof wees dat toe en overwoog hierbij dat eigenaars A te kwader trouw waren. Zij hadden, aldus het gerechtshof, onrechtmatig jegens eigenaar B gehandeld door de strook grond bij hun tuin te trekken en deze onrechtmatige inbezitneming te laten voortduren. Het gerechtshof gebruikte voor de kwade trouw een wat 'onhandige' onderbouwing. Het gerechtshof sprak over 'het activeren van aanwezige kennis die zij niet paraat hadden'. Hierbij doelde het gerechtshof op de kennis over de vorm van het perceel (rechthoekig) en de grensaanwijzingen door het kadaster. Wanneer zij dat waren vergeten moesten zij zich dat aldus het gerechtshof, bijvoorbeeld door het opzoeken van de tekening van het perceel, weer kunnen herinneren. Eigenaars A stelden ook van deze uitspraak cassatieberoep in bij de Hoge Raad. De Hoge Raad wees dat beroep af en liet de uitspraak van het gerechtshof in stand. Zo stelt de Hoge Raad voorop dat de 'Gemeente Heusden' uitspraak onverminderd van kracht is. De Hoge Raad komt daar niet op terug. Zij legde de wat 'onhandige' motivering van het gerechtshof aldus uit dat het gerechtshof daarmee niets anders bedoelde dan dat eigenaars A wisten dat de strook grond van 46 m² niet tot hun perceel behoorde. Daarmee waren zij te kwader trouw. Met de levering van de strook grond aan eigenaar B, wordt eigenaar B in de toestand gebracht waarin hij zou verkeren zonder de onrechtmatige inbezitneming. En daardoor was dit een passende schadevergoeding.

Commentaar

Deze uitspraak is een mooie toepassing van de 'Gemeente Heusden' uitspraak uit 2017. Eigenaar B kon hier de kwade trouw van eigenaars A bewijzen doordat vaststond dat eigenaars A bij de aanwijzingen van de grens aanwezig waren. Bovendien was één van de kaartjes met de rechthoekige vorm van het perceel ook bij de ingeschreven transportakte gevoegd. Het argument van eigenaars A dat de door het kadaster aangebrachte markeringen 'opeens' verdwenen waren kwam in het licht daarvan ook niet erg overtuigend over. Doordat eigenaars A als schadevergoeding de grond moesten (terug) overdragen wordt de kwade trouw hier niet beloond met eigendom. Dat strookt met het rechtsgevoel. Let wel: dit geldt niet voor iemand die te goeder trouw eigenaar wordt. Een complicatie voor de (oorspronkelijke) eigenaar blijft het feit dat de wet uitgaat van goede trouw en kwader trouw moet worden bewezen. Een bezitter te goeder trouw is iemand die zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Dat laat in de praktijk de nodige ruimte over voor discussie en bewijslevering. Klik hier om deze uitspraak van 20 januari 2023 te lezen. Klik hier om de eerdere "gemeente Heusden" uitspraak uit 2017 te lezen.