Het nieuwe ROZ-model winkelruimte 2022: een evolutie

Op 23 januari 2023 heeft de Raad voor Onroerende zaken ('ROZ') op haar website het ROZ-model winkelruimte 2022 gepubliceerd. Dit is geen revolutie maar een evolutie van het vorige model, dat uit 2012 stamt. 

De nieuwe ROZ-publicaties

Het ROZ-model valt zoals gebruikelijk uiteen in een huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Bepalingen ('AB'). Daarnaast heeft de ROZ ook een 'duurzaamheidsmatrix' en een omzethuurbepaling gepubliceerd.

Inleiding

Het ROZ-model blijft een verhuurdersmodel. Verwacht dan ook geen bepalingen die minder verhuurders vriendelijk zijn zoals een herbouwplicht voor de verhuurder. Ook zijn er nog steeds alleen contractuele boetes jegens de huurder opgenomen. Ook is uitsluitend de aansprakelijkheid van de verhuurder beperkt en die van de huurder (ten opzichte van de wet) nu juist uitgebreid. Voor huurders blijven er dan ook onderhandelingspunten. Een vergelijkingsdocument van de Algemene Bepalingen 2022 met die van 2012 laat veel wijzigingen zien. Kijk je daar beter naar, dan blijkt dat er sprake is van veel tekstuele aanpassingen. Niet alle aanpassingen voegen even veel toe en het model blijft behoorlijk uitvoerig. Om een voorbeeld te noemen: toegevoegd is (artikel 5.1) dat de huurder zich moet gedragen 'naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur'. Een zinvolle toevoeging acht ik dit niet. Ik kan mij moeilijk voorstellen dat een verhuurder deze bepaling nodig heeft. Bij de verwijzing naar artikelen hieronder gaat het, tenzij anders aangegeven, om artikelen in de algemene bepalingen.

Winkeltijdenwet en openingstijden

Artikel 9.7 van het ROZ-model 2012 bepaalt onder meer dat de huurder zijn bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend moet houden. Per 1 januari 2022 is de winkeltijdenwet gewijzigd. Deze wet bepaalt nu dat een winkelier uitdrukkelijk moet instemmen met een wijziging van de openingstijden. Artikel 10 van het model 2022 bevat geen vergelijkbare bepaling over de openingstijden. In plaats daarvan moeten de openingstijden in artikel 13.1 van de huurovereenkomst zelf worden ingevuld. Dit zorgt in ieder geval voor duidelijkheid.

Overheidsmaatregelen

Artikel 14 van de modelhuurovereenkomst zelf bepaalt dat partijen overleg voeren indien het huurgenot wezenlijk wordt beperkt al gevolg van overheidsmaatregelen. Verder is toegevoegd dat, zonder andersluidende afspraak, de huurder de huur moet blijven betalen. Deze bepaling is natuurlijk geïnspireerd door de 'corona crisis'. Let wel: het is de vraag of overheidsmaatregelen als gevolg van een nieuwe toekomstige pandemie nog worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. Huurders weten nu dat dit kan gebeuren. De huurder moet zich realiseren dat bij toekomstige overheidsmaatregelen een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden op zijn minst genomen een stuk lastiger wordt. Wat dat betreft voegt dit artikel 14 waarschijnlijk niet erg veel toe. In ieder geval wordt partijen door artikel geattendeerd op deze materie.

Boeterente bij te late betaling

Een gemiste kans, naar mijn mening, is dat de regeling omtrent boetes bij een te late huurbetaling inhoudelijk niet is aangepast. De afgelopen jaren zijn veel gerechtelijke uitspraken gewezen over de uitleg van deze bepaling. Verreweg de meeste rechters leggen deze bepaling inmiddels aldus uit dat de contractuele boete niet cumulatief is. Dit heeft tot gevolg dat het voor de hoogte van deze boete van €300,00 per maand niet uitmaakt of een huurder één maand of meerdere maanden onbetaald laat.

Gebrek en aansprakelijkheid

In het model 2012 is, in afwijking van de wet, opgenomen dat als een gebrek moet worden aangemerkt een afwijking ten opzichte van hetgeen de huurder mag verwachten. De wet is iets strenger voor verhuurder: de wet gaat uit van vergelijkbare huurobjecten. Deze afwijking van de wet is in het model 2022 geschrapt. Hoewel de invloed daarvan waarschijnlijk niet al te groot is had ik deze bepaling, bezien vanuit de optiek van verhuurders, graag gehandhaafd. Nog steeds is uitsluitend de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade als gevolg van een gebrek uitgesloten. Op zijn minst genomen is discussie mogelijk over de vraag of hiermee ook de risicoaansprakelijkheid van de bezitter van een opstal is uitgesloten. Helaas voor verhuurders is dit in het model 2022 niet verduidelijkt.

Wijzigingen in de organisatie

Naar mijn mening is het ook een gemiste kans dat geen concretere regeling is opgenomen over een wijziging in de organisatie van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan een juridische afsplitsing van de huurder.

De duurzaamheidsmatrix

De duurzaamheidsmatrix is een Exceldocument waarop per partij ten aanzien van diverse acties aangevinkt kan worden of sprake is van actie van de verhuurder, huurder of van beiden. Het is een soort demarcaties staat. Er zijn acties opgenomen zoals 'Zoveel mogelijk duurzaam af- en verbouwen van het gehuurde', 'Gebruik maken van groene stroom zonder CO2 uitstoot' en 'Afval zoveel mogelijk scheiden en zo min mogelijk papier gebruiken'. Ik vraag mij af hoe vaak dit document, in deze vorm, gebruikt gaat worden. Op zijn minst genomen kan dit document een inspiratiebron zijn voor tussen huurder en verhuurder te bespreken duurzaamheidsonderwerpen.

De omzethuur bepaling

De als separaat document beschikbaar gestelde omzethuur bepaling is erg uitgebreid. Uit dit document blijkt eens te meer dat het overeenkomen van een omzethuur, met een 'basishuurprijs', redelijk complex is. De bepaling gaat ervan uit dat de kantonrechter goedkeuring verleent voor het uitsluiten van een nadere huurprijs vaststelling. Ook wordt aandacht geschonken aan de invloed van internet verkopen. Artikel 4.13 bepaalt dat de huurders jaarlijks aan een accountant 'een assurance opdracht (3000D)' verstrekt om 'de opgegeven omzetgegevens en voorraadmutaties te meten en evalueren en hiervan aan verhuurder schriftelijk verslag te doen'. Ik kan mij voorstellen dat dit voor een huurder een redelijk kostbare en lastige procedure is.

De modelhuurovereenkomst zelf

Zoals al aangestipt: in artikel 13.1 moeten de openingstijden worden ingevuld en bevat artikel 14 een regeling omtrent overheidsmaatregelen. Daarnaast zijn in de artikelen 15.1 t/m 15.9 bepalingen over duurzaamheid/green lease opgenomen. Gelukkig zijn deze bepalingen minder uitgebreid dan de modelbepalingen voor green lease bij het model kantoorruimte 2015. Rekening wordt gehouden met, net als bij kantoorruimte, een in de toekomst verplicht minimum energielabel. Ook is een beknopte bepaling opgenomen die regelt dat wanneer nieuwe omgevingswet (eindelijk!) in werking treedt bij de terminologie van die wet wordt aangesloten. Aan het slot van de overeenkomst zijn enkele optionele bepalingen opgenomen. Deze hebben onder meer betrekking op de aanwezigheid van een op afstand uitleesbare energiemeter, persoonsgegevens en een mogelijke elektronische ondertekening. Er is nog steeds een afzonderlijke handtekening opgenomen voor de ontvangst van algemene bepalingen. Om iedere discussie daarover te voorkomen blijft het aanbevelenswaardig om een exemplaar daarvan bij de huurovereenkomst te voegen en door de huurder te laten ondertekenen.

Download

De nieuwe modelovereenkomst, de Algemene Bepalingen en de extra bepalingen kunnen hier worden gedownload.

Conclusie

Er is aldus sprake van een evolutie van het ROZ-model winkelruimte. In het vorenstaande heb ik de belangrijkste aanpassingen aangestipt. Voor verhuurders die modelovereenkomsten hanteren die verwijzen naar de ROZ algemene bepalingen zullen de aanpassingen reden zijn om deze tegen het licht te houden. Hetzelfde geldt voor huurders die werken met algemene inhuurvoorwaarden.