Eerste uitspraak huur en corona

De eerste uitspraak over huur en Corona – één zwaluw maakt nog geen zomer

De kort geding uitspraak van de voorzieningenrechtbank te Assen van 27 mei 2020 valt de eer te beurt de eerste uitspraak te zijn over Corona en de huur van bedrijfsruimte. De zaak speelt tussen bierbrouwer Inbev en een verhuurder. Inzet is dat Inbev de huur slechts gedeeltelijk wil betalen.

Wat speelde er?

Bierbrouwer Inbev huurt van een kleinere vastgoedbelegger, Sigismund B.V.,  horecabedrijfsruimte die Inbev doorverhuurt aan een afnemer. Die afnemer exploiteert in het gehuurde een bruin café. De huurprijs bedraagt € 1.761,97 per maand (inclusief BTW). Het café moet als gevolg van de Corona maatregelen gesloten worden. Inbev betaalt over de maand april eerst geen enkel bedrag. Inbev geeft wel aan over april en mei 2/3 deel te willen betalen maar dan moet de verhuurder afstand doen van de ander 1/3. Dat wil de verhuurder niet. De verhuurder vraagt op 20 april een datum aan voor een kort geding procedure. Daarna betaalt Inbev snel 2/3 deel van de huur over april. De kort geding procedure gaat uiteindelijk om een deel van de huur over april, de incassokosten en de huur over de maanden mei t/m augustus. Daarbij gaan partijen er vanuit dat het bruin café in ieder geval niet voor 1 september kan worden herropend.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank overweegt dat de horecabedrijfsruimte op last van de overheid gesloten is en daardoor Inbev en haar onderhuurder het huurgenot missen. De rechtbank overweegt niet expliciet dat deze inbreuk op het huurgenot niet geheel of gedeeltelijk aan de huurder valt toe te rekenen (lees: niet althans niet geheel voor risico van Inbev komt). De rechtbank overweegt echter wel dat de door Inbev voorgestelde vermindering van de huurprijs met 1/3 deel in deze kort geding procedure niet onredelijk lijkt te zijn. Aan het beroep op onvoorziene omstandigheden komt de rechtbank niet toe nu dat een weging van alle omstandigheden van het geval vergt. En daar leent een kort geding procedure zich minder goed voor. De rechtbank geeft echter wel aan dat het voor de hand ligt om de ‘coronacrisis’ aan te merken als een onvoorziene omstandigheid.

Uiteindelijk  wijst de rechtbank € 176,20 aan incassokosten voor het erg laat betaalde 2/3 deel van de huur over april toe. Ook wordt Inbev veroordeeld om over juni t/m augustus 2/3 deel van de huur te betalen.

Commentaar

Het gaat hier om een kort geding procedure. Daarin wordt een ‘orde maatregel’ bevolen, gelet op het spoedeisend belang. De rechtbank geeft slechts een voorlopig oordeel. De rechtbank gaat hierbij van een huurrechtelijk gebrek en overweegt dat voor de hand ligt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De situatie bij een dergelijk bruin café ligt duidelijker dan bij – bijvoorbeeld – winkelruimte. Een dergelijk café is immers, anders dan winkelruimte, op last van de overheid gesloten. De impliciete overweging van de rechtbank dat de inbreuk op het huurgenot niet geheel aan de huurder moet worden toegerekend lijkt mij in deze situatie juist. Naar mijn mening komen de gevolgen van de Corona crisis echter ook niet helemaal voor risico van de verhuurder. Kort gezegd dienen de gevolgen van de Corona crisis te worden verdeeld tussen huurder en verhuurder.

Moet nu in vergelijkbare situaties ook worden uitgegaan van een korting van 1/3 deel op de huurprijs? Dat is niet zo. De rechtbank gaat uit van het voorstel van Inbev en overweegt dat dat voorstel in kort geding ‘voorhands’ niet onredelijk voorkomt. Opmerking verdient nog dat de wettelijke regeling van de huurprijsvermindering uitgaat van een vermindering in relatie tot het verminderde huurgenot. Nu het huurgenot nihil is, lijkt het erop dat ook Inbev bij haar voorstel is uitgegaan van een gedeeltelijke toerekening van de sluiting aan haar als huurder.

De verhuurder benadrukte dat zij in relatie tot Inbev een kleine partij is met een bescheiden winst. Daar gaat de rechtbank echter niet expliciet op in. Mogelijk dat dit wel het geval was geweest indien Inbev  slechts een lager deel van de huur dan 2/3 wilde betalen.

In de huurovereenkomst met Inbev was het beroep op een huurprijsvermindering niet uitgesloten. In de meer recente ROZ modellen is dat wel het geval. Wanneer dit beroep op huurprijsvermindering was uitgesloten had Inbev weinig gehad aan het feit dat de rechtbank een huurrechtelijke gebrek aanneemt. Dan kon het beroep op onvoorziene omstandigheden Inbev uitkomst bieden. Maar daarover overweegt de rechtbank dat dat in kort geding – kort gezegd – te ingewikkeld ligt. Het is de vraag of andere kort geding rechters dat ook zullen overwegen. Al met al is dit een interessante uitspraak. Vooral nu het de eerste uitspraak is. Er zullen er ongetwijfeld meer volgen. Over enkele maanden zullen ook de eerste uitspraken in bodemprocedures volgen die meer richting kunnen geven. Wordt vervolgd!

U kunt de uitspraak hier vinden:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:1979

Tot slot

Heeft u hier een vraag over? Neem dan contact op met ondergetekende of met één van de andere huurrecht advocaten van Holla advocaten.

Egbert Schelhaas