Verkoop pand voor één euro: staatssteun en strijdig met Didam-regels?

De rechtbank Rotterdam heeft op 14 juni 2023[1] geoordeeld dat de één-op-één-verkoop van 21 panden door de gemeente Rotterdam aan Lieke B.V. voor het bedrag van 1 euro niet in strijd is met het staatssteunrecht en ook niet strijdig is met de Didam-regels.

Wat was er aan de hand?

De gemeente Rotterdam (gemeente) heeft als verkoper op 2 april 2020 een koopovereenkomst gesloten met Lieke B.V. (Lieke) voor 21 woningen, welke vervolgens op 2 juni 2020 zijn geleverd. De gemeente heeft op voorstel van Lieke en na het laten uitvoeren van een tweetal taxaties de woningen aan Lieke verkocht voor een symbolisch bedrag van 1 euro. Eiser is van oordeel dat de gemeente, gelet op het verkoopbedrag van 1 euro, in strijd heeft gehandeld met de staatssteunregels en de verkoop aan Lieke tevens tot gevolg heeft dat de Didam-regels en daarmee het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Eiser concludeert dat de gemeente een onrechtmatige daad jegens haar heeft gepleegd en vordert dat de verkoopovereenkomst tussen de gemeente en Lieke nietig te verklaren althans te vernietigen en dat de gemeente wordt veroordeeld in de schade die eiser heeft geleden of nog zal leiden als gevolg van het aangaan van de koopovereenkomst door de gemeente.

Kan een beroep worden gedaan op de staatssteunregels?

In deze zaak staat ten eerste de vraag centraal of de gemeente op grond van het staatssteunrecht de panden aan Lieke heeft mogen verkopen voor het bedrag van 1 euro. Daarvoor moet de vraag worden beantwoord of eiser in dit geval wel een beroep kan doen op artikel 108 lid 3 VWEU. Dit artikel bevat de verplichting dat een voorgenomen steunmaatregel moet zijn goedgekeurd door de Europese Commissie. Volgens vaste rechtspraak[2] kan alleen een beroep worden gedaan op dit artikel door een justitiabele wiens situatie door de vermeende staatssteun concreet dreigt te worden beïnvloed. Met andere woorden: eiser wordt slechts als belanghebbende aangemerkt die door de vermeende staatssteun kan worden geraakt indien zij zich op eenzelfde markt begeeft als Lieke en zich dus in een concurrentiepositie met Lieke begeeft. Volgens de rechtbank heeft eiser niet voldoende onderbouwd dat zij zich op eenzelfde (vastgoed)markt als Lieke begeeft. De rechtbank benoemt dat niet is onderbouwd dat eiser renovatieprojecten van dezelfde aard en omvang alsmede complexiteit en de benodigde investeringen als Lieke verricht. De rechtbank oordeelt dan ook dat niet voldoende is onderbouwd dat de overeenkomst tussen de gemeente en Lieke enig rechtstreeks gevolg voor eiser heeft gehad en zij zich daarom niet kan beroepen op de staatssteunregels.

Heeft de gemeente in strijd gehandeld met staatssteunregels?

In dit geval is de verkoop van de panden voor het bedrag van 1 euro niet voorgelegd aan de Europese Commissie, omdat de gemeente van oordeel is dat geen sprake is van een steunmaatregel. De voorwaarden om te spreken van ongeoorloofde staatssteun zijn opgenomen in art. 107 lid 1 VWEU, waarvan het verkrijgen van een niet-marktconform voordeel doorgaans het doorslaggevende criterium is, zo ook in dit geval. Volgens de gemeente is de verkoopprijs marktconform en levert de verkoop van de panden Lieke geen economisch voordeel op dat een marktdeelnemer onder normale marktvoorwaarden niet had kunnen verkrijgen. De reden voor dit lage verkoopbedrag is volgens de gemeente onder andere gelegen in de omstandigheid dat de panden in zeer slechte staat zijn (vanwege een slechte fundering, achterstallig onderhoud en brandschade) en worden gekraakt. Hoewel de rechtbank oordeelt dat eiser geen beroep kan doen op art. 108 lid 3 VWEU en derhalve niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen ten aanzien van ongeoorloofde staatssteun, toetst zij nog wel inhoudelijk of de verkoopprijs ad 1 euro als marktconform kan worden aangemerkt. Eiser heeft namelijk aangevoerd dat de verkoopprijs van 1 euro onder de gegeven omstandigheden geen reële prijs was. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De panden hebben een slechte fundering, achterstallig onderhoud, brandschade en worden gekraakt. De gemeente heeft een tweetal taxatierapporten ten grondslag gelegd aan de verkoopprijs. Volgens de rechtbank kan de brief die eiser tegen deze taxatierapporten heeft ingediend, niet ontkrachten.

Levert de koopovereenkomst een schending van het gelijkheidsbeginsel op?

Naast de toetsing van de verkoop aan het staatssteunrecht, wordt de verkoop ook langs de spreekwoordelijke Didam-lat gelegd. De rechtbank oordeelt dat Lieke op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop. Volgens de rechtbank is het uitgesloten dat er andere serieuze gegadigden waren voor het aangaan van de overeenkomst met de gemeente. Daarvoor acht de rechtbank van belang dat de panden werden gekraakt en sprake is van brandschade, bodemverontreiniging en verzakking/funderingsproblematiek. Daarnaast vindt de rechtbank relevant dat Lieke eigenaar is van het aangrenzende hoekpand. Volgens de rechtbank hebben Lieke en de gemeente onweersproken gesteld dat dat hoekpand een bouwkundige eenheid vormt met een ander pand en dat sprake is van een mandelige fundering. Ook neemt de rechtbank nog in aanmerking dat niet gesteld is of is gebleken dat zich een andere geïnteresseerde zich bij de gemeente heeft gemeld. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiser niet als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt.

Conclusie

Hoewel het Didam-arrest in deze situatie verplicht tot een publicatie van het voornemen van verkoop (met motivering waarom sprake is van één serieuze gegadigde) en deze rechtsregel wordt geacht reeds te hebben bestaan vóór het Didam-arrest werd gewezen, was de praktische uitwerking daarvan volgens de rechtbank op voorhand niet volledig te voorzien. Derhalve valt het de gemeente volgens de rechtbank niet te verwijten dat zij op het moment van het aangaan van de koopovereenkomst niet tot publicatie van het voornemen tot verkoop is overgegaan. Bovendien heeft de gemeente conform haar beleid voor de verkoop van vastgoed gehandeld. Dat dit beleid niet volledig voldeed aan de nadien door de Hoge Raad geformuleerde regels, rechtvaardigt volgens de rechtbank niet de gevolgtrekking dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Van het handelen in strijd met een ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is niet gebleken. Ook is geen sprake van een onrechtmatige daad. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser dan ook af. [1] Rb. Rotterdam 14 juni 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:5317. [2] HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2007, waarin wordt verwezen naar HvJ EU 24 mei 2011, ECLI:EU:C:2011:3 41 (Commissie/Kronopoly en Kronotex ) en HvJ EU 9 juli 2009, ECLI:EU:C:2009:435 ( 3F/Commissie)).