Gekoppelde huur- en zorgovereenkomsten

Het scheiden van wonen en zorg is een onderwerp dat zorginstellingen en woningcorporaties al een aantal jaren bezighoudt. Zorginstellingen huren veelal van een woningcorporatie en hebben dan de keuze om zelf individuele huurcontracten af te sluiten met hun cliënten of dit te laten doen door de woningcorporatie. Indien de zorginstelling zelf zorgvastgoed in eigendom heeft wordt vaak de expertise van een woningcorporatie ingeroepen voor het verhuurproces. Koppelbeding Meestal wordt er in de huurovereenkomst een koppelbeding opgenomen, waarbij de huurder verplicht wordt om zorg af te nemen bij de partij die genoemd wordt in het contract. Ondanks de koppeling tussen de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst wordt in de praktijk regelmatig geprocedeerd over de vraag of beëindiging van de zorgovereenkomst automatisch leidt tot het einde van de huurovereenkomst of dat de huurder toch aanspraak kan maken op huurbescherming. Uit de uitspraken die hierover in de laatste jaren zijn gedaan blijkt dat het meestal aankomt op de uitleg van de specifieke omstandigheden van het geval. Van belang is dat het zorgelement voldoende overheerst. De koppeling van de zorg en de huurovereenkomst met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling afhankelijk van elkaar zijn, is daarvoor niet voldoende. Zo blijkt onder meer uit een recente uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch d.d. 16 augustus 2016 dat ingeval van een combinatie van zorg en huur niet te snel mag worden aangenomen dat een beroep op huurbescherming niet op zou gaan. In dat specifieke geval oordeelde het hof dat er sprake was van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en de omgeving aanvaardbaar was. Ondanks het feit dat op papier dus benadrukt was dat het zorgelement voor partijen voorop zou staan, kwam aan huurder in dit specifieke geval toch huurbescherming toe (ECLI:NL:GHSHE:2016:3687). Ook in een ander geval waarin de Rechtbank Noord-Nederland recent uitspraak heeft gedaan ging het mis. Ook in dat geval was er sprake van een koppeling van de huur en zorgovereenkomst waarbij het zorgelement leidend was. In deze zaak werd de zorg- en de huurovereenkomst door de zorginstelling opgezegd. De Voorzieningenrechter oordeelde dat de zorginstelling de zorgovereenkomst niet op juiste gronden had opgezegd (de instelling had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake was van zodanige gewichtige redenen dat deze de opzegging van de zorgovereenkomst voldoende rechtvaardigden) en dat bij een dergelijke gemengde overeenkomst de strekking van de gemengde rechtsverhouding zich ertegen verzet dat dan de huurovereenkomst wel rechtsgeldig zou zijn opgezegd. De instelling is veroordeeld om de cliënt weer zorg en woonruimte aan te bieden (ECLI:NL:RBNNE:2016:5003). Passend toewijzen Een ander aandachtspunt bij verhuur van zorgwoningen betreft de toetsing van inkomenseisen door zorginstellingen die vastgoed huren van woningcorporaties. Sinds 2011 geldt al een inkomenstoets en vanaf 2016 moeten woningcorporaties woningen passend toewijzen. Dit dient ook te gebeuren indien woningen van woningcorporaties via een zorginstelling worden verhuurd aan ouderen of mensen met een beperking. Woningcorporaties en zorginstellingen zullen dus in hun huurovereenkomst afspraken moeten maken over de wijze waarop over het voldoen aan deze eisen verantwoording wordt afgelegd. Ze hebben hierbij de keuze de toetsing en verantwoording ofwel door de zorginstelling ofwel door de corporatie te laten doen. Bedacht dient te worden dat indien de zorginstelling zelf de toetsing uitvoert de corporatie niet ontslagen is uit deze verplichting. De coöperatie blijft ervoor verantwoordelijk dat de zorgaanbieder deze regels correct naleeft.