Arrest Hoge Raad - AVV - februari 2026

Is een notaris aansprakelijk wanneer een onduidelijk geformuleerde winstrechtbepaling ertoe leidt dat een investeerder zijn winstrecht niet volledig kan incasseren?

Hoge Raad 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:225

In deze zaak staat de beroepsaansprakelijkheid van twee notarissen (hierna: verweerders) centraal naar aanleiding van de verkoop van een 50%-participatie van een particuliere investeerder (hierna: eiser) in Zonnewijser Vastgoed C.V. (hierna: Zonnewijser). Eiser verkocht in 2017 zijn belang voor twee miljoen euro en kreeg daarnaast een winstrecht: hij zou tien procent ontvangen van het bedrag boven een drempel van veertien miljoen euro, mits vóór 31 december 2020 het gehele vennootschapsvermogen van Zonnewijser aan een derde zou worden verkocht of daarover onderhandelingen zouden worden gestart. Deze winstrechtbepaling werd door de betrokken verweerders opgesteld en opgenomen in de leveringsakte.

Later bleek echter dat Zonnewijser slechts één van de twee panden, die oorspronkelijk één project vormden, had verkocht. Omdat de bepaling sprak over het “gehele vennootschapsvermogen”, kreeg eiser niet het volledige winstrecht dat hij volgens zijn eigen lezing had moeten verkrijgen. Hij bereikte wel een schikking van € 600.000, maar stelde dat hij ruim één miljoen euro schade had geleden door het onzorgvuldige handelen van de notarissen. De rechtbank gaf eiser gelijk. Zij oordeelde dat de notarissen hun zorgplicht hadden geschonden en wees de vordering tot vergoeding van ruim één miljoen euro toe.

In hoger beroep oordeelde het gerechtshof Amsterdam anders. Het hof vernietigde het vonnis en wees de vordering alsnog af. Het hof redeneerde dat, zelfs als er sprake was van een zorgplichtschending, eiser onvoldoende had gesteld over het zogenoemde hypothetische scenario: wat zou er zijn gebeurd als de notarissen wél zorgvuldig hadden gehandeld? Volgens het hof had eiser niet aannemelijk gemaakt dat hij met de kopers daadwerkelijk was overeengekomen dat het winstrecht ook zou gelden bij gedeeltelijke verkoop van het onroerend goed. De e-mails uit juni en juli 2017 wezen er volgens het hof eerder op dat de kopers uitgingen van een winstrecht bij verkoop van het geheel. Omdat eiser daar destijds niet tegen had geprotesteerd en niet concreet had uiteengezet wat mondeling was afgesproken, vond het hof dat hij zijn stelplicht niet was nagekomen. Daarom zag het hof geen causaal verband tussen de fout en de gestelde schade.

In cassatie draaide het geschil vooral om de vraag of het hof de stellingen van eiser te streng had beoordeeld en of het hof belangrijke argumenten over de wil en bedoeling van eiser had miskend. Eiser stelde dat het hof had verzuimd zijn uitleg mee te wegen: dat het pand in 2017 één geheel vormde, dat men steeds sprak over “het project” of “het OG”, dat de drempelwaarde van veertien miljoen euro daarop was afgestemd, en dat het onlogisch zou zijn het winstrecht te beperken tot een totale verkoop als de verkoop van slechts één pand al meer dan veertien miljoen euro kon opbrengen. Ook benadrukte eiser dat, als de notarissen hem passend hadden gewaarschuwd voor de gevolgen van de gekozen formulering, hij ervoor zou hebben gezorgd dat de clausule ondubbelzinnig ook op gedeeltelijke verkoop betrekking had gehad.

De Hoge Raad geeft eiser hierin grotendeels gelijk. Volgens de Hoge Raad heeft het hof zijn oordeel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Het hof had de door eiser aangevoerde feiten en omstandigheden moeten meenemen, zoals de bouwkundige situatie, de bedoeling dat hij bij verkoop van het project zou meedelen in de winst, en de logische samenhang tussen drempelwaarde en totale waarde van het object. De Hoge Raad vindt bovendien dat het hof een te hoge eis heeft gesteld aan de stelplicht: eiser hoefde niet al volledig bewijs te leveren, maar slechts voldoende feiten aan te dragen die zijn stellingen konden dragen. Daarnaast benadrukt de Hoge Raad dat niet alleen de bedoeling van de kopers relevant is, maar ook de wil van eiser, die door het hof te weinig aandacht heeft gekregen. Ook het oordeel dat eiser geen scenario had geschetst waarin een juiste waarschuwing door de notarissen tot een andere, heldere clausule zou hebben geleid, acht de Hoge Raad onbegrijpelijk. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing.