Weet wat u vraagt en lees niet wat er niet staat

Over handelen op basis van inlichtingen van de gemeente

Dit scenario kent vele varianten:

Een ondernemer doet bij de gemeente navraag naar de gebruiksmogelijkheden van zijn bedrijfspand. Hij wil zijn slagerij beëindigen en het vrijkomende pand verhuren. Gezien de gunstige ligging nabij een publiekstrekkende supermarkt ziet hij goede mogelijkheden voor detailhandel. Door samenvoeging met enkele naastgelegen panden die hij al in eigendom heeft kan hij er een rendabel object van maken.

De ondernemer in kwestie heeft sinds de jaren ‘80 pogingen in deze richting gedaan, maar stuitte op de belemmering dat het provinciale beleid geen detailhandelsvestigingen groter dan 250 m2 toestond. Ook bij het laatstelijk in 2001 vastgestelde bestemmingsplan heeft de provincie geprobeerd om de oppervlakte van detailhandelsvestigingen te beperken tot 250 m2. Wat de ondernemer niet scherp heeft is dat deze beperking is gesneuveld bij de Raad van State. De gemeente laat de kans lopen om het bestemmingsplan te herstellen en deze beperking alsnog op te nemen.

Ondertussen heeft de ondernemer een oplossing gevonden voor de leegstand van zijn panden. Hij heeft een potentiële huurder gevonden die een sportschool wil beginnen. Hij vraagt de gemeente of verhuur als fitnessruimte bij wijze van tijdelijke oplossing passend is in het bestemmingsplan. Hij vraagt de gemeente tevens om voor de lange termijn medewerking te verlenen aan een structurele oplossing door de 500 m2 in te vullen met detailhandel.

De gemeente antwoordt dat het gebruik als fitnessruimte zonder meer past binnen de ruime bestemming Gemengde doeleinden. Het stedenbouwkundige beleid is en blijft er volgens de gemeente echter op gericht om de bedrijfsvloeroppervlakte van detailhandelsvestigingen te beperken tot 250 m2. Het hoofd van de afdeling Bouwen zegt daarom niet mee te kunnen werken aan de gevraagde structurele oplossing.

De ondernemer sluit op basis van die informatie een huurcontract met de sportschool met een looptijd tot 2013 en lijkt het daarbij te laten. De verbazing komt in 2006 wanneer hij een planschadeclaim indient vanwege de waardevermindering die het bestemmingsplan uit 2001 volgens hem tot gevolg heeft gehad. Het adviesbureau dat de schade taxeert komt tot de conclusie dat er helemaal geen sprake is geweest van waardevermindering.

Volgens het adviesbureau mag de ondernemer zelfs het gehele bouwvlak van 900 m2 inrichten voor een detailhandelsvestiging! De beperking van de provincie tot 250 m2 was immers onderuit gegaan bij de Raad van State en de gemeente had die beperking nooit opnieuw vastgesteld.

Wat nu?

De ondernemer voelt zich misleid. Hij stelt de gemeente aansprakelijk voor de huurpenningen die hij is misgelopen nu hij – naar hij dacht noodgedwongen – een minder rendabel huurcontract met de sportschool heeft gesloten. Hij dagvaardt de gemeente wegens het verstrekken van onjuiste inlichtingen.

Beoordeling rechter

Bij de rechtbank vangt hij bot, maar in hoger beroep schiet hij raak. Het gerechtshof vindt dat de gemeente hem onjuist heeft geïnformeerd over de mogelijkheden die het bestemmingsplan bood. De gemeente is bij uitstek deskundig op het terrein van haar eigen bestemmingsplannen en had beter moeten weten. Volgens het gerechtshof was het duidelijk wat de ondernemer wilde en had de gemeente hem erop moeten wijzen dat het toen nog geldende bestemmingsplan op de korte termijn wel degelijk ruimte bood voor een grotere detailhandelsvestiging.

Het laatste woord was in mei dit jaar echter aan de Hoge Raad, die de schadeclaim alsnog afwees. Volgens de Hoge Raad heeft de gemeente niet meer en niet minder gezegd dan dat het gebruik als sportschool op de korte termijn was toegestaan en dat het gebruik voor een grotere detailhandelsvestiging op de lange termijn niet in het gemeentelijk beleid paste. De brief ging volgens de Hoge Raad niet over detailhandel op de korte termijn.

De Hoge Raad kijkt dus vrij strikt naar de formulering van het verzoek dat de ondernemer had ingediend en de exacte formulering van het antwoord dat daarop door de gemeente was gegeven. Volgens de Hoge Raad komt het bij de beoordeling van de schadeclaim enerzijds aan op de inhoud van zijn verzoek en hoe de gemeente dat verzoek heeft moeten begrijpen. Anderzijds is van belang wat de “aard en inhoud” is van de gegeven inlichtingen en wat de ondernemer op dat moment heeft moeten begrijpen dat hem werd verteld. Pas als hij er in de gegeven omstandigheden “redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven”, zou de gemeente ervoor aansprakelijk kunnen zijn als hij door die onjuiste of onvolledige inlichtingen op het verkeerde been is gezet. Over detailhandel op de korte termijn was niks gezegd. De huurderving bleef voor eigen risico.

Beetje flauw? Enerzijds appelleert de redenering van het gerechtshof aan het rechtsgevoel. Gezien de lange voorgeschiedenis was het aannemelijk geweest dat de gemeente wist waar de ondernemer op uit was en had het afdelingshoofd wellicht behulpzaam kunnen en moeten zijn door te wijzen op mogelijkheden die de gemeente weliswaar onwenselijk vond, maar die feitelijk en juridisch nog steeds bestonden. Anderzijds is het begrijpelijk dat de gemeente niet te snel aansprakelijk moet worden gehouden voor het niet geven van een antwoord op niet gestelde vragen. Mag je van de ondernemer niet enige scherpte en eigen onderzoek verlangen? Zoals uit dit voorbeeld blijkt tilt de rechter zwaar aan deze eigen verantwoordelijkheid en kan het risico pas worden verlegd naar de gemeente naarmate de gedane mededelingen meer concreet en stellig zijn.

Dossiervorming

Een ding is duidelijk: dossiervorming is van groot belang. Dit geldt voor beide partijen. Regelmatig wordt er echter te weinig aan dossieropbouw gedaan. Vaak wordt er ook helemaal niks schriftelijk vastgelegd. Veel gehoorde opmerkingen zijn “we waren in goed overleg met elkaar aan de gang”, “we hadden het gevoel dat we op deze persoon konden vertrouwen” of “het past niet in onze manier van zaken doen om alles schriftelijk vast te leggen”.

Pas als het mis gaat blijkt dat het toch lastig is om te bewijzen wie er wat heeft gezegd en vooral ook: op basis van welke informatie. Ambtenaren kunnen in de tussentijd zijn vertrokken, waarna niemand meer kennis blijkt te hebben van eerder gemaakte afspraken. Hoe terecht de klacht dan ook kan zijn, zonder bewijs wordt een vordering niet toegewezen.

Als ondernemer moet u voordat u een investeringsbeslissing neemt zorgvuldig onderzoek doen en de resultaten daarvan vastleggen, bij voorkeur schriftelijk. Laat u niet met een kluitje het riet in sturen en noem het beestje bij de naam. Let dus op de formulering van de informatie die u concreet nodig hebt. Soms kan een ruim ingestoken “fishing expedition” nodig zijn vanwege gevoelige omstandigheden, maar verzekert u zich er dan van dat de gegeven inlichtingen ook op uw specifieke situatie van toepassing zijn.

Als gemeente is het van belang om bij het verstrekken van inlichtingen duidelijk aan te geven op welke vraag een antwoord wordt gegeven, op welke stukken de informatie is gebaseerd en wat de reikwijdte is van het antwoord. Betreft het een algemene beleidslijn die in de brief wordt verwoord? Of is het antwoord toegespitst op de specifieke vraag en omstandigheden van een specifieke persoon? Is bekend met welke bedoelingen de vraag wordt gesteld?

Het gevolg kan zijn dat er vanuit de gemeente een weinig concreet of juist te beperkt antwoord komt, of dat de nodige voorbehouden worden gemaakt. Dat hoeft geen probleem te zijn. De persoon die om informatie heeft gevraagd weet dan immers ook dat hij door moet vragen of zelf nader onderzoek moet doen. Als het niet lukt om de gemeente verder “vast te pinnen” kan hij in ieder geval een weloverwogen besluit nemen en de risico’s afwegen.

Juist als de verhoudingen nog goed zijn is het een kleine moeite om het besprokene in een paar regels te bevestigen. In het huidige digitale tijdperk is een email snel verstuurd. Maar formuleer scherp en lees niet wat er niet staat.

Bron: Hoge Raad 25 mei 2012, LJN: BW0219 (JB 2012/197)

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar