Toewijzing woning

Verplichting tot toewijzing woning?

Grondwettelijke plicht

In artikel 22 lid 3 van de Grondwet is de verplichting van de overheid tot bevordering van voldoende betaalbare woongelegenheid neergelegd.
Woningcorporaties moeten er voor zorgdragen dat er aan mensen met lagere inkomens betaalbare woningen worden verhuurd (artikel 70c, eerste lid, Woningwet).
Deze bepalingen geven geen recht op woonruimte. Hoewel corporaties een wettelijke taak hebben, kunnen volgens de jurisprudentie [1] individuele woningzoekenden daaraan geen individuele aanspraken jegens woningcorporaties ontlenen. Kan een woningcorporatie wel verplicht worden te contracteren met een (ingeschreven) woningzoekende?

Noch in de Woningwet, noch in het BBSH is opgenomen of en onder welke omstandigheden gecontracteerd moet worden met een woningzoekende.

Contractsvrijheid en beperkingen daarop

In het privaatrecht geldt het beginsel van contractsvrijheid. Dit betekent dat het een ieder vrij staat wel of niet een overeenkomst aan te gaan, een overeenkomst aan te gaan met wie men wil en de inhoud, de werking en de voorwaarden van een overeenkomst naar eigen inzicht te bepalen.

Vooropgesteld dient te worden dat een woningcorporatie inderdaad vrij is om te bepalen met wie zij al dan niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan, met dien verstande dat daarbij, in verband met haar maatschappelijke verantwoordelijkheid als woningcorporatie, van haar onder omstandigheden extra zorgvuldigheid mag worden gevergd en daardoor die contractsvrijheid wordt beperkt.
De contractsvrijheid kan bovendien door bepaalde omstandigheden beïnvloed worden. Bijvoorbeeld als een woningcorporatie een monopolist is in een bepaalde regio, of als er wachtlijsten worden gehanteerd en de woningcorporatie zich er aan verbonden heeft om woningzoekenden met voldoende opgebouwde inschrijvingsduur te huisvesten.

In een uitspraak uit 2011[2] is bepaald dat het de woningcorporatie in beginsel vrij staat te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit, maar dat de maatschappelijke zorgvuldigheid die haar als toegelaten instelling toekomt, meebrengt, dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin die weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is.

De vraag is dan ook of in het specifieke geval de woningcorporatie een zodanig zwaarwegend belang heeft om de aanvraag van een huurwoning door de woningzoekende te weigeren en of de woningzoekende een bijzonder belang heeft om bij deze woningcorporatie een woning te huren.

Bij een belangenafweging om wel of niet te contracteren dient een woningcorporatie onder meer naar de volgende punten te kijken:

  • Indien bij een woningzoekende in het verleden een huurschuld is ontstaan, moet een woningcorporatie rekening houden met de omstandigheden waarin de woningzoekende verkeerde toen de huurschuld ontstond.
  • Als er een redelijke afbetalingsregeling is getroffen, mag de woningcorporatie niet zonder meer weigeren een huurovereenkomst aan te gaan.
  • Indien er geweigerd wordt op basis van beleidsregels uit een huisvestingsverordening/huisvestingsconvenant, dan dienen die regels redelijk te zijn en gepast te zijn in de omstandigheden van het geval en dienen de regels voor alle woningzoekenden te gelden en ook op iedere woningzoekende toegepast te worden.
  • Een woningcorporatie met een monopoliepositie dient zich echt in te spannen voor woningzoekenden die er moeite mee hebben om passende woonruimte te vinden. Andersom geldt, blijkens een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 10 januari 2014 [3], ook dat – als er meerdere woningcorporaties zijn – de woningzoekende zal moeten motiveren waarom hij nu juist deze woning van deze woningcorporatie toegewezen wil krijgen. Er waren in die zaak meer woningaanbieders en een woningtoewijzingscommissie bepaalde aan de hand van onder andere het woonverleden van de woningzoekende of de woning werd toegewezen. De woningcorporatie had in het verleden slechte ervaringen met de huurder opgedaan bij de oplevering van eerder door haar gehuurde woningen. De corporatie weigerde een huurovereenkomst te sluiten. De rechter was van mening dat de woningcorporatie terecht weigerde een huurovereenkomst aan te gaan, met een beroep op contractsvrijheid. Temeer ook omdat de aspirant-huurder niet kon aangeven waarom nu juist specifiek een woning in een door de aspirant-huurder aangegeven wijk, van deze woningcorporatie aan haar moest worden toegewezen.

Blijkens de heersende rechtspraak staat ook voor woningcorporaties de contractsvrijheid voorop, zolang daarmee geen ongerechtvaardigd onderscheid gemaakt wordt. In specifieke bijzondere omstandigheden handelt een corporatie in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid door niet te contracteren met een kandidaat huurder, hetgeen kan voortvloeien uit de bijzondere taak van de corporatie, maar voornamelijk vanuit haar monopolypositie als verhuurder van goedkope woningen.

 

[1] Hoge Raad 11 januari 1991, NJ 1992/650

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 mei 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6606

[3] ECLI:NL:RBNNE:2014:170

 

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar