Verhuiskostenvergoeding
De Hoge Raad bevestigt: de verhuiskostenvergoeding is geen goodwillvergoeding
In zijn uitspraak van 16 februari 2018 oordeelde de Hoge Raad over een verhuiskostenvergoeding bij een huurbeëindiging. Gemiste goodwill maakt daarvan geen onderdeel uit.
Wat speelde er?
De verhuurder van een 150 jaar oude voormalige molen in Oirschot besloot om de huurovereenkomst op te zeggen. In die voormalige molen exploiteerde de huurder restaurant “De Molenwiek’. Deze opzegging deed de verhuurder op basis van dringend eigen gebruik. De verhuurder wilde in de voormalige molen samen met zijn dochter een restaurant exploiteren. Hij onderbouwde dit met een businessplan. Vervolgens begon de verhuurder een huurbeëindigingsprocedure. Het gerechtshof wees de eis tot huurbeëindiging toe (nadat de kantonrechter deze overigens had afgewezen).
Daarbij kende het gerechtshof aan de huurder een tegemoetkoming van € 60.000,00 toe voor de verhuiskosten en inrichtingskosten van een andere locatie. Daaraan was dan wel de voorwaarde verbonden dat de huurder binnen 6 maanden zou verhuizen naar een andere locatie. Zo niet, dan bedroeg deze tegemoetkoming € 20.000,00. De huurder meende echter ook recht te hebben op de vergoeding van goodwill die bij de huurbeëindiging verloren zou gaan. Deze was door een deskundige begroot op € 124.000,00.
De Hoge Raad oordeelt dat de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten geen algemene schadeloosstelling voor de huurder inhoudt. De rechter heeft alleen de bevoegdheid om de verhuurder te veroordelen een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten te betalen. Dit, wanneer de rechter het einde van de huurovereenkomst vaststelt.
Deze vergoedingsregeling geldt bij zogeheten artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (waaronder horeca en winkels) en ook bij woonruimte. Bij de verhuur van kantoorruimte, productieruimte, opslagruimte e.d. is geen sprake van een dergelijke vergoedingsregeling.
De uitspraak is hier gepubliceerd: ECLI:NL:HR:2018:209
Wat is het belang voor de praktijk?
De Hoge Raad bevestigt eigenlijk waar (bijna) iedereen al van uitging. Een huurder ontvangt bij een huurbeëindiging geen schadevergoeding, maar kan een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toegewezen krijgen. Iets anders is dat wanneer blijkt dat de verhuurder na het einde van de huur gebruik maakt van de door de huurder opgebouwde goodwill, de huurder op basis van een ander wetsartikel (artikel 7:308 BW) daarvoor een vergoeding kan ontvangen. Maar dat is iets anders dan de vergoeding van de schade die de huurder leidt.
Uit deze zaak blijkt overigens ook dat een huurder het einde van de huur nog behoorlijk kan ‘rekken’. In deze zaak had het gerechtshof het einde van de huur vastgesteld op 1 maart 2017. De Hoge Raad stelt het einde vast op 1 mei 2018. Het bewerkstelligen van deze vertraging zal wellicht hebben meegespeeld bij het besluit van de huurder om cassatie bij de Hoge Raad in te stellen.
Meer weten?
Bij vragen kunt u contact opnemen met ondergetekende of met een andere advocaat van de sectie huurrecht van Holla Advocaten.
Heeft u vragen of wilt u een afspraak maken?
