Vastgoed M&A – (1) Aandelentransactie vs. activa-passiva transactie

Aandelentransactie vs. activa-passiva transactie

Het team Vastgoed M&A bij Holla legal & tax heeft ruime ervaring op het gebied van vastgoed (gerelateerde) transacties. In een serie korte artikelen zullen wij ingaan op de belangrijkste elementen die bij een vastgoedtransactie centraal staan. In deze bijdrage wordt ingegaan op de twee meest voorkomende transactiestructuren: de aandelentransactie en de activa-passiva transactie vanuit ondernemingsrechtelijk perspectief.

Vastgoedtransactie

Onder het begrip vastgoedtransactie wordt verstaan: iedere transactie die ten doel heeft vastgoed over te dragen. Denk hierbij met name aan de aan- en verkoop van (i) grond (met of zonder gebouwen)  (ii) vastgoedprojecten of (iii) vennootschappen met vastgoed. Vastgoedtransacties kunnen worden vormgegeven door middel van een aandelentransactie of een activa-passiva transactie. Deze vormen verschillen sterk op juridisch en fiscaal gebied. Wij zullen in deze bijdrage ingaan op de vennootschappelijke verschillen. De fiscale verschillen worden in een volgende bijdrage uiteengezet.

Aandelentransactie

Bij een aandelentransactie wordt het vastgoed overgedragen door de aandelen –  van de vennootschap waarin het vastgoed is ondergebracht –  te verkopen. Door een dergelijke overdracht gaat het vastgoed maar ook alle andere activa en passiva van de vennootschap over naar de koper. De bevoegdheid tot het verkopen van de aandelen ligt bij de aandeelhouders van deze vennootschap. De overdracht van de aandelen vindt op basis van een koopovereenkomst plaats bij de notaris door middel van een notariële akte.

Het voordeel van de aandelentransactie is dat alle rechten en plichten in de vennootschap in een transactie overgaan. Dit betekent dat overeenkomsten met aannemers en leveranciers, (eventueel) personeel maar ook vergunningen en het vastgoed mee over gaan. Aandachtspunt blijft een mogelijke change of control bepaling in overeenkomsten waarbij de (andere) contractspartij mogelijk eenzijdig de overeenkomst kan beëindigen door de zeggenschapswijziging.

Een nadeel van een aandelentransactie is dat de koper met de overname/koop van de aandelen de gehele onderneming van de vennootschap overneemt. De zogenoemde ‘lijken uit de kast’ worden daarmee ook overgenomen. Due Diligence onderzoek is daarom aan te raden. Uiteraard zal dat beperkt kunnen als de vennootschap destijds is opgericht om enkel en alleen het vastgoed te houden.

Activa-passiva transactie

Bij een activa-passiva transactie worden er individuele activa en passiva overgedragen. Een koper weet daardoor precies wat hij/zij koopt. Vastgoed maar ook andere activa zoals inventaris, voorraden, installaties, intellectuele eigendomsrechten en vergunningen moeten allen afzonderlijk worden overgedragen.

De activa-passiva transactie kan een overzichtelijke transactievorm zijn waar het mogelijk is om interessante en minder risicovolle activa (en passiva) over te nemen. Dit wordt ook wel cherry picking genoemd. Dit is ook direct een nadeel, aangezien de over te dragen onderdelen afzonderlijk moeten worden overgedragen op basis van de geldende regels van overdracht per onderdeel.

Overigens is in een activa-passiva transactie niet de aandeelhouder maar de bestuurder bevoegd om tot verkoop/koop te besluiten. Verder dient er bij de verkoop vooral rekening te worden gehouden met het instemmingsvereiste in geval van een contractsovername en de mogelijke onoverdraagbaarheid van vergunningen en intellectuele eigendomsrechten.

Dit artikel is onderdeel van een reeks artikelen over Vastgoed M&A. Heeft u vragen of wilt u meer weten? Neem dan gerust contact op met Sandra Voet, Remco Klabbers, Erwin Meering of Mario Dragicevic. Wij helpen u graag verder.

Interessante artikelen voor u

Heeft u vragen of wilt u een afspraak maken?