Planschade: passieve risicoaanvaarding bij niet benutte bebouwingsmogelijkheid

Op 19 november 2014 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan in een planschadezaak (nr. 201402278/1/A2).

In die zaak had de eigenaar van een pand op zijn achterterrein de mogelijkheid om daar een appartementengebouw op te richten. Bij het vooruitzicht op het vervallen van die bouwmogelijkheid heeft de eigenaar een bouwplan opgesteld en ingediend. Zou hij namelijk stil blijven zitten, dan zou hem dat worden verweten (passieve risicoaanvaarding). Het bouwplan dat de eigenaar heeft ingediend voorzag echter om een aantal redenen niet in benutting van alle vervallen bouwmogelijkheden.

Zowel SAOZ, de rechtbank en de Afdeling bestuursrechtspraak nemen dit gegeven aan om te oordelen dat de eigenaar het risico op het vervallen van bouwmogelijkheden die niet zijn opgenomen in het bouwplan heeft aanvaard. Voor de beoordeling van de hoogte van de tegemoetkoming in de planschade wordt vervolgens uitgegaan van het concrete bouwplan dat is ingediend.

Uit het oordeel van de Afdeling kunnen lessen voor de praktijk worden getrokken.

De Afdeling huldigt in jurisprudentie het standpunt dat een eigenaar een concrete poging moet doen om de bouwmogelijkheden die gaan vervallen te verwezenlijken, ter voorkoming van passieve risicoaanvaarding. Wanneer is sprake van een concrete poging? Het is niet ongebruikelijk dat een eigenaar of ontwikkelaar fasegewijs tot optimalisatie van zijn plan komt en dat een plan als het ware in fases wordt uitontwikkeld. Die werkwijze wordt door de Afdeling niet meer geaccepteerd. Een eigenaar of ontwikkelaar moet het bestemmingsplan doorgronden en meteen alle in theorie te vervallen bouwmogelijkheden opnemen in het bouwplan (om zijn volledige planschadeclaim te bewaren).

Bij planschade gaat het om schade die het gevolg is van een nadelige wijziging van het planologisch regime. Dat betekent in beginsel dat de waarde van de vervallen bouwmogelijkheid moet worden vergoed (en in dit geval de waarde van de vervallen bouwmogelijkheid die daadwerkelijk is benut). De Afdeling lijkt in deze zaak echter te oordelen dat niet de bestemmingsplanschade, maar de bouwplanschade vergoed hoeft te worden. De Afdeling volgt SAOZ in het standpunt dat het bouwplan waarderingstechnisch als optimaal kan worden beschouwd, gelet op de locatie, situering en omgeving. Daarbij wordt de vraag of het bouwplan waarderingstechnisch geoptimaliseerd zouden kunnen worden naar een fictief bouwplan, waaraan het object zijn hoogste waarde ontleent, niet relevant geacht. Dit terwijl het ook vaste jurisprudentie is dat bij de waardering van planschade moet worden uitgegaan van datgene waaraan het perceel zijn hoogste waarde ontleent.

Het wordt er met planschade niet gemakkelijker op. Een eigenaar van een perceel waarop bouwmogelijkheden dreigen te vervallen, zal (samen met een architect) een bouwplan moeten opstellen dat alle mogelijkheden van het bestemmingsplan benut, maar ook waarderingstechnisch als optimaal kan worden beschouwd. Dat is van belang, omdat de Afdeling aanvaardt dat het concreet ingediende bouwplan mag dienen als grondslag voor de bepaling van de planschade.

De uitspraak is gepubliceerd in Bouwrecht (BR 2015/16).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Bart de Haan, +31 73 61 61 138.

 

 

 

 

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar