Plannen voor renovatie?

Als verhuurder kunt u voornemens hebben om (grootschalige) renovatiewerkzaamheden te laten verrichten aan één of meerdere huurwoningen. Hierbij kan het onder meer gaan om noodzakelijk groot onderhoud, het verbeteren van de kwaliteit van de wijk, of het kan zijn dat de huurwoning niet meer voldoet aan de eisen van vandaag de dag. Bij de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden is het mogelijk dat omwonenden hinder hiervan ondervinden.

Onlangs is er een uitspraak gepubliceerd waarin is bepaald dat huurders, die tevens huurders van de verhuurder zijn, aanspraak maken op een huurprijsvermindering van 20% als gevolg van grootschalige langdurige onderhoudswerkzaamheden aan meerdere flatgebouwen.

Uitspraak
De rechter diende in het geschil te beoordelen of het verminderd huurgenot dat de huurders tijdens de grootschalige onderhoudswerkzaamheden hebben ondervonden het gevolg is geweest van een gebrek, en of dit gebrek recht geeft op een evenredige vermindering van de huurprijs.

Volgens de rechter moeten huurders er rekening mee houden dat een periodiek grootschalig onderhoud overlast met zich meebrengt. De verhuurder dient de overlast zoveel mogelijk te beperken door voorzorgsmaatregelen te treffen, zodat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden beperkt blijven. De rechter is in deze zaak van oordeel dat sprake is van een gebrek.
Hierbij zijn de doorslaggevende criteria de aard, de ernst en de duur van de werkzaamheden:

–       de duur van de werkzaamheden (9,5 maanden en 7,5 maanden);
–       de aantasting van het uitzicht door steigerdoeken;
–       de aard van de werkzaamheden, waarbij in elk geval gedurende een flink aantal weken een onaanvaardbare  hoeveelheid geluid en stof vrijkwam;
–       de hinder die de bewoners van de werkzaamheden hebben ondervonden qua toegang en beperkt gebruik van het parkeerterrein;
–       het vanaf enig moment ontbreken van een planning;
–       het aanvangstijdstip van de werkzaamheden en het gebruik van de liften, die door de verhuurder niet in de hand zijn gehouden.

De verhuurder betwist dat in de periode van 9,5 respectievelijk 7,5 maanden er de gehele tijd werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Ook geeft de verhuurder aan dat zij de omvang van de (geluids)overlast zoveel mogelijk heeft proberen te beperken. De rechter is echter van oordeel dat de verhuurder niet veel heeft gedaan om de aantasting van het huurgenot te beperken tot het minimum. Een huurprijsvermindering van 20% over de periode dat de huurders overlast hebben gehad van de grootschalige werkzaamheden acht de rechter redelijk. In vergelijking met andere uitspraken waarin een vordering tot huurprijsvermindering wordt toegewezen, is 20% een fors percentage. Hierbij maakt de rechter geen onderscheid tussen niet-geliberaliseerde en geliberaliseerde huurwoningen. Alleen voor de aanvang van de huurprijsvermindering is dit onderscheid van belang, omdat bij geliberaliseerde huurwoningen een huurder slechts over een periode van zes maanden, te rekenen vanaf  aanvang van de dag volgend op de dag dat de huurder de verhuurder van het gebrek kennis heeft gegeven.

Advies
Indien u als verhuurder plannen heeft voor het verrichten van renovatiewerkzaamheden, is het gelet op de criteria uit deze zaak dan ook verstandig advies hierover in te winnen en op voorhand na te denken welke voorzorgsmaatregelen u gaat treffen om de overlast zoveel mogelijk te beperken.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Anke Groffen of mr. Bart Poort, 040 23 80 604.

< Vorige

Volgende >

Spring naar toolbar