Onteigening in Harderwijk

Onteigening in Harderwijk: correcties complexwaarde en intuïties taxateur

Een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland geeft een mooi inkijkje in veelvoorkomende discussies bij onteigening. De uitspraak bevat leerzame overwegingen over onder meer correcties op de complexwaarde en de (waarde van) intuïties van taxateurs.

Achtergrond

De gemeente Harderwijk wil een nieuw woongebied realiseren. Zij stelt hiervoor in 2010 het bestemmingsplan ‘Hoge Varen’ vast. In het plangebied worden 40 dure vrije sector woningen herbestemd naar circa 90 overwegend goedkopere woningen. Voor de uitvoering van het bestemmingsplan is het nodig twee percelen van verschillende eigenaren te onteigenen.

Waarde van het onteigende

Bij bepaling van de waarde van de percelen is in dit geval van belang na te gaan of sprake is van een ‘complex’ in de zin van de Onteigeningswet (hierna: “Ow”). Indien daarvan sprake is, dan wordt elke m² van het perceel met eenzelfde prijs gewaardeerd, ook wel ‘egalisatie’ genoemd. De ratio is dat partijen niet worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene perceel toevallig een andere, meer of minder waardevolle, bestemming heeft dan het andere.

In deze zaak is het plangebied voor het nieuwe woongebied aangemerkt als complex. Omdat in het gebied 90 woningen worden gebouwd met de bijbehorende infrastructuur en openbaar groen, is sprake van een geografische en functionele samenhang tussen de percelen die onderdeel uitmaken van het plangebied. Deze ontwikkeling wordt bovendien als één geheel in exploitatie gebracht, en er is dus ook sprake van financiële samenhang.

Complexwaarde op basis van intuïtie taxateur

Wat is hier de complexwaarde? De deskundigen hebben bij de bepaling daarvan acht (8) vergelijkingstransacties met betrekking tot ruwe bouwgrond in aanmerking genomen. Met verwijzing naar een grafiek van het Kadaster over de ontwikkeling van de gemiddelde prijs voor bouwkavels aan particulieren, komen de deskundigen, mede op basis van ervaring en intuïtie, op een complexwaarde van € 82,50 per m².

De gemeente Harderwijk voert aan dat het beroep van de deskundigen op hun ervaring en intuïtie “nogal ongrijpbaar” is. Daarover is de rechtbank kort: “Dat kan zo zijn, maar taxatie is nu eenmaal geen exacte wetenschap. Het staat deskundigen, zoals meermaals door de Hoge Raad is bepaald, vrij de waarde van de grond mede te bepalen op basis van hun – op ervaring, kennis en kunde gebaseerde – intuïtie.” Niks nieuws onder de zon dus, maar wel belangrijk om uit te leggen.

Correcties

In uitzonderlijke gevallen kan correctie plaatsvinden van de complexwaarde. Indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van de grond maakt dat de waarde van het perceel daardoor zodanig wordt beïnvloed dat een redelijk handelend koper en verkoper een hogere prijs of juist lagere prijs zouden afspreken, dan is er ruimte om af te wijken van de complexwaarde. Een mooi voorbeeld van een correctie is een perceel zandgrond dat onderdeel uitmaakt van een wegtracé, terwijl de overige gronden binnen het complex veengrond zijn. Zandgrond is geschikter voor de aanleg van een weg, en dit maakt dat een redelijk handelend koper eerder bereid zal zijn een hogere prijs te betalen voor het perceel zandgrond.[1]

In dit geval pogen partijen zoals gebruikelijk de complexwaarde door de rechter, naar gelang hun belang, hoger of lager te laten vaststellen. De rechtbank beslist in onderhavige zaak over drie mogelijke correcties op de complexwaarde: aftrek wegens bodemverontreiniging, aftrek wegens beperkt eigendom en verhoging wegens mogelijke bouwrijpe grond.

Aftrek wegens bodemverontreiniging

Het standpunt van de gemeente dat sprake moet zijn van aftrek wegens bodemverontreiniging wordt eenvoudig afgedaan. Er is hier geen sprake van een daadwerkelijke bodemverontreiniging. Dat het perceel foutief staat ingeschreven in de registers maakt dit oordeel niet anders.

Nog afgezien van het onteigeningsrecht is dus de tip voor grondeigenaren: laat achterhaalde registraties op grond van de Wet bodembescherming en/of Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen verwijderen c.q. intrekken door het bevoegd gezag.

Aftrek wegens beperkt eigendom

De gemeente stelt dat aftrek dient plaats te vinden omdat het perceel tot een onverdeelde eigendom behoort. Zij stelt dat bij verkoop redelijkerwijs niet 50% van de waarde van het perceel kan worden gevraagd omdat het eigendomsrecht is ingeperkt. De rechtbank gaat hier niet in mee. Aangenomen moet worden dat in zo’n geval het met name de andere mede-eigenaar zal zijn die als de meest gerede koper een prijs zal betalen die in een evenredige verhouding staat tot de waarde van het gehele eigendom. Hij krijgt door de koop immers het geheel in handen, zo overweegt de Rechtbank.

Bouwrijpe grond

Tot slot stelt één van de eigenaren zich op het standpunt dat het perceel een hogere waarde heeft dan het complex, omdat het als bouwrijpe grond moet worden aangemerkt. De Rechtbank overweegt impliciet dat het perceel dat een ontsluiting heeft om die reden in theorie kwalificeert als bouwrijp, maar wijst erop dat elke andere relevante (nuts)voorziening, zoals riolering, verlichting, water, elektriciteit en gas, ontbreekt. Om die reden is geen sprake van bouwrijpe grond en is er dus ook geen aanleiding om de complexwaarde te corrigeren.

Tot slot

Deze uitspraak geeft een mooi inkijkje in veelvoorkomende discussies bij onteigening. Naast de besproken onderwerpen bevat de uitspraak ook overwegingen over bijvoorbeeld waardevermindering als onderdeel van planschade, exploitatieschade en belastingschade. Ook over de kosten van juridische bijstand bevat de uitspraak een (zeer) uitvoerige verhandeling (vier elkaar opvolgende advocaten, met aftrek van 40% (!) voor hun gezamenlijke inwerktijd).

De volledige uitspraak is te vinden via deze link: ECLI:NL:RBGEL:2019:1476

Voor meer informatie over onteigeningsrecht, neem contact op met onze specialisten Harald Wiersema en Ko Hamelink.

[1] HR 13 augustus 2004, NJ 2005/150 (Kalsbeek/Staat).