Let’s get flexible
De vastgoedmarkt volop in beweging
Mijn collega, Willem-Jan Smits, schreef het al: de vastgoedmarkt is volop in beweging en dat is vooral zichtbaar als het gaat om de verhuur van winkels, kantoren en werkplekken. Door de snel veranderende wereld is deze sector wendbaarder dan ooit. Agiler dan dat – het thema van ons naderende congres – wordt het bijna niet.
Het bekendste – en mogelijk oudste – voorbeeld van een flexibel verhuurmodel is waarschijnlijk de pop-up-store (ook wel bekend als pop-up retail, pop-up shop, guerillastore of temp store). Het gaat om tijdelijke, commerciële koopgelegenheden in bestaande winkels of (half)lege ruimtes. Soms voor één dag (bijv. een marketingstunt), doorgaans voor een paar maanden. De pop-up-store speelt gretig in op het feit dat de consument van tegenwoordig hongert naar een ‘ervaring’ in de belevingseconomie en graag wil worden ‘verleid’. Vaak gaat het ook om webshops die willen testen of een fysieke winkel een meerwaarde kan zijn voor de verkoop. Voor de retailer zijn de voordelen legio: hij is niet aan een lange huurperiode gebonden, het is hip en verfrissend en het is een mooie opstap voor jonge ondernemers en ontwerpers (start-ups). De verhuurder vaart er ook wel bij. Het geeft een impuls aan de locatie, er komen weer mensen in de winkelstraat en beter minder huur dan helemaal geen huur. En voor zowel verhuurder als winkelier geldt dat er iets zal moeten gebeuren om niet ten onder te gaan aan de oprukkende e-commerce. Zij zullen beiden creatiever en – daar is-ie weer – agiler moeten denken. Omdat de pop-up store een blijvertje lijkt te zijn in het straatbeeld duiken er steeds meer partijen op die een online platform bieden die leegstaande winkelruimtes en potentiële huurders aan elkaar koppelen. Chasing Spaces is zo’n platform.
Maar zelfs binnen de traditionele verhuurmodellen – verhuur voor 5 of bijvoorbeeld 10 jaar – kan een agile mindset een oplossing zijn om de fysieke retail een handje te helpen. In de huidige markt moet er meer ruimte zijn voor flexibiliteit en marktontwikkelingen. Huren voor de hoofdprijs en zomaar onvoorwaardelijk tekenen voor 10 jaar of langer is niet meer van deze tijd. Een alternatief kan zijn om een (lage) basishuur af te spreken met een omzetgerelateerd gedeelte. De retailer is een lager bedrag kwijt, maar als hij meer verdient dan betaalt hij ook meer huur aan de verhuurder. Ook kan worden gedacht aan een huurtermijn met breekopties, gekoppeld aan een break-even omzetniveau waaronder de huur niet mag worden opgezegd of het afschaffen of maximeren van een huurprijsverhoging. Het alleen afspreken van huurvrije maanden of het geven van huurkorting is voor de retailer vaak niet voldoende.
Niet alleen winkels maar ook kantoren en werkplekken worden steeds meer flexibel verhuurd. Denk bijvoorbeeld aan Seats2meet waar in een werk- vergader- of kantoorruimte één of meerdere stoelen kunnen worden geboekt of Regus, waar een eigen ruimte kan worden gehuurd voor een paar dagen per maand of gewoon jarenlang. Verder hanteert NSI, een beursgenoteerde onderneming met een focus op de Nederlandse kantorenmarkt, de formule HNK, Het Nieuwe Kantoor. Hier gaat het om een multifunctionele werkomgeving, waaronder ook horeca. En dan is er nog het kantoorconcept Tribes met nog meer extra’s als fitness, een stomerij en een kleermaker. Volgens de website zijn de werkplekken ‘geïnspireerd door de Hamar-stam, wiens fascinerende tradities en artefacten zorgen voor een constante bron van inspiratie tijdens uw bezoek’. Het is maar dat u het weet.
Hoe hip en happening het allemaal ook moge zijn, het verhuren en huren van winkels en kantoren blijft lastige juridische materie waar deskundige rechtsbijstand geen overbodige luxe is. Wat voor een overeenkomst moet ik aangaan? Waar moet ik op letten? Moet ik rekening houden met plaatselijke wet- en regelgeving, zoals een bestemmingsplan? Is mijn huurovereenkomst wel echt zo flexibel? Wat zeggen de kleine lettertjes? Kan ik stoppen wanneer ik wil? Hoe kort zijn de opzegtermijnen? Hoe zit het met aansprakelijkheden? De titel van ons congres Agile & Legal insights dekt de lading. Wij zullen uw inzicht vergroten. Meld u hier aan!