Het “eerste recht van koop” in een koopovereenkomst

Een projectontwikkelaar had een koopovereenkomst gesloten met een familie in verband met de koop en levering van een aantal percelen grond. De grond was door de familie aan de koper geleverd. In de koopovereenkomst was opgenomen dat als de projectontwikkelaar de percelen niet meer wilde ontwikkelen en deze wilde verkopen, hij deze eerst aan de familie moest aanbieden.

Hoe komt de koopsom tot stand?
In de koopovereenkomst was opgenomen dat in het geval partijen niet samen tot overeenstemming zouden komen over de hoogte van de te betalen koopprijs van de percelen, de projectontwikkelaar en de familie ieder een deskundige zouden benoemen. Deze twee benoemde deskundigen dienden vervolgens samen een koopprijs voor de percelen vast te stellen.

Indien deze deskundigen niet samen de koopprijs zouden kunnen bepalen, dan zouden zij een onafhankelijk derde deskundige moeten benoemen. In de koopovereenkomst was opgenomen dat in een dergelijk geval deze drie deskundigen gezamenlijk de koopprijs moeten vaststellen.

De drie deskundigen konden er niet gezamenlijk uitkomen waarna de derde benoemde onafhankelijk deskundige een prijs heeft vastgesteld. De deskundige die werd aangewezen door de projectontwikkelaar, gaf vervolgens aan dat hij akkoord was met de door de onafhankelijk derde deskundige vastgestelde koopprijs. De deskundige van de familie was met die prijs echter niet akkoord.

Projectontwikkelaar start een kort geding om duidelijkheid te verkrijgen
De projectontwikkelaar heeft in kort geding aangegeven dat als twee van de drie adviseurs een bindend advies tekenen, een bindend advies tot stand komt. De projectontwikkelaar heeft dit onderbouwd door te verwijzen naar de wetsgeschiedenis. De rechter heeft de projectontwikkelaar gelijk gegeven. De rechter heeft geoordeeld dat als een meerderheid van deskundigen een bepaald oordeel geeft, het oordeel van de andere deskundige niet meer van belang is. Hierbij heeft de rechter ook nog aangegeven dat de derde onafhankelijk benoemde deskundige een doorslaggevende stem heeft.

Conclusie
Deze uitspraak is niet alleen voor de vastgoedpraktijk van belang. In heel veel overeenkomsten wordt opgenomen dat geschillen door drie adviseurs gezamenlijk moeten worden opgelost. In veel gevallen wordt ten onrechte aangenomen dat als geen gezamenlijk oordeel wordt bereikt, het dan aan de burgerlijke rechter is het geschil te beslechten. Dit is dus niet het geval. Als twee van de drie deskundigen het eens worden, komt toch een bindend advies tot stand.