Huurkorting door corona berekenen
Rekentool huurprijsvermindering
Huurders van een bedrijfspand (met name van een winkelpand of horecapand) hebben tijdens de coronamaatregelen in veel gevallen te maken gehad met een grote omzetdaling. De Hoge Raad bevestigde in zijn uitspraak van 24 december 2021 dat de coronamaatregelen van de overheid vallen aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. De wet bevat hiervoor een regeling in artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Op deze grond kan, kort gezegd, een tijdelijke huurkorting op zijn plaats zijn. Zie voor deze interessante en inmiddels bekende uitspraak en wat daaraan voorafging ook onze Q&A over huur en corona.
De Hoge Raad hanteert in deze uitspraak de volgende formule als basis voor het bepalen van een huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen:
Huurkorting voor huurder = overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend x omzetdalingspercentage x 50%
Wilt u een mogelijke huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen uitrekenen en speelt de TVL (de tegemoetkoming vaste laten) daarbij een rol? Dan kunt u gebruik maken van deze rekentool om de huurkorting te berekenen, op basis van de formule van de Hoge Raad. Alle velden dienen per maand te worden ingevuld. Als u de korting over meerdere maanden wilt berekenen vult u de gemiddelden per maand over die maanden in. De berekende huurkorting bedraagt in dat geval de huurkorting per maand. Bij het berekenen worden meerdere aspecten meegenomen.
Let op!
Discussie over een aantal aspecten blijft (helaas) mogelijk. Zoals bijvoorbeeld wat exact als ‘vaste lasten’ moeten worden aangemerkt. Ook kan discussie worden gevoerd over hoe het percentage waarmee de omzet is gedaald precies moet worden berekend. De Hoge Raad spreekt over de vergelijking met ‘een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie’. Bij een ‘vergelijkbaar tijdvak’ worden normaliter maandperiodes gehanteerd. Dat loopt lang niet altijd synchroon met de coronamaatregelen. Zo ging de laatste lockdown in op 19 december 2021. Deze werd ingaande 15 januari 2022 deels versoepeld (toen mochten de winkels weer open tot 17.00 uur). Vervolgens gingen verdere versoepelingen in op 26 januari 2022. Het lijkt logisch uit te gaan van de maanden december 2021 en januari 2022 en die af te zetten tegen de omzet in december 2019 en januari 2020. Dit zal echter niet in alle gevallen een goede referentie-omzet opleveren. Denk alleen al aan een startende onderneming die in de groeifase zit. Een dergelijke onderneming zal ook lang niet altijd in aanmerking komen voor TVL-steun.
De Advocaat-Generaal overwoog in zijn advies aan de Hoge Raad dat in principe geen rekening moet worden gehouden met inhaal-omzet. Daarbij noemt hij het voorbeeld van een kapper. Niet ondenkbaar is echter dat dit in een specifieke situatie anders ligt. Een vergelijkbare discussie kan spelen bij omzet die door middel van een webshop is behaald. Er kan discussie worden gevoerd of deze gerelateerd is aan het gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte.
Daarnaast laat de Hoge Raad de mogelijkheid open dat onder omstandigheden een andere verdeling dan op basis van 50%-50% mogelijk is. Daarbij noemt de Hoge Raad als voorbeelden de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van huurder of verhuurder. De aanpassing van de huurovereenkomst blijft uiteindelijk een toepassing op grond van de redelijkheid en billijkheid.
Heeft u vragen over de berekening of komt u er niet uit met uw huurder of verhuurder, neem gerust contact op met Egbert Schelhaas of één van onze andere huurrechtspecialisten.
Meer weten? In onze Q&A huurovereenkomsten en corona bespreken wij het onderwerp in detail.
Interessante artikelen voor u
- De Hoge Raad geeft duidelijkheid over huur en corona: de pijn moet inderdaad worden gedeeld
- Advies aan de Hoge Raad over de corona-huurkortingen
- Rechtspraak corona en huur
Egbert Schelhaas
+31 88 4402 316