Transformatie bedrijventerrein naar woonwijk

Hoe ga je om met bestaande rechten van zittende bedrijven?

De transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouw is een langdurig proces. Meestal lukt het niet om eerst alle bedrijven te laten verplaatsen voordat de eerste woningen worden gebouwd. Dit is een stapsgewijs traject, waardoor het nodig kan zijn om woningen en bedrijven op korte afstand van elkaar te bestemmen.

De milieuregelgeving zorgt voor een precaire balans. Enerzijds moeten bedrijven aan de milieuregels kunnen blijven voldoen en mogen zij niet zomaar worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Ook moet zorgvuldig worden gekeken naar eventuele uitbreidingsruimte die er nog is en plannen die het bedrijf heeft voor de toekomst. Anderzijds moeten de toekomstige bewoners worden beschermd tegen geluidsoverlast en andere milieuhinder. Er moet een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Hoe verhouden deze belangen van bedrijven en omwonenden zich met elkaar?

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 11 januari 2017 uitspraak gedaan in een casus waar een dergelijke situatie aan de orde was. Deze uitspraak laat goed zien hoe het belang van transformatie en woningbouw ertoe kan leiden dat de planologische rechten van het bedrijf worden beperkt tot de bestaande bedrijfsvoering.

Wat was er aan de hand?

Het bestemmingsplan voorziet in de realisering van woningen op het voormalig bedrijventerrein De Where in Purmerend. Het is de bedoeling van de gemeente om het bedrijventerrein te transformeren naar een aantrekkelijk woongebied met de uitstraling van een tuindorp. Er moeten ongeveer 130 woningen komen.

Niet alle bedrijven op het bedrijventerrein hebben willen meewerken aan de transformatie. Het is niet gelukt om iedereen uit te kopen of te verplaatsen. De gemeente zag zich daarom voor de taak gesteld om de woningbouw planologisch in te passen vlak naast de resterende bedrijvigheid.

De oplossing die de gemeente in dit geval heeft gekozen is om het bedrijf in een strakker jasje te gieten en een maatwerkbestemming toe te kennen waardoor alleen de bestaande bedrijfsvoering kan worden voortgezet. De mogelijkheid die in het vorige bestemmingsplan was opgenomen om te kunnen omschakelen van milieucategorie 2 naar de wat zwaardere milieucategorie 3 is geschrapt.

De gemeente zag zich hiertoe genoodzaakt, omdat de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering voor geluid een richtafstand van 50 meter voorschrijft tussen woningen en bedrijven in milieucategorie 3. De dichtstbijzijnde woningen zijn op een afstand van 14 meter geprojecteerd. Een bedrijf in milieucategorie 3 zou daardoor te belastend zijn. Het bedrijf in kwestie valt onder milieucategorie 2. De daarbij behorende richtafstand van 30 meter wordt ook niet gehaald.

Deze afwijking is door de gemeente gemotiveerd door zorgvuldig te kijken naar de impact van de concrete bedrijfsactiviteiten van het bestaande bedrijf. Op basis van een akoestisch onderzoek heeft de gemeente onderbouwd waarom de geluidsbelasting van de bestaande bedrijfsvoering acceptabel is voor een woning op 14 meter afstand.

Het bedrijf komt bij de bestuursrechter op tegen het vervallen van de bestemming voor milieucategorie 3 en daarmee het beperken van zijn uitbreidingsmogelijkheden.

Het oordeel van de bestuursrechter

De Afdeling oordeelt dat de gemeente in redelijkheid een groter gewicht heeft mogen toekennen aan het belang van woningbouw. In de uitspraak komt duidelijk naar voren dat aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. Gewijzigde planologische inzichten kunnen tot een wijziging leiden. Wel moet er een belangenafweging plaatsvinden.

In deze kwestie is het relevant dat er al lange tijd plannen zijn voor woningbouw “en het in verband daarmee verdwijnen van het verouderde bedrijventerrein en de verbeterde uitstraling van het beoogde woongebied voor de omgeving van het plangebied”. Daar komt bij dat vaststaat dat milieucategorie 3 niet verenigbaar is met de woningbouw. De bestaande bedrijfsvoering wordt niet onaanvaardbaar beperkt door het toekennen van een bestemming op maat. Er is niet gebleken van concrete plannen om de bedrijfsvoering te wijzigen.

De Afdeling vindt het wel van groot belang dat de bestaande bedrijfsvoering daadwerkelijk goed is verwerkt in de planregels. In deze situatie schortte daar nog het nodige aan. Niet alle geluidrelevante activiteiten waren goed in kaart gebracht en benoemd in de planregels. Daardoor was niet precies duidelijk welke activiteiten nu wel of niet mochten worden voortgezet. Omdat het bestemmingsplan daarmee niet zorgvuldig is vastgesteld wordt het beroep gegrond verklaard.

Conclusie

Deze uitspraak laat duidelijk zien dat een bedrijf zich niet altijd kan beroepen op haar bestaande rechten. Planologische rechten zijn altijd aan verandering onderhevig. Ongebruikte uitbreidingsruimte uit het bestemmingsplan kan op enig moment worden weggenomen in het belang van andere ontwikkelingen. Wil een bedrijf nog gebruik kunnen maken van die uitbreidingsruimte, dan zullen er op tijd concrete plannen moeten worden ontwikkeld en kenbaar gemaakt bij de gemeente. Dat zal in ieder geval voor de vaststelling van het bestemmingsplan gebeuren.

Advies

Wij adviseren bedrijven die in een dergelijke situatie terecht komen om op tijd in beweging te komen. Naast gebruik te maken van de mogelijkheid om een inspraakreactie of zienswijze in te dienen bij de gemeente is het van belang om tijdig het gesprek aan te gaan en waar nodig een aanvraag om een omgevingsvergunning of melding van een gewijzigde bedrijfsvoering in te dienen. We zien het in de praktijk nog vaak gebeuren dat een bedrijf denkt dat de gemeente het initiatief moet nemen voor een dergelijk gesprek omdat bestaande rechten niet kunnen worden aangetast. Deze uitspraak is een van de voorbeelden die laten zien dat niets minder waar is. Wees dus alert op ontwikkelingen in uw omgeving en zorg ervoor dat u uw bedrijfsvoering veilig stelt.

Voor gemeenten laat deze uitspraak zien dat het afromen van uitbreidingsruimte weliswaar mogelijk is na een belangenafweging, maar dat de planregels zeer zorgvuldig moeten worden geformuleerd. Om dat te kunnen doen is een goed inzicht in de bedrijfsvoering van belang en is het raadzaam daarover persoonlijk contact te hebben met het bedrijf in kwestie.

Bron: ABRvS 11 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:54, bestemmingsplan “Klein Where 2016” Purmerend.

Zie voor meer informatie over toepassing van de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering ook het artikel over functiemenging.

Auteur: Daniella Nijman