Ondanks roerige politieke tijden met een demissionair kabinet en stevige regeringsonderhandelingen gaat het (gewone) politieke leven verder. Op 16 februari 2010 werd het Evaluatierapport Wet koop onroerende zaken openbaar gemaakt. Dit rapport werd in opdracht van de Minister van Justitie opgesteld door een onderzoeksteam verbonden aan de Universiteit van Utrecht. De onderzoekscommissie evalueerde de praktische toepassing van de Wet koop onroerende zaken, welke op 1 september 2003 integraal in boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek werd opgenomen. De commissie concludeert dat de huidige wetgeving te kort schiet en dient te worden aangepast. In deze bijdrage een beknopt overzicht van de belangrijkste aanbevelingen van het onderzoeksteam, die voor zowel consument-kopers als professionele partijen interessant kunnen zijn.
Verruiming schriftelijkheidsvereiste
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een consument kan pas beklonken worden nadat zwart op wit staat wat partijen hebben afgesproken. Voor professionele partijen geldt dit vereiste niet. Ter voorkoming van discussies omtrent de inhoud van de overeenkomst beveelt de commissie aan het schriftelijkheidsvereiste te laten gelden voor alle koopovereenkomsten betrekking hebbende op onroerende zaken, ook die met professionele partijen.
Afschaffing bedenktijd
Een impulsieve particuliere koper kan binnen een termijn van drie dagen op de koop terug komen. Een zakelijke koper kan dit niet. De onderzoekers achten de bedenktijd een overbodige regeling omdat er volgens hen betere manieren zijn om de positie van partijen te beschermen, zoals het schriftelijkheidsvereiste. Zij pleiten voor afschaffing van de bedenktijd.
Verplichte notariële bijstand
Een notaris wordt doorgaans pas bij het koopproces betrokken op het moment van opstellen van de leveringsakte. In onze hoofdstad is dat anders: daar werkt de notaris op basis van vrijwilligheid standaard mee aan het opstellen van de koopovereenkomst. De onderzoekers vinden deze Amsterdamse gang van zaken wenselijk. Zij bevelen aan de verplichting tot notariële bijstand in de wet op te nemen. De onpartijdigheid van de notaris, de tuchtrechtelijke waarborgen en het feit dat de te verrichten werkzaamheden ook van belang zijn voor de latere levering spelen hierbij een rol.
Aanpassing Vormerkung
Aan iedere koper van een registergoed wordt bescherming geboden door de mogelijkheid de koopovereenkomst in de openbare registers in te (laten) schrijven (Vormerkung). Indien de koopovereenkomst is ingeschreven, wordt het goed beschermd tegen incidenten na de koop. De Vormerkung heeft in de praktijk de meeste stof doen opwaaien. Belangrijkste bezwaren: de doorbreking van het de gelijkheid van schuldeisers, de onduidelijkheid rond beslag en faillissement, de termijn en de terminologie. De commissie pleit daarom voor een vergaande aanpassing van de Vormerkung.
Aanpassing 5%-regeling
Bij de bouw van een gebouw heeft de opdrachtgever het recht om 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris. Dit dient als drukmiddel voor de aannemer om juist op te leveren. Deze regeling leidt in de praktijk tot veel geschillen en arbitragezaken. Het depotbedrag blijkt vaak vele malen groter dan de te herstellen gebreken. Daarnaast weten de notarissen niet welk beleid te voeren met betrekking tot het vrijgeven van het depotbedrag. Deze regeling zal moeten worden aangepast, aldus de commissie.
Conclusie
De conclusie van het onderzoeksteam is duidelijk. Als de huidige politieke storm is gaan liggen zal de wetgever waarschijnlijk hard aan de slag gaan met de bevindingen en aanbevelingen uit het rapport.
Door mr. Lisette Ruis.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met een van onze specialisten van de Business Unit Vastgoed:
‘s-Hertogenbosch: mr. Gerard Bouwens (T: (073) 616 11 36, E: g.bouwens@holla.nl)
Eindhoven: mr. Barend Stroetinga (T: (040) 238 06 04, E: b.stroetinga@holla.nl)
