Stel: u bent toe aan een nieuwe woning. Tijdens uw “huizenjacht” ontdekt u de woning van uw dromen. Het liefst zou u direct kopen, maar u heeft uw eigen woning nog niet verkocht en dubbele maandlasten komen u in deze tijd van economische onzekerheid niet uit.
Vanuit de makelaardij is het initiatief gekomen van “de overbruggingsgarantie“. De overbruggingsgarantie levert zowel voordelen voor de koper als voor de verkoper van een huis op.
Voordelen voor verkoper en koper
De overbruggingsgarantie wordt verleend door de verkoper. Zijn te koop aangeboden woning wordt voorzien van het label “Kosten Koper Overbruggingsgarantie (K.K.O.V.).” Iedere potentiële koper weet daardoor dat hem een overbruggingsgarantie wordt verleend. De woning van de verkoper ligt hierdoor gunstiger in de markt, doordat bij de groep potentiële kopers de zorg van dubbele maandlasten wordt weggenomen.
Sinds 2001 kan alleen nog de hypotheekrente worden afgetrokken van het belastbaar inkomen van de woning die hoofdverblijf is. Dubbele hypotheekrenteaftrek is slechts mogelijk indien de woning, niet zijnde het hoofdverblijf, leeg staat en aannemelijk is gemaakt dat de woning voor verkoop is bestemd. Dankzij de overbruggingsgarantie kan de koper overgaan tot de koop van een woning, terwijl zijn dubbele lasten voor de duur van maximaal 2 jaar worden gecompenseerd. Binnen deze garantietermijn kan de koper zijn eigen woning zonder tijdsdruk verkopen, tegen een optimale verkoopprijs.
Hoe werkt de overbruggingsgarantie?
Dat klinkt mooi, maar hoe gaat dit in de praktijk in zijn werk? Voor de overbrugginggarantie betalen koper en verkoper ieder € 395,-- incl. 19% BTW. Koper en verkoper komen vervolgens overeen dat de verkoper de dubbele woonlasten van de koper binnen de garantietermijn van 1 óf 2 jaar compenseert. Dit geschiedt door een gedeelte van de koopprijs (2,5 % per jaar) gedurende de garantietermijn in depot te houden bij de notaris.
De garantietermijn begint te lopen vanaf het moment dat de bestaande woning van koper door de makelaar is aangemeld in het uitwisselingssysteem van de makelaarsvereniging en de eigendomsoverdracht van de door koper gekochte woning heeft plaatsgevonden. Op de dag dat koper zijn verkochte woning overdraagt aan de nieuwe eigenaar, eindigt de garantietermijn. Daarnaast eindigt de garantietermijn als 3 maanden zijn verstreken nadat de koopakte door partijen is ondertekend, maar de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden. De garantietermijn eindigt eveneens zodra de overeengekomen garantietermijn van 1 respectievelijk 2 jaar verstrijkt, zonder dat de woning van de koper is verkocht.
Als koper zijn eigen woning verkoopt binnen de garantietermijn, wordt het deel van het depotbedrag over deze periode aan de koper uitgekeerd ter compensatie van zijn dubbele maandlasten. Het restant depotbedrag komt toe aan de verkoper. Daarnaast ontvangt de verkoper van de notaris rente die over het depotbedrag is gekweekt. Mocht de koper er niet in slagen om binnen de garantietermijn zijn eigen woning ter verkopen, wordt aan het einde van de garantietermijn het gehele depotbedrag aan de koper uitgekeerd. Hij heeft dan immers gedurende de gehele garantietermijn dubbele woonlasten betaald.
Het voorgaande laat zich het beste verduidelijken aan de hand van een voorbeeld.
Voorbeeld
- A koopt een woning van B voor € 500.000,--;
- B verleent een overbruggingsgarantie van 2 jaar aan A;
- garantiepercentage 2,5% op jaarbasis;
- de eigendomsoverdracht van de woning van B aan A vindt plaats op 1 februari
2008;
- de verkoop van de woning van A start op 1 januari 2008;
- de woning van A wordt op 1 augustus 2008 verkocht;
- de eigendomsoverdracht van de woning van A vindt plaats op 1 november 2008.
Afhandeling overbruggingsgarantie:- depotbedrag: 2 jaar x 2,5% x € 500.000,-- = € 25.000,--
Bij de eigendomsoverdracht van de woning van B aan A, wordt bij de notaris dus € 25.000,-- in depot gehouden, totdat de garantietermijn eindigt.
- startdatum garantietermijn: 1 februari 2008
- einddatum garantieperiode: 1 november 2008
- totale garantietermijn: 9 maanden
- garantievergoeding A: 9/12 x 2,5% x € 500.000 = € 9.375,--
- restant depotbedrag € 25.000,-- - € 9375,-- = € 15.625,--
Na de eigendomsoverdracht van de woning van A wordt de garantievergoeding van € 9.375,- vanuit het depot aan A uitgekeerd. Het restant depotbedrag van € 15.625,-- wordt uit het depot aan B uitbetaald. Daarnaast ontvangt B de over het depotbedrag gekweekte rente.
Conclusie
Kortom, de overbruggingsgarantie is een interessante constructie voor huizenkopers die hun eigen huis nog niet hebben verkocht. Zeker in deze tijd van economische instabiliteit biedt de overbruggingsgarantie een extra zekerheid. Het aspect van dubbele woonlasten hoeft niet langer, althans niet gedurende de garantietermijn, een obstakel te vormen bij de aankoop van een droomhuis.
Door mr. Franc Pommer.
Heeft u vragen over de overbruggingsgarantie? De sectie Vastgoed van Holla Advocaten dient u graag van advies:
Contactpersoon vestiging ’s-Hertogenbosch
mr. Franc Pommer (T: (073) 616 11 00, E: f.pommer@holla.nl)
of mr. Matthijs Gorgels (T: (073) 616 11 00, E: m.gorgels@holla.nl)
