U bent de huurder van een woning. Op enig moment bericht de verhuurder u dat hij de buitenboel laat schilderen in uw minst favoriete kleur: ‘rood’. Kan dit zomaar?
Het antwoord op deze vraag vindt u in de ‘Wet op het overleg huurder verhuurders’, ook wel de ‘Overlegwet’ genoemd. Per 1 januari 2009 is deze wet gewijzigd, met als doel de positie en zeggenschap van huurders te versterken en overleg tussen huurders en verhuurder te bevorderen.
De ‘vernieuwde’ Overlegwet bevat onderwerpen waarover de verhuurder moet overleggen met de huurders. De Overlegwet is niet op iedere verhouding tussen verhuurder en huurders van toepassing. Alleen ‘sociale verhuurders’ en particuliere verhuurders die 25 of meer woningen bezitten, zijn verplicht tot overleg met de huurders. Bovendien moeten huurders zich verenigd hebben in een huurdersorganisatie die voldoet aan de eisen van de wet willen zij een beroep op de Overlegwet kunnen doen.
Een huurdersorganisatie is volgens de Overlegwet een vereniging of stichting die als doelstelling heeft de belangen van huurders van (een) bepaalde verhuurder(s) te behartigen. Intern dient de huurdersorganisatie aan de volgende eisen te voldoen:
§ het bestuur van de huurdersorganisatie wordt gekozen door en uit de huurders
die zij vertegenwoordigt;
§ de huurdersorganisatie houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en
betrekt hen bij de bepaling van haar standpunten;
§ de huurdersorganisatie vergadert ten minste één keer per jaar. Daarbij wordt
verantwoording afgelegd van haar activiteit en worden de plannen voor het
komend jaar besproken en vastgelegd;
§ de huurdersorganisatie stelt alle huurders wiens belangen zij behartigt in staat
zich bij haar aan te sluiten.
De Overlegwet geeft de huurdersorganisatie allereerst het recht op informatie. De verhuurder is verplicht om de huurdersorganisatie op verzoek schriftelijk te informeren over zijn beleid ten aanzien van de betrokken woningen. Als hij dit beleid wijzigt, moet de verhuurder de huurdersorganisatie uit eigen beweging informeren.
Voorts geeft de Overlegwet de huurdersorganisatie desgewenst recht op overleg met de verhuurder over zijn beleid. Het overleg is niet bedoeld om tot een gezamenlijk besluit te komen. De huurdersorganisatie heeft dan ook geen stemrecht. Een belangrijke uitzondering is het instemmingsrecht ten aanzien van de servicekosten. Dat geldt niet alleen bij een verhoging daarvan, maar ook als het gaat om de vraag voor welke ‘diensten’ servicekosten betaald moeten worden.
Ten slotte geeft de Overlegwet de huurdersorganisatie een adviesrecht. Als de verhuurder het beleid over de in de wet genoemde onderwerpen wil wijzigen moet hij de huurdersorganisatie ten minste zes weken de tijd geven daarover schriftelijk te adviseren. De verhuurder verschaft daartoe alle relevante informatie aan de huurdersorganisatie. Als de verhuurder het advies van de huurdersorganisatie niet overneemt, maakt hij dat uiterlijk 14 dagen nadat het advies is uitgebracht gemotiveerd kenbaar.
Als er geschillen rijzen over de Overlegwet, kunnen deze worden voorgelegd aan de rechtbank, sector kanton. De kantonrechter beoordeelt marginaal. Dat wil zeggen dat hij slechts toetst of de verhuurder zijn besluit voldoende heeft gemotiveerd en in redelijkheid mocht afwijken van het advies van de huurdersorganisatie. De kantonrechter beoordeelt niet inhoudelijk. Als de kantonrechter oordeelt dat de verhuurder ten onrechte heeft afgeweken van het advies, kan hij bepalen dat het besluit van de verhuurder niet mag worden uitgevoerd of wordt opgeschort totdat de verhuurder voldoende heeft onderbouwd waarom hij van het advies afwijkt. Op aandringen van de minister wordt thans bekeken of er een geschillencommissie op basis van de Overlegwet kan worden ingesteld.
De Overlegwet bevat geen sanctiemiddelen voor de verhuurder die besluiten neemt, zonder overleg met de huurders te voeren. Wanneer de huurders zich hebben verenigd in een huurdesorganisatie als bedoeld in de Overlegwet, kunnen zij zich evenwel wenden tot de kantonrechter. Deze kan dan bepalen dat de besluiten van de verhuurder worden opgeschort, totdat er overleg met de huurdersorganisatie is gepleegd.
De aanspraken uit de Overlegwet bestaan ook voor bewonerscommissies. Een bewonerscommissie is geen vereniging of stichting - zoals een huurdersorganisatie - maar een groep huurders die de belangen van huurders in (een) bepaald(e) woningcomplex(en) behartigt. Het overleg dat de verhuurder met de bewonerscommissie voert, ontslaat hem niet van zijn plicht dat ook met de huurdersorganisatie te doen.
Vooropgesteld zij dat de Overlegwet slechts basisnormen bevat om het beoogde overleg tussen verhuurder en huurders te organiseren. Het staat verhuurder en huurders dan ook vrij om de onderwerpen waarover overleg gevoerd wordt aan te vullen en de rechten op informatie, overleg en advisering te verruimen.
Al met al vormt de Overlegwet een gezonde impuls voor de verbetering van de positie van huurders. Het is een wet om zowel als verhuurder als huurder bij stil te staan.
Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen over de Overlegwet? De Sectie Vastgoed van Holla Advocaten dient u graag van advies.
Mr. Franc Pommer, vestiging ’s-Hertogenbosch
(T: (073) 616 11 38, E: f.pommer@holla.nl).
U kunt ook contact opnemen met:
mr. Barend Stroetinga, vestiging Eindhoven
(T: (040) 238 06 04, E: b.stroetinga@holla.nl)
