Indeplaatsstelling
Indien de huurder van winkelruimte (of bijvoorbeeld cafés of restaurants) zijn onderneming wil verkopen, dan heeft hij er doorgaans belang bij dat niet alleen de activiteiten maar ook de huurrechten mee overgaan op de koper. Op die manier is de koper ervan verzekerd dat de onderneming ook nog een bepaalde tijd op dezelfde locatie gevestigd kan blijven. Indien de verhuurder instemt met deze overdracht van de huurovereenkomst, dan is er geen probleem. Partijen kunnen de huurovereenkomst dan overdragen door middel van een schriftelijke overeenkomst.
De verhuurder is echter niet verplicht om aan die overdracht mee te werken. Verhuurder heeft immers destijds bewust voor huurder A gekozen en kan niet zomaar met huurder B worden opgescheept.
Indien de verhuurder medewerking aan de contractsovername weigert, biedt de wet de mogelijkheid voor de huurder om naar de rechter te stappen en een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen.
Voorwaarden
Deze vordering kan worden toegewezen indien aan een aantal voorwaarden is voldaan:
- Ten eerste dient hetzelfde bedrijf te worden voortgezet. Dit betekent dat
bijvoorbeeld de vordering tot indeplaatsstelling in verband met de overgang
van een drogisterij naar een slijterij zal worden afgewezen.
- Daarnaast moet er in beginsel nog wel sprake zijn van een lopende exploitatie.
De vordering zal niet worden toegewezen wanneer de exploitatie feitelijk al
gestaakt is, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden.
- Ten derde moet er een zwaarwichtig belang zijn bij de indeplaatsstelling bij
de huurder. Dit kan bijvoorbeeld zijn het bereiken van de pensioengerechtelijke
leeftijd, een minder goed renderend bedrijf of ziekte. Ook het feit dat de koper
een aanzienlijke prijs voor de onderneming wil betalen, dus zuiver een financieel
belang, kan een zwaarwichtig belang van de huurder opleveren.
- Bovendien dient de opvolgend huurder voldoende waarborgen te bieden. Zo kan
van de opvolgend huurder verwacht worden dat deze financieel voldoende solide is.
Ook kan van hem verwacht worden dat hij over voldoende kennis en ervaring
beschikt.
Belangenafweging
Indien aan deze voorwaarden voldaan is, dan zal in beginsel de vordering worden toegewezen. De verhuurder heeft echter nog een mogelijkheid om de nieuwe huurder tegen te houden. Er vindt immers door de rechter nog een afweging van de belangen plaats. Zo kan bijvoorbeeld een rol spelen het feit dat de verhuurder de onderneming wil kopen tegen dezelfde voorwaarden als de opvolgend huurder. Het kan ook zo zijn dat in een winkelcentrum nieuwe activiteiten gaan worden ontwikkeld en dat de rechter de machtiging op grond daarvan zal afwijzen. Voorts kan het zijn dat de verhuurder een te respecteren belang heeft bij verhuur slechts aan een natuurlijk persoon en niet aan een besloten vennootschap. Ook emotionele, persoonlijke bezwaren tegen de opvolgend huurder kunnen een rol spelen.
Voorwaarden
Ten slotte is van belang dat de rechter aan de te verlenen machtiging voorwaarden kan verbinden. Zo kan de rechter bevelen dat de opvolgend huurder een bepaalde vorm van zekerheid biedt, bijvoorbeeld enkele maanden waarborgsom. Ook kan bepaald worden dat de opvolgend huurder persoonlijk garant staat voor openstaande huurtermijnen. Daarnaast kan bijvoorbeeld de voorwaarde worden gesteld inhoudende dat de directie van een BV gedurende een aantal jaren niet zal wijzigen en de aandelen niet in andere handen zullen overgaan.
Conclusie
Als verhuurder hoeft u niet zo maar de opvolgend huurder zonder slag of stoot te accepteren. Indien u niet instemt met contractsovername, dan kan de huurder proberen de overdracht bij de rechter af te dwingen. Ook al is aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling voldaan, kunnen de belangen van de verhuurder in een juridische procedure een belangrijke rol spelen en zelfs van doorslaggevende betekenis zijn.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp?
Neem dan contact op met mr. M.P.G.M. (Matthijs) Gorgels, per telefoon: 073-6161132 of per e-mail: mgorgels@holla.nl.
