Het komt veel voor dat een overeenkomst waarbij een woning wordt gehuurd ook voorziet in andere diensten. Daarbij gaat het dan meestal om overeenkomsten waarbij bijvoorbeeld enige vorm van verzorging of service wordt aangeboden. We spreken dan van een ‘gemengde overeenkomst’. Daarbij is het belangrijk om te weten welke wettelijke regels op die overeenkomst van toepassing zijn. Wanneer het huurrecht van toepassing is, dan wordt de bewoner namelijk in verregaande mate beschermd.
De wet bepaalt in dat geval dat:
“Voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten dan zijn de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet.”
In het geval van bijvoorbeeld zorgovereenkomsten, de overeenkomsten waarbij zorg en huur hand in hand gaan, is de feitelijke situatie van groot belang. Vastgesteld moet worden welk element in de overeenkomst prevaleert, het element huur of het element verzorging. Uit vaste jurisprudentie volgt dat als het verzorgingselement overheerst het huurelement, voor zover dit conflicteert met het verzorgingselement, buiten toepassing blijft. In dat geval is het dus mogelijk om de huurovereenkomst te beëindigen wanneer de zorgovereenkomst wordt beëindigd. De huurder kan in dat geval geen beroep doen op de huurbeschermingsbepalingen. Het maakt hierbij overigens niet uit of er sprake is van één enkele overeenkomst of om een combinatie van met elkaar samenhangende overeenkomsten.
In januari 2008 heeft de rechter (Gerechtshof Amsterdam, 10 januari 2008, LJN: BC3118) zich uitgelaten over de vraag hoe een overeenkomst die kenmerken van zorg en huur bevat gekwalificeerd moet worden en welke regels gelden bij de beëindiging van die overeenkomst. Daarbij was de casus als volgt:
Een man met een autistische stoornis bewoont een appartement van een Stichting. De Stichting heeft volgens haar statuten onder meer ten doel ‘het beheren en in stand houden van een of meer onderkomen(s) ten behoeve van begeleid zelfstandig wonen van verstandelijk (begaafde) jonge mensen met een autistische stoornis’ en ‘het ondersteunen van inhuren van zorg voor de bewoners van de in beheer zijnde onderkomen(s)’. Partijen zijn een zogenaamde ‘huurovereenkomst met levering van diensten’ overeengekomen, waarin onder andere is bepaald dat begeleiding wordt aangeboden door een door de Stichting goedgekeurde zorgverlener, dat huurder met de zorgverlener een zorgverleningovereenkomst dient te sluiten en dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is aan de zorgverleningovereenkomst. Enige tijd later ontstaat er een geschil omtrent de verantwoording van de begeleidingskosten. De zorgverlener ontbindt de zorgverleningovereenkomst met de huurder/zorgvrager waarna de Stichting de huurovereenkomst beëindigt. De huurder/zorgvrager doet een beroep op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen en stelt dat niet is voldaan aan de wettelijke opzeggingsvereisten.
Aan het Hof lag de vraag voor of bij een overeenkomst die kenmerken van zorgverlening en huur vertoont de ‘zorgvrager’ een beroep toekomt op huurbescherming. Het Hof oordeelde dat bij de beëindiging van de zorgverleningsovereenkomst de strekking van de zorgverleningsovereenkomst zich verzet tegen de dwingendrechtelijke bepalingen van de huurovereenkomst, met als gevolg dat de zorgvrager geen beroep toekomt op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen. De dienstverleningselementen van de zorgverleningsovereenkomst vormen immers het typerende en duidelijk overheersende element van de overeenkomst. Deze bepalingen prevaleren dan ook boven de dwingendrechtelijke bepalingen van de huurovereenkomst.
In dit geval trok de Stichting dus aan het langste eind. Er zijn echter ook tal van voorbeelden bekend waarin werd geoordeeld dat het huurrecht wel degelijk van toepassing was aangezien niet kon worden bewezen dat het verzorgingselement overheerste.
Conclusie: Het is van groot belang dat men bij ‘gemengde overeenkomsten’ zorg draagt voor een zorgvuldige formulering van de overeenkomst. Indien de overeenkomst niet zorgvuldig wordt geformuleerd zou dat immers zomaar kunnen betekenen dat de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn, terwijl dit niet was beoogd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Sarah Broers van de sectie Vastgoed
(T. 073-6 16 11 78, E. s.broers@holla.nl).
U kunt ook contact opnemen met mr. Barend Stroetinga (T: (040) 238 06 04, E: b.stroetinga@holla.nl)
