Een azuurblauw zwembad. Een Caribisch briesje ruist door de met kokosnoten behangen palmbomen. Strakblauwe lucht en de zon hoog aan de hemel. U geniet van een frisse cocktail terwijl u loom heen en weer wiegt in een hangmat. U twijfelt of u zich te goed zal doen aan het verse fruit in uw eigen appartement, of dat u eerst een frisse duik in het zwembad zult nemen. Het vooruitzicht dat u vanaf nu ieder jaar twee weken in uw eigen appartement in dit resort zult verblijven, tovert een tevreden glimlach op uw bruinverbrande gezicht.
Dit is het beeld dat veel mensen voor ogen hebben als ze een vakantiewoning in timeshare kopen. Hier zitten echter grote (financiële) risico’s aan vast. Op 23 februari jl. is een nieuwe timeshareregeling in de wet opgenomen, die tracht de ‘timesharehouder’ zo veel mogelijk te beschermen. Risico’s blijven desalniettemin bestaan, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Veel timesharehouders zien hun prachtige Caribische droom daardoor veranderen in een nachtmerrie.
Onder timeshare wordt kort gezegd verstaan ‘gebruik in deeltijd’. Meestal geeft een eigenaar van een recreatiewoning, gelegen in een resort, een timesharehouder het recht om gedurende een bepaald, elk jaar terugkerend tijdvak de woning en het resort te gebruiken. Bij de verkrijging van het timesharerecht is een vergoeding ineens verschuldigd.
Een timeshareovereenkomst heeft veel weg van een langlopende huurovereenkomst waarvan de huurprijs in één keer vooruit wordt betaald. Toch wordt niet elke timeshareovereenkomst gekwalificeerd als huurovereenkomst, met een financieel fiasco voor de timesharehouder tot gevolg. Dit blijkt uit het recente arrest Schena c.s./Akgi Royal Palm (HR 11 februari 2011, NJ 2011, 8).
Waar ging het - kort gezegd - om? De heer Schena verkrijgt van Royal Palm Beach Club een timesharerecht van een vakantiewoning op Sint-Maarten, Nederlandse Antillen. De timeshareovereenkomst houdt in dat Schena het timesharerecht verkrijgt voor een periode van 999 jaar en voor een totaalprijs van US $ 1.275.000, welk bedrag hij ineens dient te betalen.
Het bedrijf AKGI bezit een hypotheekrecht op de grond waarop (onder andere) de woning van Schena gelegen is. Op enig moment, de reden is voor nu niet van belang, gaat AKGI over tot uitwinning van haar hypotheekrecht. De grond waarop de woning van Schena gelegen is wordt, inclusief de woning, op een executieveiling gekocht door AKGI zelf.
De hamvraag is natuurlijk of AKGI gebonden is aan de overeenkomst tussen Schena en Royal Palm Beach Club. Schena meent van wel, aangezien de timeshareovereenkomst volgens hem een huurovereenkomst is. Hij beroept zich op het adagium ‘koop breekt geen huur’.
De Hoge Raad bepaalt dat voor de kwalificatie huurovereenkomst niet voldoende is dat de timeshareovereenkomst elementen van huur bevat. Van doorslaggevend belang is de bedoeling van partijen en de inhoud en strekking van de timeshareovereenkomst. De overeenkomst van Schena wordt op grond hiervan niet gekwalificeerd als huur.
Met de uitspraak van de Hoge Raad staat Schena met lege handen: in plaats van een leven lang te kunnen luieren in een hangmat op Sint-Maarten is hij het bedrag van $ 1.275.000,-- kwijt, evenals zijn timesharerecht.
De nieuwe timeshareregeling biedt helaas geen bescherming tegen hetgeen Schena is overkomen. Wel wordt bepaald dat de timeshareverkoper voor het sluiten van de timeshareovereenkomst aan de consument ‘nauwkeurige en toereikende informatie’ dient te verschaffen. De verkoper dient daarbij de aard en inhoud van het timesharerecht in te vullen. Het is voor de consument dus zeer belangrijk deze informatie te raadplegen. Indien namelijk ‘huurovereenkomst’ is ingevuld, zullen de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn (zoals ‘koop breekt geen huur’). Indien hier iets anders is ingevuld, is het raadzaam nog een cocktail te nemen en eens goed te overwegen of u de overeenkomst wel moet sluiten.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen mr. Lisette Ruis (T. (073) 616 11 00, E. l.ruis@holla.nl) van de Business Unit Vastgoed.
U kunt ook contact opnemen met:
‘s-Hertogenbosch: mr. Gerard Bouwens (T: (073) 616 11 36, E: g.bouwens@holla.nl)
Eindhoven: mr. Barend Stroetinga (T: (040) 238 06 04, E: b.stroetinga@holla.nl)
