Als gevolg van de financiële crisis stijgt de belangstelling naar huurwoningen in de vrije sector. Zowel het aanbod van als de vraag naar huurwoningen neemt toe.
Huiseigenaren zijn voorzichtig met de tijdelijke verhuur van woonruimte, vanwege het feit dat een huurder vaak een beroep kan doen op huurbescherming. De huurbescherming bestaat uit de beperkte opzeggingsmogelijkheden die de verhuurder heeft.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Enerzijds bestaat er voor de verhuurder de mogelijkheid om een huurovereenkomst aan te gaan voor bepaalde tijd. Ook in dat geval wordt de huurder echter beschermd.
Belangrijke aandachtspunten bij het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn:
· De huurovereenkomst loopt niet automatisch af bij het verstrijken van de
periode: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet opgezegd worden door de
verhuurder. Opzegging dient per aangetekende post te gebeuren en met
inachtneming van een wettelijk voorgeschreven opzegtermijn. Belangrijk is dat
wanneer de verhuurder wil opzeggen, hij een grond voor opzegging moet hebben.
De gronden zijn limitatief in de wet opgenomen. De belangrijkste zijn: wanprestatie
door de huurder, dringend eigen gebruik en de zogenaamde “diplomatenclausule”.
· De mogelijkheid van tussentijdse opzegging dient uitdrukkelijk in de
overeenkomst te zijn opgenomen.
· Indien de huurder de opzegging niet accepteert, is de verhuurder verplicht de
beëindiging aan de rechtbank, sector kanton, voor te leggen.
· Het is niet mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te verlengen
met opnieuw een bepaalde tijd. Volgens de wet zal na afloop van de eerste periode
de overeenkomst vervolgens voor onbepaalde tijd worden verlengd.
Leegstandswet
Een woning kan ook tijdelijk worden verhuurd op basis van de Leegstandswet. Wanneer een woning op basis van de Leegstandwet wordt verhuurd, dan gelden de beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder niet: de huurovereenkomst eindigt dus door het verstrijken van de periode waarvoor de overeenkomst is aangegaan.
De vereisten zijn:
· De eigenaar moet een vergunning aanvragen bij het College van B&W in de
gemeente waar de woning is gelegen. De vergunning wordt verleend enkel voor de
duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kan het college van
B&W de vergunning telkens één jaar verlengen, maar de gehele duur van de
vergunning kan hoogstens vijf jaar zijn.
· Het moet gaan om óf
- woonruimte in een gebouw; óf om
- een koopwoning die nog nooit is bewoond, of minimaal één jaar voorafgaand
aan de leegstand door de eigenaar bewoond is geweest, of gedurende de
laatste tien jaar niet langer dan een periode van drie jaar is verhuurd; of om
- een huurwoning die voor afbraak of (ingrijpende) vernieuwbouw bestemd is.
In alle drie de gevallen is voor de vergunningverlening het volgende vereist:
- de woning moet leeg staan;
- van de eigenaar kan redelijkerwijs niet worden gevergd de woning op een
andere wijze dan door het aangaan van de huurovereenkomst dienstbaar te
maken voor volkshuisvesting;
- de eigenaar kan aantonen dat de woning in voldoende mate zal worden
bewoond; en
- de eigenaar kan aantonen dat de afbraak of vernieuwbouw binnen een
redelijke termijn zal plaatsvinden.
· Op basis van de inmiddels verleende vergunning kan vervolgens een
huurovereenkomst worden opgesteld voor ten minste zes maanden. Voor de
opzegging door de huurder geldt een opzegtermijn die niet langer is dan één
maand. Voor de verhuurder geldt daarentegen een opzegtermijn van minstens drie
maanden. Wanneer de termijn voor de vergunning eindigt, eindigt ook de
huurovereenkomst.
· In de vergunning is opgenomen tegen welke huurprijs ten hoogste mag worden
verhuurd. De hoogte van de huurprijs wordt berekend aan de hand van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, oftewel het woningwaarderingsstelsel
(puntensysteem).
Indien u meer informatie wenst over de mogelijkheden van tijdelijke verhuur, neemt u dan contact op met mr. Matthijs Gorgels (T: (073) 616 11 00, E: m.gorgels@holla.nl).
